土地を購入したり相続したりしたとき、「市街化区域」「市街化調整区域」という言葉を目にすることがあります。
この違いは、家を建てられるか、土地活用できるか、将来売却しやすいかにも関係する重要なポイントです。
結論からいうと、市街化区域は市街化を進める区域、市街化調整区域は市街化を抑える区域です。ただし、市街化調整区域だから何もできないというわけではありません。
市街化区域と市街化調整区域の違い
まずは、主な違いを簡単に比較してみましょう。
| 比較 | 市街化区域 | 市街化調整区域 |
|---|---|---|
| 基本的な考え方 | 市街化を進める | 市街化を抑制する |
| 住宅の建築 | 比較的しやすい | 強い制限がある |
| アパート経営 | 検討しやすい | ハードルが高い |
| 店舗・倉庫 | 用途地域などによる | 許可基準などの確認が必要 |
| 駐車場 | 検討しやすい | 土地の状態・利用方法などを確認 |
| 農地 | 比較的少ない | 多く存在する |
| 道路・上下水道 | 整備されていることが多い | 未整備の場合がある |
| 土地活用の選択肢 | 比較的多い | 限定されやすい |
| 売却 | 比較的しやすい | 買い手が限定される場合がある |
大きな違いは、
「これから市街地として積極的に整備していく場所なのか、市街地が無秩序に広がらないよう抑制する場所なのか」
という点です。
そのため、市街化調整区域では住宅やアパートなどを自由に建築できるわけではありません。
ただし、
市街化調整区域＝絶対に建物を建てられない土地
という意味でもありません。
一定の要件を満たして許可を受けられるケースなどもあります。
そもそも都市計画区域とは？
市街化区域と市街化調整区域を理解するために、まず「都市計画区域」について簡単に知っておきましょう。
都市では、住宅、マンション、工場、店舗などが好き勝手に建てられてしまうと、道路や上下水道などの整備が追いつかなくなる可能性があります。
そこで、土地の使い方や道路、公園などを計画的に整備するために都市計画という仕組みがあります。
都市計画法では、都市計画区域について、
- 市街化区域
- 市街化調整区域
に区分できる仕組みが設けられています。
この区分を「区域区分」、一般的には「線引き」と呼ぶこともあります。
一方、都市計画区域であっても、市街化区域と市街化調整区域に分けられていない「非線引き都市計画区域」もあります。
また、都市計画区域の外にある土地もあります。
そのため、
「日本の土地はすべて市街化区域か市街化調整区域のどちらか」
というわけではありません。
市街化区域とは？
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域や、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です。
簡単にいうと、
「住宅や店舗などを整備し、市街地として利用していく区域」
と考えると分かりやすいでしょう。
駅周辺や住宅街、商業地など、普段私たちが生活している市街地の多くが市街化区域に指定されています。
市街化調整区域と比較すると、住宅やアパート、店舗などの建築を検討しやすく、土地活用の選択肢も多い傾向があります。
ただし、市街化区域だから何でも自由に建てられるわけではありません。
市街化区域でも建てられない建物はある
市街化区域では「用途地域」が定められています。
用途地域とは、
「この地域は主に住宅地にする」
「ここは商業施設を集める」
「ここは工場などの立地を想定する」
といったように、地域ごとの土地利用をコントロールする仕組みです。
そのため、市街化区域であっても、
「所有地だから好きな建物を建てられる」
とは限りません。
たとえば、住宅を中心とする用途地域では、大規模な工場などを建築できない場合があります。
逆に商業地域では、店舗や事務所など幅広い用途を検討できます。
さらに建築するときには、
- 用途地域
- 建ぺい率
- 容積率
- 高さ制限
- 接道条件
- 防火地域・準防火地域
- 地区計画
など、さまざまな規制を確認する必要があります。
土地活用を検討するときは、
