トランクルーム経営では、建物の仕様や設備も大切ですが、その前に「この場所で本当に借りる人がいるか」を見極めることが重要です。
住宅が多いだけ、駅に近いだけでは十分とはいえず、周辺世帯数、収納需要、車でのアクセス、生活動線まで含めて判断する必要があります。
この記事では、トランクルーム経営に向く立地を商圏・住宅密度・道路条件から具体的に見極める方法を解説します。
結論｜トランクルームは「住宅数」だけでなく需要とアクセスを見る
トランクルームに向いている立地を考えるとき、最初に見たいのは「周辺に住宅が多いか」です。
ただし、住宅が多ければ必ず成功するわけではありません。
同じ住宅地でも、収納不足が起きやすいか、車で荷物を運びやすいか、競合施設がどの程度あるかによって事業性は変わります。
私が立地を見るときは、次のような点をまとめて確認します。
- 周辺にどれくらい住宅があるか
- マンション・戸建ての割合
- ファミリー世帯が多いか
- 車で利用しやすいか
- 生活動線上にあるか
- 競合トランクルームの稼働状況
- 道路から認知されやすいか
つまり、トランクルーム経営では単純な人口だけでなく、「誰が、何を、どのくらいの頻度で預けるのか」まで想像できる立地かを見ることが重要です。
トランクルームに向いている立地の共通点
向いている立地にはいくつか共通点があります。
特に重要なのは、住宅密度、収納ニーズ、車でのアクセス、生活動線です。
周辺に住宅が多い
トランクルームの主要な利用者は、周辺に住んでいる一般家庭です。
そのため、ある程度まとまった住宅地が近くにあることは重要な条件です。
特にマンションや戸建てが連続している地域は、一定の商圏人口を確保しやすいでしょう。
ただし、単純な人口だけを見るのではなく、どのような住宅が多いかまで確認します。
収納不足が起きやすい住宅が多い
トランクルームの需要は「人口が多いから」だけで発生するわけではありません。
自宅内の収納が足りない人が一定数いることが重要です。
たとえば、
- マンションが多い
- 比較的コンパクトな戸建てが多い
- 築年数が古く収納が少ない住宅が多い
- ファミリー世帯が多い
- ベビーカーやアウトドア用品を持つ家庭が多い
といった地域では、外部収納のニーズが生まれやすい傾向があります。
季節家電、衣類、布団、タイヤ、キャンプ用品、子ども用品など、自宅の中では邪魔になりやすい物の保管先として利用されるケースが考えられます。
【関連記事】
車でアクセスしやすい
トランクルームは荷物を運ぶ施設なので、車での使いやすさは非常に重要です。
駅から徒歩5分でも、車を停めにくければ利用しづらいことがあります。
反対に駅から多少離れていても、住宅地から車で行きやすく、施設前で荷物を積み下ろしできる場所なら利用しやすいでしょう。
確認したいのは、
- 前面道路の幅
- 敷地への入りやすさ
- 右左折のしやすさ
- 駐車スペースの有無
- 荷下ろしスペース
- 大きな段差がないか
などです。
土地の図面だけでは分かりにくいため、実際に車で現地へ行って確認することをおすすめします。
日常の生活動線上にある
トランクルームは毎日利用する施設ではありません。
それでも、普段の生活ルートから大きく外れている場所より、買い物や通勤の途中に立ち寄りやすい場所の方が使いやすくなります。
たとえば、
- スーパーへ行く途中
- 幹線道路へ出る途中
- 通勤で使う道路沿い
- バス通り
- 大型商業施設の近く
- コンビニなど目印になる施設がある道路
などです。
私が現地調査するときも、単に交通量が多い道路を見るのではなく、周辺住民が普段使う道かどうかを確認します。
住宅地では「何世帯いるか」だけでなく住宅タイプを見る
住宅地はトランクルームの有力な立地ですが、同じ住宅地でも需要の出方は違います。
マンションが多い地域
マンションは戸建てと比べて収納スペースが限られるケースがあるため、トランクルームとの相性を確認しやすい地域です。
特にファミリー向けマンションが多いと、季節用品や子ども用品などが増えやすくなります。
ただし、マンション自体にトランクルームや大型収納が備わっている物件もあります。
新築マンションが多い地域では、各住戸の収納状況も見ておきたいところです。
古い戸建て住宅が多い地域
昔からの住宅地も候補になります。
築年数の古い戸建てでは、現代の住宅ほど大型収納を想定していないケースがあります。
家族構成が変わって物が増えているのに、収納スペースが足りないという家庭もあります。
