「空き家になると固定資産税が6倍になる」と聞いて、不安になっている方もいるでしょう。
ただし、家が空き家になっただけで、いきなり固定資産税が6倍になるわけではありません。
ポイントは、管理不全空家等や特定空家等として自治体から勧告を受け、住宅用地の特例から外れるかどうかです。
結論｜空き家になっただけでは固定資産税は6倍にならない
まず結論からいうと、空き家になっただけで固定資産税が6倍になるわけではありません。
税負担が大きく増えるのは、空き家の管理状態が悪化し、自治体から管理不全空家等や特定空家等として勧告を受け、住宅用地の特例から外れる場合です。
つまり、
空き家になった
↓
管理状態が悪くなる
↓
自治体から指導などを受ける
↓
改善されない
↓
勧告を受ける
↓
住宅用地特例から外れる
という流れです。
「特定空家に認定された瞬間から固定資産税が6倍になる」と覚えるより、勧告を受ける段階が重要と考えた方が分かりやすいでしょう。
また、2023年の法改正によって、特定空家等になる一歩手前の「管理不全空家等」も住宅用地特例の対象から外れる可能性があるため、以前より早い段階で管理改善を求められる仕組みになっています。
なぜ空き家の固定資産税が「6倍」と言われるの？
空き家の税金が6倍になると聞くと、新しい税金が追加されるように感じるかもしれません。
しかし、基本的には新しい税金が上乗せされるという話ではありません。
もともと住宅が建っている土地には、固定資産税の負担を軽くする住宅用地の特例があります。
住宅用地には、主に次のような軽減があります。
| 区分 | 固定資産税の課税標準 |
|---|---|
| 小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡まで） | 価格の1/6 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分など） | 価格の1/3 |
このうち小規模住宅用地では課税標準が1/6になっているため、その特例が外れると「最大6倍」と表現されることがあります。
税額そのものが必ず6倍になるわけではない
ここは重要です。
住宅用地特例が外れたからといって、実際に支払う固定資産税が必ずきっちり6倍になるとは限りません。
土地の面積や評価額、住宅用地の区分、負担調整措置などによって実際の税額は変わります。
そのため、
「空き家になったら固定資産税が必ず6倍」
ではなく、
「住宅用地特例が外れることで固定資産税の負担が大きく増える可能性がある」
という理解がより正確です。
空き家の固定資産税が上がるのはいつから？
「では、いつから税金が上がるの？」というのが一番気になるところでしょう。
重要なのは、単に空き家として認定された日ではなく、住宅用地特例の適用条件から外れるかどうかです。
管理不全空家等や特定空家等について自治体から勧告を受け、その敷地が住宅用地特例の対象外となれば、その後の固定資産税に影響します。
固定資産税は毎年1月1日時点の状況をもとに課税されるため、勧告を受けた時期とその後の改善状況によって、どの年度から税額に反映されるかが変わる可能性があります。
そのため、自治体から勧告を受けた場合には、
「いつの年度から住宅用地特例の対象外になるのか」
を自治体へ確認することをおすすめします。
「勧告されたら翌年度から必ず6倍」と単純には考えない
以前の記事では、
「勧告された翌年度から固定資産税が6倍になる」
と説明していましたが、実際には税額の決まり方は土地の評価や課税時点なども関係します。
そのため、
勧告＝翌年から必ず税額6倍
と断定するより、
「勧告によって住宅用地特例から外れると、その後の固定資産税負担が大きく増える可能性がある」
としておく方が正確です。
自治体から通知が来た場合には、税額への反映時期も含めて確認しておきましょう。
2015年から始まった制度？2023年改正で何が変わった？
「空き家の税金が6倍になる制度はいつ始まったの？」と気になる方もいるでしょう。
空き家対策の大きな転換点となったのが、2015年に全面施行された空家等対策の推進に関する特別措置法です。
この法律によって、危険性が高い空き家などを「特定空家等」として行政が対応する仕組みが整えられました。
その後、2023年に制度が改正され、**「管理不全空家等」**という区分が新たに設けられました。
