親が老人ホームなどの施設へ入ると、それまで住んでいた実家が空き家になることがあります。
「すぐ売った方がいい？」「親が戻るかもしれない」「遠くて管理できない」など、家族によって悩みはさまざまです。
結論からいうと、施設入居後すぐに実家を処分する必要はありません。ただし、何も決めずに放置するのは避けた方がよいでしょう。
結論｜すぐ売る必要はないが、実家を放置しない
親が施設へ入ったからといって、
すぐ実家を売る
すぐ解体する
と決める必要はありません。
施設へ入った直後は、
親が自宅へ戻る可能性がある
施設での生活がまだ安定していない
親本人が家を残したいと思っている
家族で今後の方針を話し合えていない
といったこともあります。
一方で、
「とりあえずそのままにしておこう」
と何年も放置すると、固定資産税や管理費がかかり続けるだけでなく、建物の劣化や近隣トラブルにつながる可能性があります。
そのため、施設入居後の実家は、
すぐ処分する必要はない
一方で、
管理方法と今後の方針だけは決めておく
という考え方が現実的です。
この記事では、
管理しながら残す
売却する
賃貸する
駐車場など一部だけ活用する
家族が利用する
という5つの選択肢を順番に整理します。
親が施設に入ったら最初に確認したい5つのこと
実家を売るか残すか考える前に、まず次の5つを確認しておきましょう。
| 確認すること | 確認する理由 |
|---|---|
| 親が自宅へ戻る可能性 | 今すぐ手放してよいか判断するため |
| 実家の名義 | 誰が売却・賃貸などを判断できるか確認するため |
| 親本人の意思 | 家を今後どうしたいか確認するため |
| 実家の年間維持費 | 残す場合の負担を把握するため |
| 誰が管理するか | 空き家の放置を防ぐため |
この5つを整理すると、実家をどうするべきか判断しやすくなります。
親が自宅へ戻る可能性を確認する
まず確認したいのが、
親が実家へ戻る可能性があるか
という点です。
施設へ入ったからといって、必ずそのまま一生施設で暮らすとは限りません。
特に入居直後は、
施設生活に馴染めるか
体調がどう変化するか
本人が自宅へ戻りたいと思うか
まだ分からないこともあります。
一方で、長期入居が前提となっていて、本人も自宅へ戻る予定がないと考えている場合は、売却や賃貸などを具体的に検討しやすくなります。
大切なのは、
「施設に入った＝もう戻らない」
と家族だけで決めつけないことです。
実家の名義を確認する
次に確認したいのが実家の名義です。
親名義の家であれば、親が施設へ入ったからといって、所有権が子どもへ移るわけではありません。
また、実家によっては、
父だけの名義
母だけの名義
父母の共有
親と子の共有
土地と建物で名義人が違う
というケースもあります。
そのため、
「実家だから当然親名義だろう」
と決めつけず、登記などで確認しておくと安心です。
親本人の意思を確認する
親本人が、
家を残したいのか
売ってもよいと思っているのか
誰かに貸すことに抵抗はないか
家族に使ってほしいのか
という気持ちも重要です。
子どもにとっては管理負担の大きい空き家でも、親にとっては長年暮らした大切な家かもしれません。
本人が意思表示できるのであれば、今後の実家について一度話しておきましょう。
なお、親名義の実家を売却したり賃貸したりする場合は、家族全員が賛成しているだけでは足りません。
所有者本人の意思や、必要に応じて適切な代理権などが必要になります。
【関連記事】施設に入った親の家を子どもが勝手に売れる？名義と認知症の注意点
実家の年間維持費を確認する
実家を残す場合は、年間でどのくらいのお金がかかるかも確認しましょう。
空き家でも、
固定資産税
都市計画税
火災保険
電気や水道の基本料金
庭木・雑草の管理
建物の修繕
空き家管理サービス
実家へ通う交通費
などの負担があります。
固定資産税だけを見るのではなく、
「実家を1年間残すために全部でいくら必要なのか」
を把握すると、売却・管理・活用の判断がしやすくなります。
【関連記事】親が施設に入った後の実家の固定資産税はどうなる？誰が払う？
実家をすぐ売却しない場合、こうした維持費は毎年かかり続けます。
もちろん駐車場を貸しただけですべての費用を賄えるとは限りませんが、使っていない駐車スペースがあるなら、固定資産税や草刈り代、空き家管理費などの一部を補う方法として活用できる場合があります。