「市街化区域だから建てられる」ではなく、「その土地に目的の建物を建てられるか」
まで確認することが重要です。
【関連記事】
市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、都市計画法上「市街化を抑制すべき区域」とされています。
住宅地などが無秩序に広がってしまうと、道路、上下水道、学校などの公共施設を広範囲に整備する必要が生じます。
こうした市街地の拡大を抑えるために設定されているのが市街化調整区域です。
そのため、市街化区域と比較すると開発や建築について強い制限があります。
ここで注意したいのが、
「市街化調整区域では開発行為がすべて禁止されている」
わけではないことです。
都市計画法では、市街化調整区域でも一定の開発行為について許可できる仕組みが設けられています。
ただし、市街化区域と同じ感覚で、
「土地を持っているからアパートを建てよう」
「空き地だから店舗を建てて貸そう」
と自由に活用できるわけではありません。
土地活用を始める前に、その計画が許可の対象となるのかを確認する必要があります。
なぜ市街化調整区域の土地は安いことがある？
不動産情報を見ていると、市街化区域の土地と比べて市街化調整区域の土地がかなり安く売られていることがあります。
その理由のひとつが建築や開発に対する制限です。
土地の価格は、
「そこに何を建てられるか」
によって大きく変わります。
住宅、アパート、店舗など幅広い用途を検討できる土地であれば、多くの人や事業者が購入対象にできます。
一方、建築できるものが限定される土地は、購入できる人や用途も限定されます。
そのため、市街化調整区域では周辺の市街化区域と比較して土地価格が低くなることがあります。
ただし、
「安いからお買い得」
とは限りません。
購入後に、
「家を建てられなかった」
「アパート経営ができなかった」
「思っていた土地活用ができなかった」
となれば、安く購入できても意味がありません。
市街化調整区域の土地を購入する場合は、価格だけで判断せず、購入目的を実現できる土地なのかを先に確認することが大切です。
市街化調整区域だから価値がないわけではない
反対に、
「市街化調整区域だったから、この土地には価値がない」
と考える必要もありません。
市街化調整区域でも、土地によって条件は大きく異なります。
既存の住宅が建っている土地もあれば、農地、資材置場、駐車場などとして利用されている土地もあります。
一定の要件を満たして建築できるケースもあります。
さらに、建物を建てなくても土地を活用できる可能性があります。
つまり、市街化調整区域の土地を所有している場合に重要なのは、
「市街化調整区域だから無理」と最初から諦めることではなく、その土地で何ができるのかを確認すること
です。
特に相続などで市街化調整区域の土地を取得した場合、
- 家を建てられるのか
- 建替えできるのか
- アパート経営できるのか
- 駐車場として使えるのか
- 資材置場として貸せるのか
- 売却できるのか
などを順番に確認すると、その土地の活用方法が見えてきます。
次は、市街化調整区域では本当に家を建てられないのか、例外的に建築できるケースや旧既存宅地制度との関係などを詳しく見ていきます。
市街化調整区域では家を建てられない？
市街化調整区域について調べると、
「家を建てられない土地」
と説明されていることがあります。
確かに市街化区域と比べると建築のハードルは高くなりますが、すべての建築が一律に認められないわけではありません。
市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」であるため、開発や建築には厳しい制限があります。
一方、都市計画法では一定の条件を満たす開発行為について、許可できる仕組みも設けられています。
つまり、
市街化調整区域＝絶対に建築できない
ではなく、
市街化調整区域＝原則として市街化を抑えるため、建築できるか個別に確認する必要がある
と考える方が分かりやすいでしょう。
都市計画法34条とは？
市街化調整区域で建築や土地活用を検討するとき、重要になるのが都市計画法34条です。