2023年改正で「特定空家になる前」も対象になった
従来は、倒壊などの危険性が高まった特定空家等への対応が中心でした。
しかし、危険な状態になってから対応するのでは遅いケースもあります。
そこで2023年の改正により、
「このまま管理されなければ特定空家等になるおそれがある空き家」
を管理不全空家等として、より早い段階で自治体が指導できる仕組みが導入されました。
そして、管理不全空家等として指導を受けても改善されず、勧告を受けた場合には、その敷地も住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。
つまり現在は、
「特定空家になるほど危険ではないから大丈夫」
とは言い切れません。
適切に管理されていない空き家は、特定空家になる前の段階から注意が必要です。
管理不全空家と特定空家の違い
この2つは似ていますが、状態の深刻さが違います。
| 区分 | 状態のイメージ |
|---|---|
| 管理不全空家等 | 放置を続けると特定空家等になるおそれがある |
| 特定空家等 | 倒壊・衛生・景観・周辺環境などに著しい悪影響がある |
管理不全空家等は、いわば危険な空き家になる一歩手前です。
この段階で適切に修繕や管理を行えば、状態の悪化を防げる可能性があります。
一方、特定空家等はすでに周囲への危険や悪影響が大きくなっている状態です。
ただし、この記事では「どんな家が具体的に特定空家になるのか」は深掘りしません。
具体例についてはこちらの記事にまとめています。
【関連記事】特定空き家の事例｜固定資産税が6倍になる典型パターンとは
これにより、この記事では税金が上がるタイミングと制度、別記事では特定空家になる具体例と役割を分けています。
管理不全空家はどのような流れで勧告される？
管理不全空家等については、自治体が状態を確認し、まず改善のための指導を行います。
それでも適切な管理が行われず、このままでは特定空家等になるおそれが大きいと判断されれば、勧告へ進む可能性があります。
大まかな流れは、
管理状態の悪化 → 自治体による指導 → 改善されない → 勧告
です。
ここで勧告を受けると、住宅用地特例の対象から外れる可能性が出てきます。
つまり、管理不全空家等になった時点で即座に固定資産税が増えるというより、自治体からの指導を放置して勧告まで進まないようにすることが重要です。
特定空家はどのような流れで対応される？
特定空家等では、状態に応じてより強い行政対応が行われる可能性があります。
大まかには、
助言・指導 → 勧告 → 命令 → 必要に応じて代執行等
という流れです。
住宅用地特例との関係で特に重要なのは、ここでも勧告です。
「命令まで行かなければ税金は上がらない」というわけではありません。
固定資産税の住宅用地特例については、勧告の段階で影響が出る可能性があるため、自治体から指導や連絡を受けた段階で対応を始めた方がよいでしょう。
自治体から連絡が来てもすぐ固定資産税が6倍になるわけではない
自治体から空き家について連絡が来ると、
「もう固定資産税が6倍になるのでは？」
と慌てるかもしれません。
しかし、指導を受けただけで直ちに住宅用地特例が外れるわけではありません。
重要なのは、自治体から指摘された管理上の問題を放置しないことです。
屋根や外壁の破損、雑草、不法侵入のおそれなど、問題となっている部分を確認し、必要な改善を行います。
「通知が来たけれど面倒だから放置する」という対応が一番避けたいところです。
早い段階で対応できれば、大規模な修繕や解体まで進まずに済む可能性もあります。
勧告を受ける前にできること
空き家の固定資産税が上がるリスクを避けるために重要なのは、特定空家等や管理不全空家等として問題が深刻になる前に管理することです。
特別なことをするというより、建物や敷地を放置しないことが基本になります。
定期的に現地を確認する
遠方の実家などでは、何か月も見に行けないことがあります。
しかし空き家は、人が住んでいる家よりも異常に気付きにくくなります。
たとえば、
- 屋根材のずれ
- 雨樋の破損
- 外壁の剥がれ
- 雨漏り
- 窓ガラスの破損
- 雑草の繁茂
- ゴミの不法投棄
- 郵便物の蓄積
- 不法侵入の形跡
などです。
小さな異常の段階で対応できれば、修繕費も抑えやすくなります。
「年に何回見れば大丈夫」と回数だけで決めるのではなく、建物の状態や季節に合わせて定期的に確認しましょう。
