「空き家になると固定資産税が6倍になる」と聞いて、不安になっている方もいるでしょう。
ただし、家が空き家になっただけで、いきなり固定資産税が6倍になるわけではありません。
ポイントは、管理不全空家等や特定空家等として自治体から勧告を受け、住宅用地特例の対象から外れるかどうかです。
結論｜空き家になっただけでは固定資産税は6倍にならない
まず結論からいうと、誰も住まなくなっただけで固定資産税が6倍になるわけではありません。
税負担が大きく増える可能性があるのは、空き家の管理状態が悪化し、管理不全空家等や特定空家等について自治体から勧告を受け、住宅用地特例の対象外になる場合です。
イメージとしては、
空き家になる
↓
管理状態が悪化する
↓
自治体から指導を受ける
↓
改善されない
↓
勧告を受ける
↓
住宅用地特例の対象外になる
という流れです。
そのため、
「特定空家になった瞬間から固定資産税が6倍」
と覚えるより、
「住宅用地特例に影響する重要なポイントは自治体からの勧告」
と考える方が分かりやすいでしょう。
また、現在は特定空家等だけでなく、その一歩手前にあたる管理不全空家等も対象になる場合があります。
なぜ空き家の固定資産税は「6倍」と言われるの？
「固定資産税が6倍」と聞くと、新しい税金が上乗せされるように感じるかもしれません。
しかし、基本的にはそうではありません。
住宅が建っている土地には、固定資産税の負担を軽くする住宅用地特例があります。
固定資産税では、住宅用地の課税標準が次のように軽減されます。
| 区分 | 固定資産税の課税標準 |
|---|---|
| 小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡までの部分） | 原則1/6 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える一定部分） | 原則1/3 |
小規模住宅用地では課税標準が1/6になっているため、この特例が外れることを分かりやすく「固定資産税が6倍」と表現することがあります。
実際の固定資産税が必ず6倍になるわけではない
ここは重要です。
住宅用地特例が外れても、
現在の固定資産税×6
と単純に計算できるわけではありません。
実際の税額は、
土地の面積
評価額
住宅用地の区分
負担調整措置
建物分の固定資産税
などによって変わります。
そのため、
「空き家になったら税額が必ず6倍」
ではなく、
「住宅用地特例が外れることで、土地の固定資産税負担が大きく増える可能性がある」
と理解しておきましょう。
空き家の固定資産税が上がるのはいつから？
「では、実際にいつから税金が上がるの？」
という点が一番気になるでしょう。
重要なのは、空き家になった日ではありません。
管理不全空家等や特定空家等について自治体から勧告を受け、その敷地が住宅用地特例の対象外になるかどうかがポイントです。
固定資産税は毎年1月1日時点の土地や家屋の状況などを基に課税されます。
そのため、
いつ勧告を受けたのか
その後いつ改善したのか
自治体がどの年度から特例対象外として扱うのか
によって、税額へ反映される時期が関係してきます。
自治体から勧告を受けた場合は、
「何年度の課税から住宅用地特例の対象外になるのか」
を固定資産税担当部署へ確認するのが確実です。
「勧告された翌年度から必ず6倍」ではない
勧告を受けたからといって、
翌年度から必ず税額が6倍になる
と単純には考えない方がよいでしょう。
先ほど説明したとおり、実際の税額は土地の評価額や負担調整措置などによって変わります。
また、勧告の時期やその後の改善状況も関係します。
したがって、
勧告を受ける
↓
住宅用地特例への影響が生じる
↓
その後の課税額が変わる可能性がある
と考えておきましょう。
2023年改正で「管理不全空家等」も対象になった
以前は、倒壊などの危険性が高まった「特定空家等」への対応が中心でした。
しかし、危険な状態になってから対応するのでは遅いケースもあります。
そこで2023年の法改正によって、
このまま管理されなければ特定空家等になるおそれがある空き家
を「管理不全空家等」として、より早い段階で自治体が対応できる仕組みが設けられました。
そして、管理不全空家等についても、自治体から勧告を受けると住宅用地特例の対象外になる場合があります。
つまり現在は、
「特定空家になるほど危険ではないから固定資産税には関係ない」
とはいえません。
空き家の管理状態が悪化している場合は、特定空家等になる前の段階から注意が必要です。
管理不全空家等と特定空家等の違い
この2つは似ていますが、状態の深刻さが違います。
| 区分 | 状態のイメージ |