【関連記事】親が施設に入って実家が空き家に｜売らずに駐車場だけ貸す方法
誰が実家を管理するか決める
実家を当面残すなら、
誰が管理するのか
を曖昧にしないことも大切です。
たとえば、
郵便物を確認する人
庭や雑草を見る人
定期的に室内を確認する人
修繕が必要なときに連絡を受ける人
費用を立て替えた場合の記録をする人
などを家族で決めておくと、放置を防ぎやすくなります。
兄弟姉妹がいる場合は、
「誰かがやってくれていると思っていた」
という状態にならないようにしましょう。
管理担当や立替費用について簡単な記録を残しておくのも一つの方法です。
ただし、家族内で管理方法を決めたからといって、親名義の実家を子どもが自由に売却・賃貸できるようになるわけではありません。
親が施設に入っても実家の所有者は変わらない
親が施設へ入ると、
「もう誰も住まないのだから、子どもが自由にしてよいのでは？」
と思うこともあるかもしれません。
しかし、施設へ入ったことと、実家の所有権は別の問題です。
親名義なら、親が施設へ入っても所有者は親のままです。
したがって、子どもが勝手に、
売却する
解体する
賃貸契約を結ぶ
ことはできません。
要介護認定を受けていても、それだけで契約できなくなるわけではない
ここも誤解されやすいところです。
親が要介護認定を受けているからといって、それだけで不動産の売却や賃貸ができなくなるわけではありません。
重要なのは、
本人が今回の契約内容を理解し、自分で判断できる状態かどうか
です。
反対に、本人が売買や賃貸の内容を理解して判断することが難しい場合は、通常の方法で契約を進められないことがあります。
その場合は成年後見制度などが関係することもあります。
【関連記事】施設に入った親の家を子どもが勝手に売れる？名義と認知症の注意点
実家を放置するとどんなリスクがある？
施設入居後すぐに売却する必要はありませんが、
何年も管理せず放置する
のはおすすめできません。
主なリスクを確認しておきましょう。
建物が傷みやすくなる
人が住まなくなると、
換気しない
水を流さない
雨漏りに気付かない
設備の故障を発見できない
といった状態になりやすくなります。
小さな不具合を長期間放置すると、後から大規模な修繕が必要になる可能性があります。
庭木や雑草で近隣トラブルになる
庭付きの実家では、雑草や樹木の管理も必要です。
枝が隣地へ越境したり、道路にはみ出したりすると、近隣から苦情が出ることがあります。
害虫や害獣の発生などにも注意が必要です。
防犯面のリスクがある
郵便物が大量にたまっていたり、庭が荒れていたりすると、長期間誰も住んでいないことが外から分かりやすくなります。
不法侵入や放火などの防犯面も考え、定期的に状況を確認することが大切です。
固定資産税などの費用は続く
誰も住んでいなくても、所有している限り固定資産税などの負担は続きます。
また、空き家の管理状態が悪化し、管理不全空家等や特定空家等として市区町村から勧告を受けると、敷地が住宅用地特例の対象外となり、固定資産税負担が増える場合があります。
ただし、
空き家になっただけですぐ固定資産税が6倍になる
という意味ではありません。
【関連記事】空き家の税金が6倍になるのはいつから？固定資産税が上がる条件と回避策
選択肢1｜管理しながら実家を残す
親が施設へ入った後も、
自宅へ戻る可能性がある
本人がまだ売りたくない
家族で結論が出ていない
という場合は、まず実家を管理しながら残す方法があります。
施設入居直後の段階では、この方法が現実的な家庭も少なくありません。
ただし、
残す＝何もしない
ではありません。
郵便物、庭、建物内部、雨漏り、防犯などを定期的に確認する必要があります。
遠方なら空き家管理サービスも検討する
実家が遠方にあり、家族だけでは定期的に通えない場合は、空き家管理サービスを利用する方法があります。
サービス内容は業者によって異なり、
外観確認
室内換気
通水
郵便物確認
庭の確認
などがあります。
料金も巡回内容や室内管理の有無によって変わるため、複数サービスを比較するとよいでしょう。
【関連記事】実家が遠方で管理できない！空き家をどうする？現実的な管理方法を解説
選択肢2｜実家を売却する
親が自宅へ戻る可能性が低く、今後家族も利用する予定がない場合は、売却が有力な選択肢になります。
売却すれば、
固定資産税