一方で、敷地が広く物置を設置できる住宅ばかりなら、外部トランクルームの必要性は低くなる可能性があります。
戸建てが多いかどうかだけでなく、住宅の大きさや敷地の余裕も確認するとよいでしょう。
ファミリー世帯が多い地域
子育て世帯は物が増えやすいです。
ベビーカー、チャイルドシート、五月人形、雛人形、季節家電、キャンプ用品、スポーツ用品など、毎日は使わないけれど捨てにくい物が増えていきます。
こうした家庭が多い地域は、トランクルーム需要を考える材料になります。
ただし、「ファミリー世帯が多い＝必ず借りる」という話ではありません。
周辺に安い収納施設があるか、自宅に十分な収納があるかなども影響します。
法人需要を狙うなら「商業地」より荷物を運びやすいかを見る
トランクルームは個人利用だけではありません。
小規模事業者や法人が利用することもあります。
ただし、「オフィス街の近くだから法人需要が強い」と単純には判断できません。
重要なのは、事業者が実際に荷物を運びやすい環境かです。
小規模事業者の保管需要
利用例としては、
- 小売店の商品在庫
- ネットショップの商品
- 工具や資材
- 販促用品
- イベント用品
- 書類
などが考えられます。
店舗や事務所内のスペースを保管場所として使うより、外部収納を利用した方が効率的なケースがあります。
法人利用では駐車・搬入条件が重要
法人利用を想定するなら、
- ワンボックス車が停められる
- 建物前まで車を寄せられる
- 台車を使いやすい
- エレベーターがある
- 搬入口が広い
- 営業時間が利用目的に合う
などが重要になります。
オフィスから近くても、毎回重い荷物を遠くから運ばなければならない施設では使いにくいでしょう。
商業地なら必ず高単価にできるわけではない
地価が高い場所では賃料を高く設定したくなりますが、トランクルームの利用者がその料金を受け入れるとは限りません。
事業用物件としての土地価格と、収納スペースとして支払える賃料には差があります。
そのため、商業地では「高い土地だから高収益になる」と考えず、建築費や土地コストに対して十分な収納賃料を得られるか確認する必要があります。
小さな土地でも周辺需要があれば候補になる
トランクルームは、アパートを建てるには少し小さい土地でも計画できる場合があります。
ただし、「狭小地でも建てられる」と「狭小地でも儲かる」は別です。
小さな土地では確保できる室数が少なくなるため、エレベーターや共用部などの固定費が収益に対して大きくなる可能性があります。
重要なのは、土地の広さだけで判断せず、
何室つくれるか
その室数で事業が成立するか
周辺にその室数を埋める需要があるか
まで見ることです。
【関連記事】
トランクルームは「駅近」より「使いやすさ」が勝つこともある
住宅系の土地活用では駅距離が重要視されますが、トランクルームでは少し考え方が違います。
荷物を徒歩で大量に運ぶ人は多くありません。
車で運ぶ利用者を想定するなら、
駅徒歩5分だけど車が停めにくい施設
より、
駅から離れていても車で入りやすい施設
の方が使いやすいケースがあります。
だからこそ、立地調査では駅距離だけを見ず、住宅地からの車動線や駐車・搬入のしやすさを確認することが大切です。
トランクルームに向いていない立地とは？
トランクルームは比較的幅広い土地で検討できる土地活用ですが、どこでも安定して稼働するわけではありません。
特に注意したいのが、「土地が余っているから」「アパートには向かないから」という理由だけでトランクルームを選んでしまうケースです。
建てることができても、利用者がいなければ事業として成立しません。
周辺に住宅や事業所が少ない
まず慎重に判断したいのが、周辺に住宅や事業所がほとんどない土地です。
トランクルームは遠方からわざわざ利用するというより、比較的近い場所に住んでいる人や事業者が利用するケースが中心です。
そのため、周辺人口が極端に少ない場所では、賃料を下げても十分な利用者を確保できない可能性があります。
ただし、「郊外だからダメ」と単純に判断する必要はありません。
郊外でも住宅地に隣接していて、車でアクセスしやすく、周辺に競合が少ない場所なら成立する可能性があります。
重要なのは都市部か郊外かではなく、実際の商圏内にどれだけ利用候補者がいるかです。
車で入りにくい
前面道路の条件も重要です。
たとえば、
- 道路幅が狭い
- 車同士のすれ違いが難しい
- 敷地への入口が狭い
- 電柱などが出入りの邪魔になる
- 交通量が多く右折で入りにくい