|---|---|
| 管理不全空家等 | 放置を続けると特定空家等になるおそれがある |
| 特定空家等 | 倒壊・衛生・景観・周辺環境などに著しい悪影響がある |
管理不全空家等は、いわば危険な空き家になる一歩手前です。
この段階で必要な管理や修繕を行えば、状態の悪化を防げる可能性があります。
一方、特定空家等は、すでに周囲への危険や悪影響が大きくなっている状態です。
具体的にどのような状態が問題になりやすいのかは、別記事で詳しくまとめています。
【関連記事】特定空家・管理不全空家になる具体例7選｜どんな状態なら指定される？
管理不全空家等はどのような流れで勧告される？
管理不全空家等については、自治体が状態を確認し、まず改善のための指導を行います。
それでも適切な管理が行われず、このままでは特定空家等になるおそれが大きいと判断されれば、勧告へ進む可能性があります。
大まかな流れは、
管理状態が悪化
↓
自治体による指導
↓
改善されない
↓
勧告
です。
管理不全空家等になった時点ですぐ住宅用地特例が外れると考えるのではなく、
指導された問題を放置して勧告まで進まないようにする
ことが重要です。
特定空家等はどのような流れで対応される？
特定空家等では、状態に応じてより強い行政対応が行われる可能性があります。
大まかには、
助言・指導
↓
勧告
↓
命令
↓
必要に応じて代執行等
という流れです。
固定資産税の住宅用地特例との関係で特に重要なのは、ここでも勧告です。
そのため、
「命令まで行かなければ税金には影響しない」
とは考えない方がよいでしょう。
自治体から指導や連絡を受けた段階で、問題となっている部分を確認して対応することが大切です。
自治体から「指導」が来ただけならすぐ特例が外れるわけではない
自治体から空き家について連絡が来ると、
「もう固定資産税が上がるのでは？」
と心配になるかもしれません。
しかし、指導を受けただけで直ちに住宅用地特例の対象外になるわけではありません。
重要なのは、自治体から指摘された問題を放置しないことです。
たとえば、
屋根や外壁の破損
庭木や雑草
倒壊のおそれ
衛生上の問題
など、何が問題になっているのかを確認します。
そのうえで、
どこまで改善すればよいのか
いつまでに対応すればよいのか
を自治体へ確認すると分かりやすいでしょう。
指導の段階で対応できれば、勧告まで進むのを防げる可能性があります。
勧告を受ける前にできること
固定資産税の住宅用地特例を失わないために特別なことをするというより、まずは空き家を適切に管理することが基本です。
特に確認したいのは、
屋根・外壁などに危険な破損がないか
庭木や雑草が隣地・道路へ影響していないか
窓や玄関が壊れたままになっていないか
ごみや不法投棄など衛生上の問題がないか
といった点です。
遠方の実家など、自分たちだけで継続的に確認するのが難しい場合は、空き家管理サービスを利用する方法もあります。
【関連記事】実家が遠方で管理できない！空き家をどうする？現実的な管理方法を解説
すでに勧告を受けた場合はどうする？
自治体から勧告を受けた場合に避けたいのが、
「もう固定資産税が上がるなら、直しても意味がない」
とそのまま放置してしまうことです。
まず、自治体がどの部分を問題としているのか確認しましょう。
たとえば、
- 屋根材や外壁が落下するおそれがある
- 庭木が道路や隣地へ大きく張り出している
- ごみなどによって衛生上の問題がある
- 窓や玄関が壊れ、不法侵入のおそれがある
など、勧告の原因によって必要な対応は異なります。
問題箇所が分かったら、
修繕する
庭木を剪定する
ごみを撤去する
侵入防止対策をする
など、必要な措置を検討します。
その際は自己判断だけで進めず、
「どの状態まで改善すればよいのか」
を自治体の担当部署へ確認しておくと安心です。
勧告後に修繕すれば住宅用地特例は戻る？
「一度勧告を受けたら、ずっと固定資産税が高いままなの？」
と不安になる方もいるでしょう。
重要なのは、勧告の原因となった状態が改善されたかどうかです。
必要な措置を行い、管理不全空家等や特定空家等として問題となっていた状態が解消された場合には、その後の住宅用地特例の扱いについて自治体へ確認することになります。
ただし、
修理したら自動的に翌年度から元に戻る
と一律にはいえません。
改善内容や自治体による確認、固定資産税の課税時点などが関係するためです。
勧告を受けた場合は、
空き家対策の担当部署
と
固定資産税の担当部署
の両方へ確認すると分かりやすいでしょう。
解体すれば固定資産税6倍を回避できる？
危険な空き家なら、