修繕
庭の管理
空き家管理
遠方から通う負担
などを減らせます。
また、売却代金を親本人の施設費用や生活費などに充てることも考えられます。
ただし、
施設に入った＝すぐ売った方がよい
とは限りません。
親本人の意思、自宅へ戻る可能性、実家の査定価格、維持費、税制などを確認して判断しましょう。
【関連記事】親が老人ホームに入ったら実家は売るべき？売らない方がいいケースも解説
売るか迷っているなら査定価格だけ確認してもよい
売却するか決めていなくても、
今売ったらいくらくらいになるのか
を知っておくと判断材料になります。
たとえば、
年間の維持費が20万円かかる
売却すると一定の資金を確保できる
ということが分かれば、
数年間残す
今売る
の比較もしやすくなります。
査定を受けたからといって、必ずそのまま売却しなければならないわけではありません。
選択肢3｜実家を賃貸する
建物の状態がよく、周辺に賃貸需要があるなら、実家を戸建て住宅として貸す方法もあります。
売却せずに家賃収入を得られるのはメリットですが、実家を貸す場合は、
修繕や清掃
残置物の整理
入居者募集
賃貸借契約
入居後の管理
などが必要になります。
また、
「親が戻るかもしれないから、とりあえず貸す」
という考え方には注意が必要です。
通常の賃貸借契約では、貸主側の都合だけで簡単に退去してもらえるとは限りません。
親が将来自宅へ戻る可能性を残したい場合は、契約期間を定める定期借家契約なども検討対象になりますが、契約方法や終了時の手続きには一定のルールがあります。
そのため、実家を貸すなら、
親が戻る可能性
何年間貸したいのか
修繕費をかけても採算が合うか
周辺に賃貸需要があるか
を確認してから判断しましょう。
選択肢4｜駐車場など一部だけ活用する
実家そのものを売ったり貸したりする決断はできなくても、敷地の一部だけなら活用できるケースがあります。
代表的なのが、空いている駐車スペースです。
親が施設へ入ったことで車を使わなくなり、
1台分の駐車場が空いている
家族が使うのは帰省時だけ
建物や家財はそのまま残したい
という家庭なら、駐車場だけを活用する方法があります。
月極駐車場として貸す
周辺に駐車需要があり、長期間家族が使う予定がないなら、月極駐車場として貸す方法があります。
契約者が決まれば毎月一定の賃料を得やすいのがメリットです。
一方で、契約中は家族が自由に使いにくくなります。
空いている日だけ駐車場シェアで貸す
実家の今後がまだ決まっていないなら、空いている日時だけ貸す駐車場シェアも選択肢です。
たとえば、
普段は貸す
家族が帰省する日は貸さない
親が一時帰宅する可能性がある期間は休む
といった運用ができます。
月極より収入は安定しにくい一方で、将来の方針変更には対応しやすいのが特徴です。
【関連記事】親が施設に入って実家が空き家に｜売らずに駐車場だけ貸す方法
【関連記事】駐車場シェアと月極はどっちが得？収益・手間・向いている人を6項目で比較
実家を今後売却するか、親が戻るかまだ分からない場合は、長期間固定する貸し方よりも、空いている日時だけ貸せる方法の方が使いやすい場合があります。
特Pなら、既存の駐車スペースを登録し、家族が利用する日などは貸出対象から外しながら活用する方法を検討できます。
＼使っていない実家の駐車場を活用／
駐車場活用でも所有者の確認は必要
実家が親名義なら、
子どもが管理しているから自由に貸せる
というわけではありません。
所有者本人の了承や、実際に貸す権限があるかを確認してから進めましょう。
親の判断能力が低下している場合などは、自己判断で貸し出さない方が安全です。
【関連記事】実家の駐車場を特Pで貸せる？登録前の注意点とトラブル対策
選択肢5｜家族が実家を利用する
売却や賃貸だけでなく、家族が実家を利用するという選択肢もあります。
たとえば、
子どもが将来住む
親族の住まいとして使う
家族の拠点として残す
などです。
具体的な利用予定があるなら、無理に売却する必要はありません。
ただし、
「いつか誰かが住むかもしれない」
という曖昧な状態で何年も空き家にするのは別です。
家族で残すのであれば、
誰が使うのか
いつ頃から使うのか
それまで誰が管理するのか
修繕費を誰が負担するのか
まで話しておくとよいでしょう。
解体は実家の方針を決めてから考える
誰も住まなくなった実家を見ると、
「古い家なら先に解体してしまおう」