雑草や庭木を放置しない
雑草や庭木が伸び放題になると、見た目だけでなく害虫や害獣、越境などの問題につながります。
道路や隣地へ枝が伸びたり、枯れ木が倒れそうになったりすれば周囲への危険も高まります。
特に夏場は短期間で草木が伸びることがあるため注意が必要です。
屋根・外壁などの破損を放置しない
固定資産税の問題だけでなく、安全面で特に重要なのが建物の破損です。
屋根材や外壁が落下すれば、通行人や隣家へ被害を与える可能性があります。
空き家を売るか残すかまだ決めていない場合でも、周囲へ危険が及ぶ状態だけは放置しないようにしましょう。
防犯対策をしておく
窓や玄関が壊れたままだと、不法侵入や不法投棄などのリスクが高まります。
定期的な見回りや施錠確認に加えて、必要に応じて防犯設備や管理サービスを利用する方法もあります。
「空き家だと分かりにくい状態にしておく」ことも管理の一つです。
遠方で管理できないなら空き家管理サービスも検討する
実家が遠方にある場合、毎月のように現地へ行くのが難しいこともあるでしょう。
交通費や時間を考えると、空き家管理サービスへ依頼した方が現実的なケースもあります。
サービス内容は会社によって異なりますが、
- 外観確認
- 郵便物確認
- 換気
- 通水
- 庭の確認
- 写真報告
などを行うプランがあります。
費用だけで判断するのではなく、どこまで確認してくれるのか、異常が見つかった場合にどう連絡してくれるのかを比較しましょう。
特に親が施設へ入居した直後など、実家を今後売るか残すか決まっていない時期には、判断が決まるまで適切に管理しておくことが大切です。
【関連記事】実家が遠方で管理できない！放置のリスクと現実的な対処法を解説
自治体から指導を受けたら放置しない
管理不全空家等や特定空家等について自治体から指導を受けた場合は、通知をそのまま放置しないようにしましょう。
まず、
「何が問題と判断されているのか」
を確認します。
屋根の破損なのか、雑草なのか、倒壊のおそれなのかによって必要な対応は違います。
そのうえで、
「どの状態まで改善すればよいのか」
「いつまでに対応する必要があるのか」
を自治体へ確認すると分かりやすいでしょう。
改善方法が分からない場合には、建築業者や解体業者などへ相談する方法もあります。
すでに勧告を受けた場合はどうする？
勧告を受けた場合に最も避けたいのが、
「もう税金が上がるなら何をしても同じ」
と放置してしまうことです。
勧告を受けた原因となっている状態を確認し、改善可能かどうかを検討しましょう。
たとえば、
- 危険な屋根材を補修する
- 外壁の落下防止を行う
- 庭木を剪定する
- ゴミを撤去する
- 侵入防止対策を行う
など、問題となっている状態によって対策は異なります。
自治体から指摘された内容を改善した場合に、住宅用地特例の扱いがどうなるのかについても自治体へ確認しておくことをおすすめします。
税金だけでなく、安全上の問題を解消することが第一です。
勧告後に修繕すれば住宅用地特例は戻る？
「一度勧告を受けたら、ずっと固定資産税が高いままなの？」
と心配になるかもしれません。
重要なのは、勧告の原因となった管理状態が改善されているかです。
必要な措置を行って管理不全空家等や特定空家等として問題となる状態が解消された場合には、その後の取り扱いについて自治体へ確認することになります。
ただし、
「屋根を少し直せば必ず翌年から元通り」
と一律にはいえません。
空き家の状態や自治体の確認、固定資産税の課税時点などが関係するためです。
勧告を受けた場合には、修繕業者だけでなく自治体の担当部署にも相談しながら進めましょう。
解体すれば固定資産税6倍を回避できる？
ここは特に注意したいところです。
危険な空き家なら、
「建物を壊してしまえば特定空家ではなくなるので、固定資産税6倍も避けられるのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、税金だけを理由に急いで解体するのはおすすめできません。
建物を解体すると住宅用地特例がなくなる可能性がある
住宅用地特例は、住宅が建っている土地に適用される制度です。
そのため建物を解体して住宅がなくなると、そもそも住宅用地特例を受けられなくなる可能性があります。
つまり、
「特定空家になる前に解体すれば固定資産税は安いまま」