都市計画法34条では、市街化調整区域において許可し得る開発行為が定められています。
たとえば、一定の要件を満たすものとして、
- 周辺住民の日常生活に必要な店舗など
- 農林漁業に関連する施設
- 市街化区域では立地が難しい一定の施設
- 条例で定められた区域・用途等に適合するもの
- 既存の権利などに関係するもの
などがあります。
ただし、
「都市計画法34条に書かれているから自分の土地でも建てられる」
と単純に判断できるわけではありません。
許可基準や条例、運用基準は自治体によって違いがあります。
同じように見える土地でも、所在地が違えば建築できる建物や条件が異なることがあります。
市街化調整区域の土地活用では、インターネット上の一般論だけで判断せず、土地がある自治体の開発許可担当窓口などへ確認することが重要です。
市街化調整区域でも住宅を建てられるケースはある
市街化調整区域でも、一定の要件を満たして住宅を建築できるケースがあります。
ただし、
「土地を持っているから家を建てられる」
というわけではありません。
土地の履歴や区域、申請者の事情、自治体の条例・許可基準などによって判断されます。
よく話題になるものとして、
- 分家住宅
- 既存住宅の建替え
- 開発許可を受けた区域内の住宅
- 条例等で建築が認められる区域
- 農林漁業に関連する住宅
などがあります。
ここから代表的なケースを見ていきます。
分家住宅なら建てられる？
市街化調整区域について調べると、「分家住宅」という言葉が出てくることがあります。
分家住宅とは、農家などの世帯から分かれて生活する家族が住宅を建てる場合などに、一定の要件のもとで許可の対象となる制度・運用を指すことがあります。
ただし、
親が市街化調整区域に土地を持っているから、子どもなら自由に家を建てられる
という制度ではありません。
申請者と土地所有者の関係、土地を取得した時期、住宅を必要とする事情、他に住宅を所有していないかなど、自治体ごとの基準が設けられている場合があります。
分家住宅を検討する場合は、その自治体の開発許可基準を確認しましょう。
既存の住宅なら建替えできる？
市街化調整区域にすでに住宅が建っているケースもあります。
そのため、
「今すでに家があるなら、古くなったときも建替えできるのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、
既存建物がある＝無条件で建替え可能
とは限りません。
重要なのは、その建物がどのような経緯で建築されたものなのかです。
適法に建築された住宅で、同じ用途・規模など一定の条件で建替えが認められるケースもありますが、自治体の許可基準や建築計画によって扱いが異なる場合があります。
特に中古住宅を購入する場合には注意が必要です。
「現在家が建っているから将来も自由に建替えできるだろう」
と考えて購入すると、将来の建替え時に想定外の制限が判明する可能性があります。
購入前に、
- 建築された経緯
- 過去の開発許可・建築許可
- 建替えの可否
- 建替えできる用途
- 建物規模などの条件
を確認しておくと安心です。
「既存宅地なら建てられる」は現在も正しい？
市街化調整区域について調べていると、
「昔から宅地だった土地なら建てられる」
「既存宅地なら住宅を建築できる」
といった情報を見かけることがあります。
ここは特に注意が必要です。
以前は、いわゆる「既存宅地制度」があり、市街化調整区域でも一定の条件を満たす既存宅地について、開発許可等に関する特例的な取り扱いがありました。
しかし、旧既存宅地制度は都市計画法の改正によって廃止されています。
そのため現在は、
「昔から宅地だから旧既存宅地制度で自由に建築できる」
と考えることはできません。
一方で、自治体によっては土地の履歴や既存集落などを踏まえた独自の条例・許可基準が設けられている場合があります。
そのため、不動産会社などから、
「ここは既存宅地だから建てられます」
と言われた場合でも、
どの法律・条例・許可基準によって建築できるのか
まで確認することが重要です。
単に「昔から宅地だった」という情報だけで購入を判断しないようにしましょう。
農家なら市街化調整区域でも建築できる？