「建物を壊してしまえば、固定資産税6倍の問題もなくなるのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、固定資産税だけを理由に解体を急ぐのはおすすめできません。
建物を解体すると住宅用地特例がなくなる可能性がある
住宅用地特例は、住宅が建っている土地に適用される制度です。
そのため、住宅を解体して土地が住宅用地ではなくなると、原則として住宅用地特例を受けられなくなる可能性があります。
つまり、
特定空家等になる前に解体すれば税金を安く保てる
とは限りません。
建物分の固定資産税はなくなる一方で、土地の固定資産税負担が増える場合があります。
解体費用も含めて判断する
解体するかどうかは、
建物の危険度
修繕費
解体費
解体後の固定資産税
土地の売却予定
建替え予定
家族の利用予定
などを合わせて考えましょう。
近いうちに土地として売却する予定があるなら、解体を比較する意味があります。
一方、実家を今後どうするか決まっていない段階で解体すると、親が戻る、家族が住む、建物付きで売却するといった選択肢を失います。
【関連記事】空き家にかかる税金は？固定資産税・売却時の税金・優遇制度を解説
解体費用に補助金が出る場合もある
老朽化した空き家の解体について、自治体によっては補助制度を設けている場合があります。
ただし、
空き家なら誰でも利用できる
という制度ではありません。
建物の状態や所有者、工事内容などに条件があるほか、工事を始める前の申請が必要な制度もあります。
解体を検討しているなら、業者と正式契約する前に実家所在地の自治体へ確認しましょう。
固定資産税はいくら上がる？
「6倍」と聞くと、
今10万円なら60万円になる？
と考えてしまいます。
しかし、実際の固定資産税はそこまで単純ではありません。
住宅1戸につき200㎡までの小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が原則として価格の1/6になります。
住宅用地特例の対象外になれば、この1/6の特例が使えなくなるため、「最大6倍」と表現されることがあります。
| 項目 | 住宅用地特例あり | 特例対象外 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地の課税標準 | 原則として価格の1/6 | 住宅用地特例なし |
| 土地の固定資産税負担 | 軽減される | 増える可能性 |
| 実際の税額 | 土地の条件により計算 | 土地の条件により計算 |
実際には、
土地の評価額
200㎡を超える部分の有無
負担調整措置
建物分の固定資産税
などが関係します。
そのため、
現在の固定資産税×6
では計算できません。
正確な金額を知りたい場合は、固定資産税の納税通知書を用意したうえで、市区町村の固定資産税担当部署へ確認するとよいでしょう。
固定資産税だけで空き家を売る・残すを決めない
住宅用地特例が外れる可能性があるからといって、
「税金が上がる前に急いで売ろう」
と決める必要はありません。
反対に、
「住宅用地特例を残したいから古い家を壊さず残そう」
と考えるのも注意が必要です。
空き家を所有していると、固定資産税以外にも、
修繕費
庭の管理費
火災保険
空き家管理費
遠方から通う交通費
などがかかります。
空き家をどうするかは税金だけではなく、
今後家族が使うのか
親が戻る可能性はあるのか
売却できる金額はいくらか
建物の状態はどうか
まで含めて判断しましょう。
【関連記事】親が施設に入ったら実家はどうする？空き家の放置リスクと5つの選択肢
実家を当面残すことになり、使っていない駐車スペースがあるなら、維持費の一部を補う方法として駐車場だけを活用することもできます。
駐車場シェアには複数のサービスがあるため、実際に貸す場合は手数料や貸出方法を比較してから選ぶと分かりやすいでしょう。
【関連記事】駐車場を貸すならどこ？特P・akippa・軒先パーキング3社比較
親が施設へ入った直後なら過度に心配しなくていい
親が老人ホームなどへ入り、実家が突然空き家になると、
「誰も住まなくなったから来年から固定資産税が6倍？」
と不安になるかもしれません。
しかし、親が施設へ入って誰も住まなくなっただけで、直ちに住宅用地特例が外れるわけではありません。
重要なのは、その後の管理です。
施設入居直後なら、税金を恐れて急いで売却・解体するより、
誰が実家を確認するか
郵便物をどうするか
庭を誰が管理するか
建物に異常がないか確認する方法
電気・ガス・水道をどうするか
といった管理体制を整えることを優先しましょう。
そのうえで、親が施設生活に落ち着いてから、実家を残す・売る・貸すなどを考えても遅くありません。
実家をしばらく残すことになった場合でも、既存の駐車スペースが空いているなら、売却までの間だけ活用する方法もあります。
