親が老人ホームなどの施設へ入り、誰も住まなくなった実家。
「もう親は住まないし、子どもが代わりに売ってもいいのでは？」と思うかもしれません。
しかし、実家が親名義なら、子どもだからという理由だけで勝手に売却することはできません。特に注意したいのが、親の認知機能が低下し、売却について本人の意思確認が難しくなっているケースです。
結論｜親名義の実家を子どもだけで勝手に売ることはできない
親が老人ホームへ入居したからといって、子どもが親名義の実家を自由に売却できるようになるわけではありません。
老人ホームへの入居と、不動産の所有権は別の話です。
親名義の実家であれば、施設へ入った後も所有者は親のままです。
そのため、
長男・長女だから
将来相続する予定だから
兄弟姉妹全員が売却に賛成しているから
老人ホーム費用に充てたいから
といった理由だけで、子どもが自由に売却できるわけではありません。
重要なのは、
実家の所有者は誰なのか
親本人に売却する意思があるか
今回の売買について本人が内容を理解し、判断できる状態か
という点です。
特に「認知症」という診断名だけで、売却できる・できないが自動的に決まるわけではありません。
本人が、
家を売ること
売却金額
売却すれば所有権を失うこと
などを理解し、自分の意思で判断できる状態かどうかが重要です。
まず確認したいのは実家が誰の名義か
「親が住んでいた実家だから、当然親名義だろう」と思っていても、実際の登記がそうなっているとは限りません。
実家を売却する可能性があるなら、最初に名義を確認しましょう。
親の単独名義になっている
たとえば父親の単独名義なら、その不動産の所有者は父親です。
父親が老人ホームへ入居していても変わりません。
子どもが実家を管理していたり、固定資産税の支払いを手伝っていたりしても、それだけで所有権が子どもへ移ることはありません。
父母などの共有名義になっている
実家が父と母などの共有名義になっているケースもあります。
この場合、それぞれが持分を所有しています。
たとえば、
父が施設へ入ったから、母だけで家全体を売却する
というように単純には進められません。
売却を考えるなら、誰がどの持分を所有しているのかを確認する必要があります。
すでに子どもの名義になっている
生前贈与などによって、すでに子どもへ所有権が移っているケースもあります。
この場合は、
親が住んでいた家
ではあっても、
親が所有している家
とは限りません。
誰が住んでいたかではなく、現在誰が所有しているかを確認しましょう。
名義が分からなければ登記を確認する
不動産の権利関係は、登記事項証明書などで確認できます。
固定資産税の課税明細書などは、不動産を特定するための地番や家屋番号を確認する手掛かりにもなります。法務省の案内でも、登記事項証明書を請求する際は、権利証や登記識別情報通知書、固定資産税の課税明細書などで地番・家屋番号を確認する方法が案内されています。(法務省オンライン登記簿閲覧サービスFAQ)
親が元気なうちに、
「実家は誰の名義になっている？」
だけでも確認しておくとよいでしょう。
実際に調べてみると、亡くなった祖父母の名義が残っているなど、想定していなかった権利関係が分かることもあります。
親本人が判断できるなら、子どもが売却を手伝うことはできる
親名義だからといって、不動産売却に関するすべての作業を高齢の親本人が行わなければならないわけではありません。
親本人に売却する意思があり、今回の売買について判断できる状態なら、家族がさまざまな部分をサポートできます。
不動産会社探しや査定を手伝う
たとえば、
不動産会社を探す
査定について問い合わせる
実家を片付ける
必要書類を整理する
不動産会社との連絡を手伝う
といったことはできます。
施設へ入った高齢の親に複数の不動産会社を調べてもらうより、子どもが情報を集めて本人へ説明する方が現実的なケースもあるでしょう。
ただし、
子どもが査定や情報収集を手伝うこと
と
親に無断で売買契約を成立させること
はまったく別です。
最終的には親本人の売却意思が重要
不動産売却では、所有者本人が本当に売却する意思を持っているかが重要です。
そのため、
「子どもが全部話を進めて、最後に親の実印だけ押してもらえばいい」
という考え方は避けた方がよいでしょう。
親本人にも、
いくらくらいで売るのか
売却したら家はどうなるのか
売却代金をどうするのか
などを説明しながら進める必要があります。
委任状があれば子どもが親の代わりに売れる？
親が高齢だったり、施設から外出するのが難しかったりすると、
「委任状をもらえば、子どもが代わりに売却できるのでは？」
と考えるかもしれません。