市街化調整区域には農地も多くあります。
都市計画法では、農林漁業を営む人の居住用建築物や、農林漁業に必要な一定の建築物について、一般的な開発許可とは異なる取り扱いとなる場合があります。
ただし、
「農地を持っているから家を建てられる」
「農業を少ししていれば住宅を建てられる」
という意味ではありません。
農林漁業を営んでいる実態や、建物の用途などの条件を確認する必要があります。
また、農地に住宅などを建てる場合には都市計画法だけでなく、農地法による農地転用の手続きが必要になることがあります。
市街化調整区域にある農地は、
都市計画法上の規制＋農地法上の規制
の両方を確認する必要がある点に注意しましょう。
【関連記事】
農地転用とは？農地を駐車場や宅地として活用するときの注意点
市街化調整区域でアパートは建てられる？
土地活用を考えている方にとって気になるのがアパート経営です。
市街化区域なら用途地域などの条件を満たせばアパートを検討できる土地は多くあります。
一方、市街化調整区域では市街化を抑制するという区域の目的があるため、新しく賃貸アパートを建てるハードルは高くなります。
特に、
「相続した土地が空いているからアパートを建てよう」
という理由だけで許可されるとは限りません。
仮に法的に建築できるとしても、もうひとつ考えたい問題があります。
それが賃貸需要です。
市街化調整区域は、市街化区域から離れているケースも多く、駅、商業施設、学校などへのアクセス条件によっては入居者募集に苦労する可能性があります。
建築可能かどうかだけでなく、
「その場所で長期間アパート経営が成立するのか」
まで検討することが重要です。
店舗なら建てられることがある？
市街化調整区域でも、一定の店舗などが許可対象になる場合があります。
代表的なのが、周辺住民の日常生活に必要な店舗などです。
ただし、
「コンビニならどこでも建てられる」
「飲食店なら市街化調整区域でも大丈夫」
ということではありません。
店舗の種類、規模、立地、利用者などについて許可基準があります。
幹線道路沿いの土地では沿道サービス施設などが検討されるケースもありますが、これについても立地や道路条件、自治体の基準などを確認する必要があります。
事業者から出店の打診があった場合も、賃貸借契約を進める前に開発許可や建築の可能性を確認しておきましょう。
市街化調整区域で倉庫は建てられる？
土地活用では、
「住宅が難しいなら倉庫にすればいいのでは？」
と考えることもあります。
しかし、市街化調整区域だから自由に事業用倉庫を建てられるわけではありません。
倉庫の用途や事業内容、立地条件などによって許可の可否が変わります。
特に、
土地を買って一般的な貸し倉庫を建てれば土地活用できる
と安易に考えるのは避けた方がよいでしょう。
市街化調整区域では建物を建てる土地活用そのものが難しい場合があります。
そこで次に考えたいのが、
「建物を建てない土地活用」
です。
建物が建てられなくても土地活用できる可能性はある
市街化調整区域だから住宅やアパートを建てにくいとしても、その土地にまったく使い道がないとは限りません。
土地の条件によっては、
- 駐車場
- 駐車場シェア
- 資材置場
- 農地として貸す
- 太陽光発電
- 土地そのものを事業者へ貸す
などを検討できる場合があります。
ただし、市街化調整区域だからこれらを自由にできるという意味ではありません。
特に農地の場合は農地転用が必要になる可能性があります。
造成、工作物の設置、土地の区画形質の変更などを伴う場合には、都市計画法その他の規制についても確認が必要です。
それでも、アパートや店舗などの建築が難しい土地では、
「何を建てられるか」だけでなく「建てずにどう使えるか」
まで視野を広げることで、土地活用の選択肢が見つかることがあります。
次は、市街化調整区域で検討できる土地活用について、駐車場・資材置場・太陽光発電・農地利用などを比較しながら詳しく見ていきます。
市街化調整区域でもできる土地活用は？
市街化調整区域では住宅やアパートなどの建築に強い制限があります。
そのため、
「建物を建てられないなら土地活用できない」
と思ってしまうかもしれません。
しかし、土地活用は建物を建てる方法だけではありません。