- 敷地内で方向転換しにくい
といった土地です。
トランクルームは荷物を積んだ車で利用することが多いため、ちょっとした入りにくさが利用者にとって負担になります。
特に一度使って「車を停めにくかった」と感じられると、別の施設へ移られる可能性もあります。
荷物を運びにくい
道路から施設に入れても、そこから収納スペースまで荷物を運びにくければ使い勝手はよくありません。
屋内型なら、
- 駐車場所から入口までの距離
- 段差
- 通路幅
- エレベーター
- 台車が使えるか
- 雨の日でも搬入しやすいか
なども確認したいところです。
立地というと住所や道路条件ばかりに目が向きますが、「車を停めてから収納スペースまで」の動線も立地条件の一部と考えた方がいいでしょう。
夜になると暗く不安を感じる
トランクルームは仕事帰りや休日の早朝・夜間に利用されることもあります。
周辺が暗く、人通りもほとんどなく、施設の存在も分かりにくい場所では不安を感じる利用者もいるでしょう。
照明や防犯カメラなど設備で改善できる部分はありますが、周辺環境そのものは簡単には変えられません。
昼間だけでなく、できれば夜間にも現地を確認しておきたいところです。
郊外でも「住宅から近い土地」なら検討できる
「トランクルームは人口の多い都市部でなければ難しい」と考える必要はありません。
郊外には、
- 土地取得費を抑えやすい
- 車移動が一般的
- 敷地を確保しやすい
- 駐車・荷下ろしスペースを取りやすい
といったメリットもあります。
そのため、郊外の住宅地周辺で十分な世帯数があり、車でアクセスしやすければ候補になります。
反対に注意したいのは、住宅地から離れた場所です。
土地価格が安くても、利用者がそこまで荷物を運ぶ理由がなければ稼働率は上がりません。
「土地が安いから収支が合う」ではなく、「その場所まで利用者が来てくれるか」から考えることが重要です。
農地や市街化調整区域では需要以外の確認も必要
周辺に住宅があり、立地的には良さそうでも、そもそもトランクルームを計画できない土地もあります。
農地の場合は農地転用、市街化調整区域では開発や建築に関する制限などを確認する必要があります。
用途地域、接道条件、建ぺい率・容積率などによっても計画できる建物は変わります。
この記事では「利用者が集まる立地か」という需要面を中心に解説していますが、需要があることと法的に建てられることは別問題です。
法規制や接道など土地そのものの条件については、別記事で詳しく確認してください。
【関連記事】
競合トランクルームがある土地は避けるべき？
土地活用を検討していて近くにトランクルームを見つけると、「すでに競合がいるから無理なのでは？」と思うかもしれません。
しかし、競合施設があること自体は必ずしも悪い材料ではありません。
むしろ、その地域にトランクルーム需要があることを確認する材料になります。
競合ゼロが好条件とは限らない
周辺にトランクルームが1件もなければ、競争相手がいないので有利に見えます。
しかし、
「競合がいない」のではなく「需要がないから誰も出店していない」
可能性もあります。
人口が多い住宅地なのに競合が少ないのであれば出店余地があるかもしれませんが、住宅そのものが少ない地域なら慎重に考える必要があります。
競合ゼロというだけで好立地とは判断できません。
満室に近い競合施設は需要を確認する材料になる
近隣のトランクルームが高稼働しているなら、その地域に収納需要が存在する可能性があります。
これは新規計画を検討するときのプラス材料です。
ただし、
「競合が満室＝自分も建てれば満室になる」
という意味ではありません。
既存施設だけで地域需要をほぼ取り込んでいる可能性もありますし、新しい施設ができれば利用者を奪い合うこともあります。
満室施設があることは「需要がある」という材料の一つとして使い、新規供給の余地がどの程度あるかを別に考える必要があります。
競合施設では「空室」だけを見ない
競合調査では、施設があるかどうかだけでなく中身まで確認します。
最低でも、
- 部屋数
- 空室状況
- 月額料金
- 部屋の広さ
- 屋内型・屋外型
- 駐車スペース
- 築年数や施設の状態
- 防犯設備
- 営業時間
- キャンペーンの有無
などを確認します。
たとえば1帖タイプは満室なのに、3帖以上の大型区画だけ空いているなら、小型収納の需要が強い可能性があります。
反対に値下げキャンペーンを長期間行っている施設が多いなら、供給過多になっている可能性も考えられます。