と考えるかもしれません。
しかし、実家をどうするか決まっていない段階で解体を急ぐ必要はありません。
住宅を解体すると建物の固定資産税はなくなりますが、土地について住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税負担が増える場合があります。
また、
親が戻る
家族が住む
建物付きで売る
という選択肢もなくなります。
一度解体すれば元には戻せません。
そのため、
売却する
土地として活用する
老朽化が進み危険性が高い
など、解体後の方針まである程度決めてから検討した方がよいでしょう。
【関連記事】空き家にかかる税金は？固定資産税・売却時の税金・優遇制度を解説
家族で決めておきたい管理ルール
施設入居後の実家は、
誰の家なのか
と
誰が管理するのか
を分けて考えると整理しやすくなります。
親名義なら所有者は親ですが、実際の管理を子どもが手伝うことはあります。
たとえば家族で、
月に誰が様子を見るか
郵便物を誰が確認するか
庭の管理を誰がするか
修繕が必要な場合は誰が連絡するか
費用を立て替えた場合はどう記録するか
などを決めておくとよいでしょう。
兄弟姉妹がいる場合は、
「長男がやっていると思っていた」
「近くに住んでいる妹が見ていると思った」
という状態を避けることが大切です。
費用の記録も残しておく
固定資産税、草刈り、修繕、交通費などを家族が立て替える場合は、簡単でも記録を残しておきましょう。
たとえば、
| 日付 | 内容 | 金額 | 支払った人 |
|---|---|---|---|
| 4月10日 | 固定資産税 | 80,000円 | 父口座 |
| 6月15日 | 草刈り | 15,000円 | 長男立替 |
| 9月2日 | 雨樋修理 | 25,000円 | 長女立替 |
といった形です。
後から相続や家族間の精算を考えるときにも整理しやすくなります。
ただし、こうした家族内の管理ルールや覚書によって、親名義の実家を子どもが自由に売却・賃貸できる権限が生まれるわけではありません。
親が認知症になったら実家はどうする？
施設入居後に注意したいのが、親本人の認知機能が低下していくケースです。
今は、
「家はしばらく残しておこう」
と考えていても、数年後に施設費用が必要になり、
「やっぱり実家を売りたい」
となることがあります。
そのとき所有者である親本人が売買契約について理解・判断することが難しい状態だと、通常の方法で売却できない可能性があります。
重要なのは、
認知症という診断名が付いているか
だけではありません。
本人が、
家を売ること
売却金額
売却後は所有権を失うこと
などを理解し、自分の意思で判断できる状態かどうかです。
本人による判断が難しい場合には、成年後見制度などが関係することがあります。
そのため、
「まだ売らないから何もしなくていい」
ではなく、本人が元気なうちに、
実家を将来どうしたいか
売却してもよいと思っているか
自宅へ戻りたいか
名義や必要書類はどうなっているか
だけでも話しておくとよいでしょう。
【関連記事】施設に入った親の家を子どもが勝手に売れる？名義と認知症の注意点
相続まで実家を残したらどうなる？
親が施設へ入った後も実家を残し、そのまま相続を迎えるケースもあります。
その場合、親が亡くなった後に、
誰が実家を相続するのか
売却するのか
家族の誰かが住むのか
を相続人で整理することになります。
遺産分割によって一人が単独で相続する場合もあれば、複数人の共有になる場合もあります。
共有名義になった場合は、後から家全体を売却するときに共有者間での調整が必要になります。
そのため、
「親が生きている間は何も決めない」
という方法もできますが、将来の負担を減らすためにも、
親本人は実家をどうしたいのか
を聞けるうちに確認しておくことには意味があります。
売るか残すか迷ったら「期限を決めて保留」でもいい
施設入居直後に結論を出せない家庭も多いでしょう。
その場合は、
今は売らない
ただし半年後や1年後に再検討する
という方法もあります。
たとえば、
入居直後
施設生活を優先し、実家は管理。
3か月後
親が施設生活に馴染んでいるか確認。
6か月後
自宅へ戻る可能性、施設費用、実家の維持費を確認。
その後
売却・賃貸・活用・継続管理を比較。
という流れです。
半年という期間に決まりがあるわけではありません。