土地の立地や現在の地目、周辺需要などによっては、建築を伴わない活用方法を検討できる場合があります。
代表的な方法を比較してみましょう。
| 土地活用 | 初期費用 | 建物 | 向いている土地 | 主な注意点 |
|---|---|---|---|---|
| 月極駐車場 | 小 | 不要 | 住宅地・駅周辺など | 農地転用・造成等 |
| 駐車場シェア | 非常に小 | 不要 | 駐車需要のある場所 | 土地の状態・需要 |
| 資材置場 | 小〜中 | 原則不要 | 事業所・工場周辺 | 用途・造成・周辺環境 |
| 農地として貸す | 小 | 不要 | 農業需要のある地域 | 農地法等 |
| 太陽光発電 | 中〜大 | 原則不要 | 日当たりのよい土地 | 法規制・採算性等 |
| 土地を事業者へ貸す | 小 | 契約による | 事業需要のある土地 | 借主・契約内容による |
どの方法が向いているかは土地によって大きく異なります。
市街化調整区域では、
「建物が建てられるか」から考えるのではなく、「今の土地条件でできることは何か」から考える
のもひとつの方法です。
市街化調整区域を駐車場にできる？
市街化調整区域の土地活用として比較的検討しやすいのが駐車場です。
月極駐車場なら、アパートなどのような大規模な建物を建築する必要がありません。
初期投資も比較的小さく抑えやすく、将来的に別の用途へ転用しやすいというメリットがあります。
ただし、
市街化調整区域なら自由に駐車場にできる
という意味ではありません。
特に注意したいのが農地です。
登記上の地目や現況が田・畑などの農地であれば、駐車場として利用するために農地転用の許可・届出などが必要になる場合があります。
市街化調整区域内の農地では、農地の区分などによって転用のハードルが高いケースもあります。
また、駐車場にするため大規模な造成や土地の区画形質の変更などを行う場合には、都市計画法をはじめとした別の規制についても確認が必要です。
「建物を建てないから何も手続きはいらない」と判断しないことが大切です。
【関連記事】
駐車場経営で重要なのは周辺需要
法的に駐車場として利用できるとしても、それだけで土地活用として成功するわけではありません。
重要なのは、
「そこに車を停めたい人がいるか」
です。
たとえば、
- 駅
- 住宅地
- 病院
- 学校
- 観光地
- 商業施設
- スタジアム
- イベント施設
- 工場や事業所
などが近くにあれば、駐車需要が見込める場合があります。
一方、周囲に住宅や施設がほとんどなく、車を停める需要もない土地では、きれいに舗装して駐車場を作っても利用者が集まらない可能性があります。
市街化調整区域の土地活用では、
「何ができるか」と「何に需要があるか」
の両方を見る必要があります。
1台分からなら駐車場シェアという方法もある
月極駐車場を経営するほどの土地ではなくても、すでに車を停められる空きスペースがあるなら「駐車場シェア」を検討する方法もあります。
駐車場シェアとは、自宅や所有地などの空いている駐車スペースを、車を停めたい人へ日単位などで貸し出す仕組みです。
代表的なサービスのひとつがakippaです。
たとえば、
- 自宅に1台分の駐車スペースが余っている
- 所有地の一部だけ使っていない
- 平日の昼間だけ駐車スペースが空く
- イベント開催日だけ周辺の駐車需要が増える
といったケースなら、大掛かりな土地活用をせずに空きスペースを活用できる可能性があります。
もちろん、市街化調整区域であることだけを理由に駐車場として自由に利用できるわけではありません。
農地をそのまま駐車場シェアへ登録するといった考え方は避け、現在の土地利用や必要な手続きを確認する必要があります。
一方、
すでに適法に駐車スペースとして利用されている場所が空いている
のであれば、そこから小さく土地活用を始める方法として検討しやすいでしょう。
【関連記事】
駐車場シェアは大儲けする土地活用ではない。それでも人気の理由とは？
市街化調整区域を資材置場として貸す
建物を建てない土地活用として、資材置場も候補になります。
工務店、建設会社、設備会社などでは、
- 建築資材
- 足場材