単純な「空いている・埋まっている」ではなく、どのサイズが、いくらなら借りられているのかを見ることが重要です。
私が現地調査で見る道路条件
トランクルームの立地調査では、地図や人口データだけでは分からないことがあります。
その代表が道路です。
私自身、現地を見るときには「施設の前にどんな道路があるか」をかなり重視します。
行き止まり感のある道路より通り抜けできる道路
必ずしも行き止まり道路がダメというわけではありません。
ただ、周辺住民が普段から通る道路と、そこに用事がなければ入らない道路では、施設の認知されやすさが違います。
通り抜けできる道路なら、通勤や買い物などで繰り返し施設の前を通る人が出てきます。
「こんなところにトランクルームがあったんだ」と存在を覚えてもらう機会が増えるわけです。
バス通りは一つのプラス材料
バスが通る道路は、ある程度地域の主要な生活動線になっていることがあります。
もちろん「バス通りだから成功する」という話ではありません。
道路幅、交通量、車の入りやすさなども確認する必要があります。
それでも、住宅地の中の細い裏道と比べると、認知されやすさを評価する材料になります。
コンビニなど目印になる施設がある
向かいや近くにコンビニ、スーパー、ドラッグストアなどがある場所も、現地調査では注目します。
理由の一つは場所を説明しやすいことです。
「○○コンビニの向かい」と説明できれば、初めて利用する人でも場所を把握しやすくなります。
また、こうした施設がある道路は地域住民の生活動線になっていることも多いため、周辺環境を見る一つの材料になります。
道路からの視認性も確認する
インターネットで検索して契約する利用者が増えていても、施設そのものの視認性は無視できません。
普段から建物や看板を見ていれば、収納に困ったときに思い出してもらえる可能性があります。
建物や看板が道路から見えるか
前面道路から建物がほとんど見えない土地では、存在を認知してもらいにくくなります。
特に土地が道路から奥まっている場合は、
- 看板を設置できるか
- 入口が分かりやすいか
- 夜間でも施設名を確認できるか
などを確認します。
交通量が多ければいいわけではない
交通量の多い幹線道路沿いでも、車の速度が速すぎて入口を通り過ぎてしまう場所や、中央分離帯によって反対車線から入れない場所があります。
そのため「1日に何台通るか」だけでなく、
見つけやすいか
入りやすいか
出やすいか
までセットで確認することが重要です。
「良い立地」と「使いやすい立地」はセットで考える
トランクルームでは、人口や世帯数といった数字だけを見ていると判断を誤ることがあります。
周辺に利用候補者がたくさんいても、
「入口が分かりにくい」
「車を停めにくい」
「荷物を運びにくい」
となれば、別の施設を選ばれる可能性があります。
反対に駅前一等地ではなくても、住宅地から近く、車で入りやすく、荷物を運びやすい施設なら十分に選ばれる可能性があります。
需要がある場所に、使いやすい施設をつくれるか。
これがトランクルームの立地を判断するときの基本です。
トランクルームの商圏調査で確認したい5つのポイント
ここまで見てきたように、トランクルームの立地は「駅から近い」「大通り沿い」といった一つの条件だけでは判断できません。
実際に土地活用として検討するときは、少なくとも次の5項目を組み合わせて考えます。
| 確認項目 | 見るポイント |
|---|---|
| 周辺世帯数 | 利用候補になる世帯が十分にあるか |
| 住宅タイプ | マンション・戸建て・ファミリー世帯など |
| 車でのアクセス | 入りやすさ・駐車・荷下ろし |
| 競合施設 | 料金・空室・部屋サイズ・施設タイプ |
| 生活動線 | 通勤・買い物などで認知されやすいか |
1．周辺世帯数
最初に確認したいのが周辺の世帯数です。
人口だけでなく世帯数を見るのは、トランクルームが基本的に「世帯単位」で利用されることが多いためです。
ただし、「半径○kmに○世帯あれば成功する」と単純に決められるものではありません。
都市部と地方では車で移動する距離が違いますし、競合施設の数によっても必要な商圏は変わります。
私が調査するときも、一定範囲の世帯数だけで結論を出すのではなく、周辺環境と合わせて判断します。
2．住宅タイプ
同じ1万世帯でも、住宅の種類によって収納需要は変わります。
マンションやコンパクトな住宅が多い地域なら、外部収納を必要とする世帯が一定数いる可能性があります。