本人に今回の売却について必要な理解・判断があり、本人の意思に基づいて有効な代理権を与えているのであれば、代理人を立てて手続きを進められる場合があります。
ただし、
委任状がある＝どのような状態でも売却できる
という意味ではありません。
整理すると、
本人が売却内容を理解して判断できる
↓
本人の意思で代理人へ適切に委任する
↓
代理人が委任された範囲で手続きを行う
という流れです。
反対に、すでに本人が今回の売却について判断することが難しい状態なのに、
後から形式だけ委任状を作る
実印や印鑑証明書だけを使う
という方法で自由に売却できるわけではありません。
注意したいのは親の認知機能が低下している場合
実家売却で特に問題になりやすいのが、親の認知機能が低下しているケースです。
たとえば、
「老人ホーム費用が足りなくなりそうだから実家を売ろう」
と家族で決めても、所有者である親本人が売却の内容を理解し、判断することが難しい状態なら、そのまま通常の売却手続きを進めることは難しくなります。
認知症になったら絶対に家を売れないわけではない
ここは誤解しやすいところです。
「認知症と診断された＝実家を一切売却できない」
と単純に決まるわけではありません。
重要なのは診断名そのものではなく、
今回の不動産売買について必要な理解と意思決定ができるか
です。
認知機能の状態には個人差があります。
本人が、
自宅を売却すること
売却条件や金額
売却後はその不動産を所有しなくなること
などを理解し、自分の意思で判断できる状態なら、通常の売却手続きを進められる場合があります。
一方、契約内容を理解して判断することが難しい状態では、家族だけで通常の売買を進めることはできません。
家族が「本人も売りたいはず」と考えるだけでは足りない
たとえば、
「元気なころから、施設に入ったら家を売っていいと言っていた」
という家庭もあるでしょう。
しかし、現在本人が今回の売却について判断できない状態なら、
以前そう言っていた
家族全員が覚えている
ということだけで通常の売買手続きを進められるとは限りません。
同じように、
兄弟姉妹全員が売却に賛成している
としても、それだけでは親名義の実家を自由に売却できません。
将来相続する可能性がある人たちの意見と、現在の所有者の意思は別の問題です。
親本人が判断できない状態で委任状を作れば売れる？
本人が売却について有効に判断・意思表示できない状態なのに、
「子どもが代わりに委任状を書けばいい」
というわけではありません。
また、
親の実印を子どもが持っている
印鑑証明書を取得できる
ということだけで売却権限が生まれるものでもありません。
実印や印鑑証明書は、不動産の所有権そのものではありません。
本人による判断が難しくなったあとに実家売却が必要になった場合は、自己判断で進めず、司法書士や弁護士などへ相談した方がよいでしょう。
本人による判断が難しい場合は成年後見制度が関係することもある
親本人が契約について判断することが難しくなっている場合、成年後見制度が関係することがあります。
成年後見制度は、認知症などによって判断能力が十分でない人について、財産管理や生活に関する法律行為などを支援する制度です。
ただし、
「成年後見人になれば実家を自由に売却できる」
という制度ではありません。
成年後見人は、本人の利益を考えて財産を管理する必要があります。
また、本人の居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の事前許可が必要です。裁判所は、現在住んでいる家だけでなく、施設等へ入所する前に住んでいた家や、将来居住する予定がある家も居住用不動産に含まれると案内しています。(最高裁判所Q&A)
施設へ入った後の実家でも「居住用不動産」になることがある
ここは特に注意したいところです。
親がすでに老人ホームへ入っていると、
「もう実家には住んでいないから、居住用不動産ではないのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、成年後見制度における居住用不動産は、現在住んでいる家だけに限られません。
裁判所では、
施設へ入る前に居住していた家
将来本人が戻って居住する可能性がある家
も含まれると案内しています。(最高裁判所Q&A)
そのため、成年後見人等が施設入居前の実家を売却する場合、家庭裁判所の居住用不動産処分許可が必要になることがあります。
許可を得ずに成年後見人が居住用不動産を処分した場合、その処分は無効になると裁判所は案内しています。(最高裁判所Q&A)
この点は、
「もう施設に入ったから空き家」
という一般的な感覚だけで判断しないようにしましょう。