【関連記事】親が施設に入って実家が空き家に｜売らずに駐車場だけ貸す方法
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空き家の固定資産税6倍を避けるためにやってはいけないこと
税負担が増えることが心配でも、次のような対応は避けましょう。
自治体からの通知を放置する
自治体から指導や連絡が来た段階で対応すれば、勧告まで進むのを防げる可能性があります。
通知が届いたら、
何が問題なのか
いつまでに何をすればよいのか
を確認しましょう。
「少し使っていれば空き家ではない」と考える
庭や駐車場を時々使っているからといって、危険な建物の状態が問題にならなくなるわけではありません。
重要なのは、
利用実績を作ることではなく、建物や敷地を適切に管理すること
です。
駐車場活用は維持費補填の話 ≠ 空き家管理は別の話
税金だけを理由に解体する
住宅を解体すると住宅用地特例自体が使えなくなる可能性があります。
固定資産税だけを見て解体するのではなく、解体後に土地をどうするのかまで考えて判断しましょう。
空き家の固定資産税についてよくある質問
Q. 空き家になっただけで固定資産税は6倍になりますか？
なりません。
誰も住まなくなっただけで、住宅用地特例が直ちに外れるわけではありません。
管理不全空家等や特定空家等について自治体から勧告を受け、住宅用地特例の対象外になる場合に注意が必要です。
Q. 特定空家等になったらすぐ固定資産税は6倍になりますか？
「特定空家等と判断された瞬間に税額が6倍になる」と考えるのは正確ではありません。
住宅用地特例との関係で重要なのは自治体からの勧告です。
また、特例が外れても実際の固定資産税が必ず6倍になるわけではありません。
Q. 管理不全空家等でも固定資産税は上がりますか？
可能性があります。
2023年の法改正により、管理不全空家等についても自治体から勧告を受けると、その敷地が住宅用地特例の対象外になる場合があります。
Q. 指導を受けただけでも住宅用地特例は外れますか？
指導を受けただけで直ちに住宅用地特例の対象外になるわけではありません。
住宅用地特例への影響で重要なのは勧告です。
そのため、指導を受けた段階で問題となっている箇所を確認し、早めに対応しましょう。
Q. 勧告を受けたらいつから固定資産税が上がりますか？
固定資産税は毎年1月1日時点の土地や家屋の状況などを基に課税されます。
勧告を受けた時期や改善状況なども関係するため、通知を受けた場合は、何年度の課税から住宅用地特例の対象外になるのかを市区町村へ確認するのが確実です。
Q. 勧告後に修繕すれば住宅用地特例は戻りますか？
問題となっている状態を改善した場合は、その後の住宅用地特例の扱いを自治体へ確認することになります。
修繕しただけで自動的にすぐ元へ戻るとは限りません。
Q. 空き家を解体すれば固定資産税6倍を防げますか？
単純にはいえません。
住宅を解体すると、その土地について住宅用地特例自体を受けられなくなる可能性があります。
そのため、税金だけを理由に解体するのではなく、解体費やその後の土地利用、売却予定なども含めて判断しましょう。
まとめ｜空き家の固定資産税6倍で重要なのは「勧告」
以上、空き家の固定資産税が6倍になるのはいつから？勧告される条件と回避策...というお話でした。
空き家になっただけで、固定資産税がいきなり6倍になるわけではありません。
重要なのは、
小規模住宅用地は固定資産税の課税標準が原則1/6になっている
管理不全空家等や特定空家等も対象になり得る
住宅用地特例への影響で重要なのは自治体からの勧告
特例が外れても実際の税額が必ず6倍になるわけではない
指導を受けた段階で放置せず改善する
税金だけを理由に売却・解体しない
という点です。
特に現在は、特定空家等になる前の管理不全空家等についても勧告の対象となる仕組みがあります。
だからといって、普通に管理している空き家まで、
「誰も住んでいないから固定資産税が6倍になる」
と過度に心配する必要はありません。
実家が空き家になったら、まず誰が定期的に状態を確認するのか決め、自治体から指導や連絡を受けた場合は放置せず対応しましょう。
【関連記事】特定空家・管理不全空家になる具体例7選｜どんな状態なら指定される？
【関連記事】親が施設に入ったら実家はどうする？空き家の放置リスクと5つの選択肢
実家をすぐ売却せず、しばらく残すことになった場合でも、使っていない駐車スペースがあるなら活用できる可能性があります。
【関連記事】親が施設に入って実家が空き家に｜売らずに駐車場だけ貸す方法
＼実家の維持費負担を少しでも減らしたい方へ／