反対に、大きな戸建てが中心で、各家庭に物置やガレージがある地域では、世帯数の割にトランクルーム需要が伸びないことも考えられます。
「何世帯あるか」と同時に「どんな家に住んでいるか」まで見るのがポイントです。
3．車でのアクセス
トランクルームでは、商圏人口と同じくらいアクセスを重視したいところです。
特に、
- 住宅地から何分くらいか
- 前面道路は走りやすいか
- 敷地へ入りやすいか
- 駐車できるか
- 荷物を下ろしやすいか
を確認します。
地図上では近くても、踏切や一方通行、中央分離帯などによって実際には遠回りになる土地もあります。
現地まで実際に車で走ってみると、図面では分からない問題が見えてきます。
4．競合施設
競合調査では「何店舗あるか」だけでは不十分です。
重要なのは、その地域でどのような収納スペースが実際に選ばれているかです。
競合施設の料金、部屋サイズ、空室状況、駐車環境などを比較すると、地域の需要が見えてきます。
たとえば小型区画ばかり埋まっているなら、小さな収納スペースの需要が強い可能性があります。
反対に大型区画が長期間空いているなら、同じサイズを大量につくる計画は慎重に考えた方がいいでしょう。
5．生活動線
最後が生活動線です。
住宅から近くても、普段ほとんど通らない場所にある施設と、スーパーや通勤ルートの途中にある施設では認知されやすさが違います。
バス通り、スーパー、コンビニ、ドラッグストアなど、地域住民が普段利用する場所との位置関係も確認します。
単純な交通量より、**「周辺住民が日常的に通る道路か」**を見ることがポイントです。
土地の広さより「その商圏に合った規模」が重要
土地活用では、「この土地なら何室つくれるか」から考えたくなります。
しかし、トランクルームでは順番を逆にした方が安全です。
たとえば30室つくれる土地だからといって、その地域に30室分の需要があるとは限りません。
重要なのは、
需要を調べる
↓
想定できる稼働を考える
↓
適正な室数を決める
↓
建物規模を考える
という順番です。
大きな土地ほど儲かるとは限らない
土地が広ければ、多くの収納スペースをつくれます。
しかし、50室つくって30室しか埋まらないのであれば、過剰投資になってしまう可能性があります。
一方、需要に合わせて20室程度に抑え、高い稼働を維持できれば、結果的に安定した事業になることもあります。
トランクルーム経営では、建てられる最大規模ではなく、埋められる規模を考えることが重要です。
【関連記事】
立地別｜トランクルーム経営との相性
最後に、代表的な立地ごとの考え方を整理します。
都市部の住宅地
比較的検討しやすい立地です。
マンションや戸建てが密集していれば、一定の収納需要を期待できます。
一方で土地価格や建築費が高いため、需要があっても投資額に対して十分な収益を得られないケースがあります。
需要がある＝事業として儲かる
とは限らない点に注意が必要です。
郊外の住宅地
郊外でも住宅がまとまっている地域なら十分に検討できます。
むしろ車移動が一般的な地域では、駐車しやすいトランクルームとの相性が良いこともあります。
土地コストを抑えながら十分な駐車スペースを確保できる可能性があるのもメリットです。
ただし、住宅地から離れすぎないことが重要です。
商業地・事業所が多い地域
個人需要だけでなく法人需要も検討できます。
在庫、工具、販促用品、書類などを保管する小規模事業者が利用する可能性があります。
この場合は住宅密度だけでなく、車両を横付けできるか、荷物を搬入しやすいかなど、事業者目線での使いやすさを確認します。
田舎・人口の少ない地域
慎重な判断が必要です。
土地価格が安いため初期投資を抑えられそうに見えますが、利用者そのものが少なければ稼働率を上げるのは難しくなります。
ただし、田舎だから一律に不向きというわけではありません。
周辺にまとまった住宅地がある、競合施設が少ない、幹線道路からアクセスしやすいなど、条件によっては検討余地があります。
「土地が安い」ではなく「利用者がいるか」で判断しましょう。
建てられる土地と儲かる土地は違う
トランクルーム経営では、この違いを理解しておくことが非常に重要です。
用途地域や接道などの条件をクリアして建築できたとしても、周辺需要がなければ収益は上がりません。
逆に需要がありそうでも、法規制によって希望する建物を計画できない場合があります。
そのため、
法的に建てられるか
と
事業として埋まるか
の両方を確認する必要があります。