- 重機
- 工事車両
- 仮設資材
などを置く場所が必要になることがあります。
工場や事業所が多い地域、幹線道路へのアクセスがよい土地などでは需要が見込める場合があります。
住宅を建てるには不便な土地でも、事業用の資材置場なら立地条件が合うことがあります。
ただし、資材置場も「建物を建てないから自由」というわけではありません。
造成などを伴う場合や土地の現在の状態によって、関係法令の確認が必要になることがあります。
さらに、トラックの出入り、騒音、砂ぼこり、夜間利用などが周辺住民とのトラブルにつながる可能性もあります。
貸し出す前に、
- 何を置くのか
- 車両はどれくらい出入りするのか
- 利用時間
- 廃棄物を置かないこと
- 原状回復
- 契約終了時の明渡し
などを契約で明確にしておくことが重要です。
農地は農地のまま活用する方法もある
市街化調整区域には田や畑も多くあります。
こうした土地では、
「農地転用して別の用途にしよう」
と考える前に、農地のまま活用する方法も検討できます。
たとえば、自分では農業を続けられない場合でも、地域の農業者などへ貸せる可能性があります。
農地を別用途へ転用する場合は農地法上の規制があり、特に優良な農地では転用が難しいケースがあります。
無理に宅地や駐車場へ変えようとするより、農地として使ってくれる人を探す方が現実的な場合もあります。
ただし、農地の貸し借りにも農地法などのルールがあります。
通常の宅地を貸す感覚で自由に契約できるとは限らないため、農業委員会などへ相談しましょう。
太陽光発電は市街化調整区域でもできる？
広い土地の場合、太陽光発電を検討することもあります。
住宅需要が弱い土地でも、日当たりなどの条件がよければ活用できる可能性があります。
ただし、以前と比べて、
「空いている土地ならとりあえず太陽光発電」
と考えられる土地活用ではなくなっています。
発電設備の価格だけでなく、
- 売電条件
- 系統への接続
- 造成費
- 維持管理費
- 雑草対策
- 災害リスク
- 撤去費用
- 自治体の条例
- 周辺住民への影響
などを確認する必要があります。
また、農地に太陽光発電設備を設置する場合は農地転用などの問題もあります。
傾斜地を造成して設置する場合には災害リスクについても慎重な検討が必要です。
単純に「建物ではないから設置できる」と判断しないようにしましょう。
トランクルームなら市街化調整区域でもできる？
土地活用として人気のあるトランクルームですが、市街化調整区域では注意が必要です。
特にコンテナを置くだけなら問題ないと思われがちですが、継続的に設置して倉庫などとして利用するコンテナは、設置方法や利用実態によって建築物として扱われる場合があります。
そのため、
「市街化調整区域ではアパートが無理だからコンテナを置こう」
という単純な代替策にはなりません。
屋内型トランクルームなら当然建物が必要です。
コンテナ型でも、都市計画法や建築基準法などの確認が必要になる場合があります。
トランクルームを検討するときは、運営会社に土地を見てもらうだけでなく、自治体の担当窓口にも確認しておくと安心です。
土地を事業者へ貸す方法もある
自分で土地活用事業を行わず、土地そのものを事業者へ貸す方法もあります。
事業者側がその土地を必要としているのであれば、土地所有者が建築費を負担せずに賃料収入を得られる可能性があります。
ただし、市街化調整区域では借りた事業者が自由に建物を建てられるわけではありません。
借り手が希望する事業をその土地で実施できるかどうかは別問題です。
「借りたい会社が見つかったから大丈夫」と考えず、事業計画と土地利用規制を確認してから契約することが重要です。
市街化調整区域の土地活用は「最初に建てるものを決めない」
一般的な土地活用では、
「アパートを建てよう」
「トランクルームにしよう」
「駐車場にしよう」
と活用方法から考えてしまいがちです。
しかし、市街化調整区域ではこの順番を逆にした方がよいでしょう。
まず、
この土地では何ができるのか
を調べます。
次に、
その中で周辺需要があるものは何か
を考えます。
そして最後に、
投資額に対して収益が見込めるか
を比較します。