とは限りません。
むしろ、建物を解体した結果として翌年度以降の土地の固定資産税負担が増えるケースがあります。
解体するなら税金以外も含めて判断する
解体するかどうかは、
- 建物の危険度
- 修繕費
- 解体費
- 固定資産税
- 土地の売却予定
- 建替え予定
- 相続人の意向
- 自治体の補助制度
などをまとめて考える必要があります。
たとえば近いうちに土地を売却する予定なら、解体した方が売りやすくなるケースがあります。
一方、実家を今後どうするかまだ決めていないなら、税金だけを見て急いで解体してしまうと選択肢を狭めることもあります。
解体費用に補助金が出ることもある
危険な空き家の解体については、自治体によって補助制度が設けられていることがあります。
ただし、
「空き家なら誰でも補助金がもらえる」
というわけではありません。
対象となる建物の状態や所有者、工事内容、申請時期などに条件があります。
また、解体工事を始めてから申請しても対象にならない制度もあるため、解体を検討するなら工事契約前に自治体へ確認しましょう。
空き家を売却すれば固定資産税の心配はなくなる？
今後使う予定がない実家なら、売却も一つの選択肢です。
所有している限り、
- 固定資産税
- 草刈り
- 修繕
- 火災保険
- 防犯
- 現地確認
などの負担が続きます。
売却できれば、その後の空き家管理や固定資産税の負担から離れることができます。
ただし、
「税金が上がりそうだから急いで安く売る」
という判断も避けたいところです。
まず建物の状態や土地の価値を確認し、
修繕して売るのか、そのまま売るのか、解体して土地として売るのか
を比較するとよいでしょう。
まだ売るか決められないなら「管理しながら考える」
親が施設へ入ったばかりの実家などでは、
「もう戻らないかもしれないけれど、今すぐ売るのも決められない」
ということがあります。
このような場合、慌てて売却や解体を決める必要はありません。
ただし、決められないことと放置することは別です。
今後の方針が決まるまでは、
- 定期的に現地確認する
- 郵便物を整理する
- 庭を管理する
- 水漏れや雨漏りを確認する
- 防犯対策をする
- 近隣へ迷惑が出ていないか確認する
など、最低限の管理を続けましょう。
【関連記事】仏壇・庭・駐車場。親の家を今すぐ売らないならどうする？
親が施設へ入った直後なら固定資産税6倍を過度に心配しなくていい
親が老人ホームなどへ入居して実家が空き家になったばかりだと、
「誰も住まなくなったから来年の税金が6倍になる？」
と不安になるかもしれません。
しかし、人が住まなくなっただけで直ちに住宅用地特例から外れるわけではありません。
問題になるのは、空き家を長期間適切に管理せず、管理不全空家等や特定空家等として自治体から勧告を受けるような状態です。
そのため施設入居直後に優先したいのは、税金を恐れてすぐ売却・解体することではなく、まず実家の管理体制を整えることです。
たとえば、
「誰が月1回見に行くのか」
「郵便物をどうするのか」
「庭の手入れを誰がするのか」
「電気や水道を残すのか」
などを家族で決めておくと、放置状態になりにくくなります。
空き家の固定資産税対策でやってはいけないこと
税負担が上がるのが心配でも、次のような対応は避けたいところです。
自治体からの通知を無視する
指導の段階で対応すれば大きな問題になる前に改善できる可能性があります。
郵便物を放置せず、自治体から連絡が来たら内容を確認しましょう。
「使っていることにすれば大丈夫」と考える
空き家の敷地の一部を物置や駐車場として使っただけで、建物の危険な状態が解消されるわけではありません。
重要なのは利用実績を作ることではなく、適切に管理することです。
税金だけを理由に解体する
先ほど説明したとおり、解体すれば住宅用地特例自体がなくなる可能性があります。
税額だけで判断せず、その後土地をどう利用するかまで考えましょう。
売るか決まるまで完全に放置する
家族で意見がまとまらず、
「とりあえず1年そのままにしておこう」
となることもあります。
売却を保留すること自体は問題ありませんが、その間も建物の管理は必要です。
「決断を保留する」と「空き家を放置する」は分けて考えましょう。
固定資産税はいくら上がる？簡単なイメージ
「6倍」と聞くと、現在10万円なら60万円になるように感じますが、実際の固定資産税はそこまで単純ではありません。