成年後見制度は実家を売るためだけの一時的な制度ではない
成年後見制度について、もう一つ知っておきたい点があります。
この制度は、
「実家を1回売るためだけに使って、売却が終われば終了する」
という単純なものではありません。
成年後見制度は、本人の財産管理や生活に関する法律行為などを継続的に支援する制度です。
そのため、
実家売却のために成年後見制度を利用すべきか
を考える場合でも、申立て後にどのような管理が続くのかまで確認しておく必要があります。
「家を売るためだけにとりあえず申し立てる」というより、
本人の財産管理全体を今後どう支援する必要があるのか
という視点で考えることが大切です。
家族信託をしている場合は売却できることもある
認知症への備えとして、家族信託を利用している家庭もあります。
親が元気なうちに信託契約を結び、不動産の管理や処分について受託者へ権限を与えている場合には、契約内容に基づいて受託者が売却できるケースがあります。
ただし、
家族信託をしていれば必ず売れる
というわけではありません。
できることは信託契約の内容によって変わります。
また、本人の判断能力が低下してから、都合よく新しく家族信託を組めばよいというものでもありません。
家族信託の契約自体にも、本人の意思確認が必要です。
すでに家族信託を利用している場合は、契約書の内容を司法書士や弁護士などへ確認してもらうとよいでしょう。
老人ホーム代が足りなくても子どもが勝手に売れるわけではない
施設入居後に実家売却を考える理由として多いのが、老人ホーム費用です。
たとえば、
年金だけでは施設費用を賄えない
預貯金を毎月取り崩している
今後の生活資金に不安がある
という場合、
「誰も住んでいない実家を売って、そのお金を施設費用に充てよう」
と考えるのは自然です。
しかし、
老人ホーム代が必要
↓
実家を売れば資金になる
↓
だから子どもが勝手に売ってよい
とはなりません。
実家が親名義なら、その不動産は親の財産です。
売却代金も基本的には親の財産になります。
まずは、
親の年金
預貯金
施設費用
実家の維持費
実家を売った場合の価格
を整理し、そのうえで本当に売却が必要なのかを考えましょう。
【関連記事】老人ホームの費用はいくらかかる？実家を売る前に知っておきたいお金の話
親が元気なうちに実家について話しておく
この問題で避けたいのは、
「実家を売らなければならなくなってから、親本人が判断できないことに気付く」
というケースです。
親が施設へ入居していても、本人が売却について理解し、自分の意思を伝えられる状態なら、今後の実家について話し合うことができます。
たとえば、
将来実家を売却してもよいと思っているか
自宅へ戻りたい気持ちはあるか
実家は誰の名義か
権利関係の書類はどこにあるか
住宅ローンなどが残っていないか
売却代金を施設費用へ使う考えがあるか
家族の誰かが今後実家を使う予定があるか
などです。
すぐ売却すると決める必要はありません。
まずは、
「この家を将来どうしたい？」
という話を、本人とできるうちにしておくだけでも違います。
「売却できる」と「今売るべき」は別の問題
ここまで説明してきたのは、
誰が実家を売却できるのか
という法律上の問題です。
しかし、
売却できること
と
今すぐ売るべきこと
は別です。
たとえば、親が施設へ入ったばかりなら、
施設生活に馴染めるか
本人が自宅へ戻りたいと思うか
家族が実家を使う予定があるか
まだ分からないことがあります。
一方で、誰も住まない実家を何年も残せば、
固定資産税
火災保険
庭の管理
修繕
防犯
などの負担が続きます。
法的に売却できる状態だと分かった後は、
本当に今売るべきなのか
を別に考えましょう。
【関連記事】親が老人ホームに入ったら実家は売るべき？売らない方がいいケースも解説
売却まで実家の固定資産税はどうなる？
親が施設へ入った後も、実家を所有している間は原則として固定資産税がかかります。
親名義の実家であれば、基本的には親が納税義務者です。
子どもが実家を管理していたとしても、それだけで固定資産税の納税義務が子どもへ移るわけではありません。
また、
誰も住んでいないから固定資産税がなくなる
というものでもありません。
詳しくはこちらで解説しています。
【関連記事】親が施設に入った後の実家の固定資産税はどうなる？誰が払う？
実家を売る話が出たら確認したい5つのこと
家族で実家売却の話が出たら、いきなり不動産会社と契約するのではなく、まず次の5点を確認しましょう。
| 確認項目 | ポイント |
|---|---|
| 実家の名義 | 誰が所有者なのか |
| 親本人の売却意思 | 本当に売りたいのか |