重要なのは、
「決めない」という判断をしたまま何年も放置しないこと
です。
実家そのものは半年後や1年後に再検討すると決めても、その間にすべてを何もせず残しておく必要はありません。
既存の駐車スペースが空いているなら、実家の方針が決まるまでの期間だけ駐車場を活用する方法もあります。
家を貸す場合と違い、建物内部の片付けや入居者募集をせず、駐車場だけを活用できるのが特徴です。
【関連記事】親が施設に入って実家が空き家に｜売らずに駐車場だけ貸す方法
親が施設に入った後の実家についてよくある質問
Q. 親が老人ホームに入ったら実家はすぐ売った方がいいですか？
必ずしもすぐ売る必要はありません。
入居直後は施設生活が安定するか分からず、自宅へ戻る可能性もあります。
一方で、何年も何もせず放置するのは避け、最低限の管理を続けながら見直す時期を決めておきましょう。
Q. 親名義の家を子どもが管理しても大丈夫ですか？
郵便物確認や庭の手入れなど、家族が日常的な管理を手伝うことはあります。
ただし、管理していることと、家を自由に売却・賃貸できることは別です。
親名義なら所有者本人の意思や適切な権限を確認する必要があります。
Q. 実家が遠方で毎月見に行けません。どうすればいいですか？
家族だけですべて管理する必要はありません。
庭だけ業者へ依頼したり、空き家管理サービスを利用したりする方法があります。
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Q. 誰も住まないと固定資産税は6倍になりますか？
誰も住まなくなっただけで、自動的に固定資産税が6倍になるわけではありません。
管理不全空家等や特定空家等として市区町村から勧告を受けると、敷地が住宅用地特例の対象外となる場合があります。
また、実際の固定資産税額が必ずちょうど6倍になるという意味でもありません。
Q. 実家を貸せば親が戻るときに退去してもらえますか？
契約内容によります。
通常の賃貸借では貸主側の事情だけで簡単に退去してもらえるとは限りません。
親が戻る可能性があるなら、貸す前に契約方法も含めて不動産会社などへ相談しましょう。
Q. 親が施設に入った後、駐車場だけ貸してもいいですか？
既存の駐車スペースが空いているなら、建物はそのまま残し、駐車場だけ活用できる場合があります。
たとえば、普段は駐車場シェアで貸し、家族が帰省する日は貸さないといった使い方も考えられます。
ただし、実家が親名義なら、所有者本人の了承や実際に貸す権限があるかを確認してから進める必要があります。
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Q. 親が認知症になったら実家は売れませんか？
認知症という診断だけで一律に決まるわけではありません。
重要なのは、本人が今回の売買について内容や結果を理解し、自分で判断できる状態かどうかです。
本人による判断が難しい場合は、成年後見制度などが関係することがあります。
まとめ｜施設入居後は「すぐ処分」ではなく「放置しない」が大切
以上、親が施設に入ったら実家はどうする？空き家の放置リスクと5つの選択肢...というお話でした。
親が施設へ入ったからといって、実家をすぐ売却する必要はありません。
一方で、
誰も住まない
誰も管理しない
今後の方針も決めない
という状態を何年も続けるのは避けた方がよいでしょう。
施設入居後は、まず、
親が戻る可能性
実家の名義
親本人の意思
年間維持費
誰が管理するか
を確認します。
そのうえで、
管理しながら残す
売却する
賃貸する
駐車場など一部だけ活用する
家族が利用する
という5つの選択肢を比較すると整理しやすくなります。
すぐに答えを出せないなら、
今は残す。ただし半年後や1年後にもう一度考える。
という方法でも構いません。
大切なのは、売却を急ぐことではなく、「何となく放置する状態」を作らないことです。
親本人の生活が落ち着いた段階で、施設費用、実家の維持費、売却価格などを確認しながら、その家庭に合った方法を選んでいきましょう。
実家をまだ売らずに残す場合でも、空いている駐車スペースがあるなら一部だけ活用する方法があります。
【関連記事】親が施設に入って実家が空き家に｜売らずに駐車場だけ貸す方法
実家自体を手放す可能性が高い場合は、現在の査定価格も確認しておくと比較しやすくなります。