住宅用地特例は、住宅1戸につき200㎡までの小規模住宅用地について、固定資産税の課税標準を価格の1/6とする仕組みです。
たとえば、分かりやすく単純化して考えてみます。
| 項目 | 住宅用地特例あり | 特例なし |
|---|---|---|
| 土地の課税標準のイメージ | 1/6 | 本来の課税標準 |
| 固定資産税負担 | 軽い | 大きくなる |
| 「6倍」といわれる理由 | 1/6に軽減されているため | 特例が外れるため |
ただし、これはあくまで仕組みを理解するためのイメージです。
実際には200㎡を超える部分については軽減割合が異なり、土地の評価額や負担調整措置なども関係します。
そのため、
「現在の固定資産税×6＝特例解除後の固定資産税」
と計算することはできません。
正確な金額を知りたい場合は、固定資産税の納税通知書を確認したうえで、市区町村の固定資産税担当部署へ問い合わせるのが確実です。
固定資産税だけで空き家をどうするか決めない
ここまで「固定資産税が6倍になる」という話をしてきましたが、空き家をどうするかは税金だけで決めるものではありません。
特に実家の場合、
「税金が上がるかもしれないからすぐ売ろう」
「住宅用地特例を残したいから古い家をそのまま残そう」
という両極端な判断には注意が必要です。
古い建物を残せば、固定資産税以外にも修繕費や庭の管理費、火災保険料などがかかります。
一方、解体すれば解体費がかかり、その後の土地利用も考えなければなりません。
そのため、
| 選択肢 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|
| そのまま管理 | 判断を先送りできる | 管理費・固定資産税が続く |
| 修繕して残す | 建物を維持できる | 修繕費が必要 |
| 賃貸する | 家賃収入を得られる可能性 | 修繕・入居者募集が必要 |
| 売却する | 管理・税負担から離れられる | 手放すと取り戻せない |
| 解体する | 危険な建物をなくせる | 解体費・土地の税負担に注意 |
「どれが一番安いか」だけではなく、5年後、10年後にその実家をどうしたいのかまで考えて決めることが大切です。
特定空家になる具体的なケースは別記事で確認
この記事では、空き家の固定資産税が上がる条件やタイミングを中心に解説してきました。
では、
「屋根がどのくらい壊れたら危ない？」
「庭が草だらけなら特定空家になる？」
「郵便物がたまっているだけでも問題？」
といった具体的な状態についてはどうでしょうか。
この部分まで詳しく説明すると、税金の仕組みより「どんな空き家が対象になるのか」という別のテーマが中心になってしまいます。
具体的なケースはこちらの記事でまとめています。
【関連記事】特定空き家の事例｜固定資産税が6倍になる典型パターンとは
この記事＝固定資産税がいつ・なぜ上がるのか
関連記事＝どんな空き家が特定空家等になり得るのか
という使い分けで読むと分かりやすいでしょう。
実家が空き家になったら「税金」より先に管理方法を決めよう
親の施設入居や相続によって突然実家が空き家になると、
「固定資産税はどうなる？」
「6倍になる？」
「売った方がいい？」
と考えてしまいます。
しかし、空き家になったばかりなら、まずやるべきなのは誰が実家を管理するのか決めることです。
少なくとも、
- 郵便物を確認する人
- 建物を定期確認する人
- 庭木や雑草を管理する人
- 台風や大雨の後に確認する人
- 異常があった場合に修理を判断する人
くらいは決めておきたいところです。
親が老人ホームへ入った場合には、電気・ガス・水道をどうするかなども検討する必要があります。
【関連記事】施設入居後の実家の電気・ガス・水道は止める？残すものを解説
また、今すぐ実家を売るべきか迷っている場合はこちらも参考になります。
【関連記事】親が老人ホームに入ったら実家は売るべき？売らない方がいいケースも解説
空き家になったからといって、すぐ売却や解体を決断する必要はありません。
ただし、何もしないまま放置するのは避けるというのが基本です。
よくある質問
Q. 空き家になっただけで固定資産税は6倍になりますか？
空き家になっただけで固定資産税が6倍になるわけではありません。
問題になるのは、適切に管理されず、管理不全空家等や特定空家等として自治体から勧告を受け、住宅用地特例の対象から外れる場合です。