土地の法規制や建築条件については、こちらの記事で詳しく解説しています。
【関連記事】
その土地NG！トランクルーム経営に向いている立地等の条件
トランクルームの立地でよくある質問
Q. トランクルームは駅近の方が有利ですか？
必ずしも駅近が有利とは限りません。
荷物を車で運ぶ利用者を想定する場合、駅からの距離より住宅地からのアクセスや駐車・荷下ろしのしやすさが重要になることがあります。
駅近というだけで判断せず、実際の利用方法から考えましょう。
Q. トランクルームは住宅街でもできますか？
法規制や建築条件をクリアでき、周辺需要が見込めるなら候補になります。
住宅街は一般家庭の収納需要を狙いやすい一方、道路条件や近隣環境への配慮も必要です。
用途地域なども事前に確認してください。
Q. トランクルームの商圏は何kmくらいですか？
一律に「半径○km」と決めるのは難しいです。
都市部と郊外では車での移動距離が違い、施設タイプや競合状況によっても変わります。
距離だけでなく、実際に車で何分かかるかという視点も持っておくとよいでしょう。
Q. 近くに競合トランクルームがあっても大丈夫ですか？
競合があるから不向きとは限りません。
既存施設が高稼働していれば、その地域に収納需要があることを示す材料になります。
ただし、すでに供給過多になっている可能性もあるため、空室状況や料金、部屋サイズまで調査することが重要です。
Q. 近くにトランクルームが1件もない土地は狙い目ですか？
必ずしもそうとは限りません。
競合がない理由が「まだ誰も出店していない」からなのか、「そもそも需要が少ない」からなのかを見極める必要があります。
競合ゼロだけを理由に出店するのは危険です。
Q. 幹線道路沿いならトランクルームに向いていますか？
認知されやすい点ではメリットがあります。
一方、交通量が多すぎて出入りしにくい、中央分離帯がある、車の速度が速く入口を見つけにくいなどの問題もあります。
交通量だけでなく、入りやすさと出やすさまで確認しましょう。
Q. 小さな土地でもトランクルーム経営はできますか？
計画できる場合があります。
ただし、確保できる室数が少なければ、建築費や設備費に対して十分な収益を得られない可能性があります。
「建てられるか」だけでなく「その規模で採算が合うか」を確認する必要があります。
【関連記事】
Q. 田舎の土地でもトランクルーム経営はできますか？
可能性はありますが、周辺需要の確認が特に重要です。
住宅から離れた土地では利用者を確保しにくいため、土地価格の安さだけで判断するのはおすすめできません。
住宅密度、車でのアクセス、競合状況などを確認しましょう。
トランクルームを建てる前に需要調査をする
トランクルームは建物が完成してから立地を変えることができません。
だからこそ、計画段階での需要調査が重要です。
私自身、土地活用の計画では「建てられる土地だから提案する」という考え方ではなく、完成後に利用者を集められる見込みがあるかを重視しています。
条件が合わなければ、トランクルームではなく駐車場や貸地など、別の土地活用の方が適していることもあります。
土地活用では「何か建てること」が目的ではありません。
その土地に合った事業を選び、長く収益を生み出せる状態をつくることが大切です。
【関連記事】
土地活用の種類と比較｜小さな土地・田舎・住宅地など立地別おすすめ
まとめ｜「建てる場所」ではなく「使われる場所」を選ぶ
以上、トランクルーム経営に向く立地とは？商圏・住宅密度・アクセスの見極め方...というお話でした。
トランクルームに向いている土地を判断するときは、単純な駅距離や人口だけを見るのでは不十分です。
重要なのは、
- 周辺に十分な利用候補者がいる
- 収納不足が起きやすい住宅がある
- 車でアクセスしやすい
- 荷物を搬入しやすい
- 生活動線上にある
- 競合に対して出店余地がある
といった条件を総合的に見ることです。
そして、私が特に重要だと考えているのが、「建てられるか」ではなく「埋まるか」から考えることです。
広い土地だから大きく建てる、競合がいないから出店する、駅に近いから需要がある、といった一つの条件だけで判断するのはおすすめできません。
周辺世帯、住宅タイプ、道路、競合、生活動線を実際に調べ、その地域に合った規模を計画することが失敗を避ける基本です。
トランクルームが向いていない土地なら、無理に建てる必要もありません。
駐車場、貸地、賃貸住宅なども含めて比較し、その土地で長く続けられる活用方法を選ぶことが大切です。