| 本人の意思能力 | 今回の売買を理解・判断できるか |
| 代理権・後見制度 | 誰が手続きを行える状態なのか |
| 自宅へ戻る可能性 | 今手放してよいのか |
特に重要なのが、
名義
本人の意思
今回の売買を判断できる状態か
という3点です。
空き家になっていることや、家族全員が売却に賛成していることだけで進めないようにしましょう。
本人による判断が難しい可能性があるなら、不動産会社との契約を進める前に専門家へ相談した方が安全です。
よくある質問
Q. 親が老人ホームに入れば子どもが実家を売れますか？
親が老人ホームへ入居しただけでは、子どもに所有権や売却権限が移るわけではありません。
親名義なら、基本的には親本人の意思に基づいて売却します。
Q. 親の実印と印鑑証明書があれば子どもだけで売れますか？
実印や印鑑証明書を持っているだけで、子どもに不動産を自由に売却する権限が生まれるわけではありません。
不動産売却では、所有者本人の意思や代理権などが重要です。
Q. 認知症になった親の家は絶対に売れませんか？
認知症という診断名だけで、一律に売却できないと決まるわけではありません。
重要なのは、本人が今回の売買について内容や結果を理解し、自分の意思で判断できる状態かどうかです。
本人による判断が難しい場合には、成年後見制度などが関係することがあります。
Q. 兄弟姉妹全員が賛成すれば親名義の実家を売れますか？
兄弟姉妹全員が賛成していても、それだけでは親名義の不動産を自由に売却できません。
将来相続する可能性がある人の意見と、現在の所有者の権利は別です。
Q. 委任状があれば親の代わりに売却できますか？
本人が今回の売却について判断できる状態で、本人の意思に基づいて適切な代理権を与えているのであれば、代理人による手続きを進められる場合があります。
ただし、本人がすでに売却について判断できない状態で、後から形式だけ委任状を作ればよいというものではありません。
Q. 成年後見人になれば実家を自由に売れますか？
自由に売却できるわけではありません。
成年後見人は本人の利益のために財産を管理する必要があります。
成年被後見人の居住用不動産を処分する場合は、家庭裁判所の事前許可が必要です。
Q. 施設に入った後の実家でも「居住用不動産」になりますか？
なる場合があります。
成年後見制度では、現在本人が住んでいる家だけでなく、施設入所前に住んでいた家や、将来戻って住む可能性がある家も居住用不動産に含まれることがあります。
そのため、成年後見人等が実家を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要になるケースがあります。
Q. 家族信託をしていれば子どもが売れますか？
信託契約の内容によります。
不動産の処分権限が受託者に適切に与えられている場合には、受託者が売却できるケースがあります。
家族信託を利用している場合は、契約内容を確認しましょう。
Q. 親が施設へ入る前に実家を売っておいた方がいいですか？
施設へ入る前だから売った方がいいとは一概にいえません。
自宅へ戻る可能性、親本人の希望、施設費用、実家の維持費、家族の利用予定などを含めて判断します。
ただし、将来的に売却する可能性があるなら、本人が元気なうちに名義や本人の意向を確認しておくことは大切です。
まとめ｜施設入居ではなく名義と親本人の意思を確認する
以上、施設に入った親の家を子どもが勝手に売れる？名義と認知症の注意点...というお話でした。
親が老人ホームなどの施設へ入り、実家が空き家になったとしても、それだけで子どもが自由に売却できるようになるわけではありません。
親名義の実家なら、
実家の名義を確認する
↓
親本人の売却意思を確認する
↓
今回の売買について判断できる状態か確認する
↓
必要なら代理権や成年後見制度などを確認する
という順番で整理すると分かりやすいでしょう。
特に注意したいのが、
認知症と診断されたかどうかだけで判断しないこと
です。
大切なのは、本人が今回の不動産売買について内容や結果を理解し、自分の意思で判断できる状態かどうかです。
本人による判断が難しい場合に、家族が実印や委任状だけで自由に売却できるわけではありません。
また、成年後見人が選任されていても、施設入居前に住んでいた実家などの居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。
そして、
売却できるか
と
今売るべきか
は別の問題です。
売却する権限を確認した後は、親が自宅へ戻る可能性や施設費用、実家の維持費、家族の利用予定なども含めて判断しましょう。