「誰も住んでいない＝6倍」ではありません。
Q. 特定空家に認定されたらすぐ固定資産税は6倍になりますか？
「特定空家等と判断された瞬間に税額が6倍になる」と考えるのは正確ではありません。
住宅用地特例との関係で重要なのは自治体による勧告です。
また、実際の税額も土地の条件などによって異なるため、必ず6倍になるわけではありません。
Q. 管理不全空家でも固定資産税は上がりますか？
可能性があります。
2023年の法改正によって管理不全空家等の制度が設けられ、自治体から勧告を受けた管理不全空家等の敷地についても住宅用地特例の対象外となります。
そのため現在は、「特定空家になる前なら税金には関係ない」とはいえません。
Q. 指導を受けただけでも住宅用地特例は外れますか？
指導を受けただけで直ちに住宅用地特例の対象外になるわけではありません。
税制上重要なのは勧告です。
だからこそ、自治体から指導を受けた段階で問題箇所を確認し、早めに改善することが大切です。
Q. 勧告を受けたらいつから固定資産税が上がりますか？
固定資産税は毎年1月1日時点の土地や家屋の状況などをもとに課税されます。
勧告を受けた時期やその後の改善状況によって扱いが関係するため、通知を受けた場合は「何年度の課税から住宅用地特例の対象外になるのか」を市区町村へ確認するのが確実です。
Q. 勧告を受けたあと修繕すれば固定資産税は元に戻りますか？
問題となった状態を改善した場合には、自治体による確認やその後の住宅用地特例の扱いを確認する必要があります。
「修理したから自動的にすぐ戻る」と判断せず、勧告を行った担当部署と固定資産税の担当部署へ確認すると安心です。
Q. 空き家を解体すれば固定資産税6倍を回避できますか？
単純にはいえません。
住宅を解体すると、住宅があることで適用されていた住宅用地特例そのものがなくなる可能性があります。
そのため「固定資産税を安くするために解体する」という判断はおすすめできません。
修繕費、解体費、売却予定、その後の土地活用なども含めて判断しましょう。
Q. 親が老人ホームに入ったら翌年から実家の固定資産税は上がりますか？
親が施設へ入居して実家が空き家になっただけで、住宅用地特例が直ちに外れるわけではありません。
重要なのはその後の管理です。
親が施設へ入った後の固定資産税については、こちらの記事で詳しく解説しています。
【関連記事】親が施設に入った後の実家の固定資産税はどうなる？誰が払う？
Q. 草が伸びているだけでも特定空家になりますか？
雑草があるという一つの事情だけで一律に決まるものではありません。
建物や敷地の状態、周辺への影響などを踏まえて判断されます。
どのような状態が問題になりやすいのかについては、具体例の記事で確認してください。
【関連記事】特定空き家の事例｜固定資産税が6倍になる典型パターンとは
まとめ｜空き家の固定資産税6倍で重要なのは「勧告」
以上、空き家の固定資産税が6倍になるのはいつから？勧告される条件と回避策...というお話でした。
空き家になっただけで、いきなり固定資産税が6倍になるわけではありません。
重要なポイントを整理すると、
- 空き家になっただけでは住宅用地特例は直ちに外れない
- 小規模住宅用地は固定資産税の課税標準が1/6に軽減されている
- そのため特例が外れることを「固定資産税6倍」と表現することがある
- 実際の税額が必ず6倍になるわけではない
- 特定空家等だけでなく管理不全空家等も対象になり得る
- 税制上の大きなポイントは自治体からの「勧告」
- 指導を受けた段階で放置せず改善することが重要
- 解体すれば税金問題が解決するとは限らない
ということになります。
特に2023年の法改正以降は、特定空家等になるほど状態が悪化する前の「管理不全空家等」に対しても指導・勧告が行われる仕組みになっています。
そのため、
「まだ倒壊しそうな家ではないから大丈夫」
ではなく、空き家になった段階から適切に管理しておくことが大切です。
一方で、親が施設へ入った、相続したばかりなど、普通に管理している実家まで「空き家になった瞬間に税金が6倍になる」と心配する必要はありません。
まずは定期的に状態を確認し、売るのか、残すのか、貸すのかを家族で考えていきましょう。
具体的にどのような状態の空き家が問題になるのかを知りたい方は、次の記事へ進んでください。