特に、相続した土地や将来的に売却する可能性がある土地では、大きな投資をすることだけが正解ではありません。
駐車場や資材置場、駐車場シェアなど、将来の転用が比較的しやすい方法から検討するのもひとつの考え方です。
次は、市街化調整区域の土地は売却できるのか、相続して困った場合はどうすればよいのか、そして自分の土地が市街化区域・市街化調整区域のどちらなのかを確認する方法について解説します。
市街化調整区域の土地は売却できる？
市街化調整区域だからといって、土地そのものを売却できないわけではありません。
ただし、市街化区域と比べると建築や開発に制限があるため、買い手が限定されることがあります。
たとえば住宅を建てたい人からすると、
「購入して本当に家を建てられるのか」
「将来建替えできるのか」
という点は非常に重要です。
建築できるか分からない土地であれば、購入をためらうのも当然でしょう。
そのため、市街化調整区域の土地を売却するときは、
- 現在の地目
- 現在の利用状況
- 建物の有無
- 過去の開発・建築許可
- 建築できる可能性
- 接道状況
- 上下水道などのインフラ
- 農地に該当するか
などを整理しておくと、買い手も判断しやすくなります。
市街化調整区域は土地価格が安くなる？
市街化調整区域は、市街化区域より土地価格が安くなる傾向があります。
ただし、すべての市街化調整区域が安いわけではありません。
同じ市街化調整区域でも、
「住宅を建てられる土地」
と
「建築が難しい土地」
では利用価値が大きく違います。
また、幹線道路沿いで事業用地として需要がある土地と、山間部で接道条件もよくない土地を同じ基準では比較できません。
土地の価格は区域区分だけでなく、
- 建築の可否
- 駅からの距離
- 道路条件
- 土地の形
- 周辺需要
- インフラ
- 農地規制
- 災害リスク
などさまざまな条件によって決まります。
「市街化調整区域だから価値がほとんどない」と決めつける必要はありません。
市街化調整区域の土地を相続したらどうする？
自分で購入する場合と違い、相続では希望していなかった土地を取得することがあります。
特に、
「親から田舎の土地を相続したけれど、何に使えるのか分からない」
というケースは珍しくありません。
この場合、いきなりアパートや太陽光発電などの土地活用方法を探すのではなく、まず土地の条件を整理しましょう。
おすすめの順番は、
区域を確認する
↓
現在の地目・利用状況を確認する
↓
建築できるか確認する
↓
農地など別の規制を確認する
↓
周辺需要を調べる
↓
活用・賃貸・売却を比較する
です。
市街化調整区域だからといって、必ず土地活用しなければならないわけでもありません。
大きな投資をして活用するより、売却した方がよいケースもあります。
反対に、売却価格が低くても、駐車場や資材置場などとして一定の需要がある土地なら、所有を続けながら活用する方法も考えられます。
【関連記事】
自分の土地が市街化区域か調べる方法
市街化区域と市街化調整区域は、土地を見ただけでは判断できません。
住宅がたくさん建っている場所でも市街化調整区域の場合があります。
反対に、まだ建物が少ない土地でも市街化区域に指定されている場合があります。
確認方法として利用しやすいのが自治体の都市計画情報です。
多くの自治体では、
- 都市計画図
- 都市計画情報マップ
- GIS
- 用途地域マップ
などをインターネット上で公開しています。
住所や地図から土地を探すと、市街化区域、市街化調整区域、用途地域などを確認できる場合があります。
ただし、インターネット上の地図はあくまで確認用として公開されている場合があります。
土地購入や建築など重要な判断をするときは、自治体の担当窓口で正式に確認しましょう。
市役所では何を確認すればいい？
市街化調整区域の土地について役所へ相談するとき、
「この土地は市街化調整区域ですか？」
だけでは十分ではありません。
土地活用を考えているのであれば、具体的な計画を伝えた方が確認しやすくなります。
たとえば、
「この土地に住宅を建てたい」
「貸し倉庫として活用したい」
「月極駐車場にしたい」
「資材置場として貸したい」
などです。
そのうえで、
- 市街化区域・市街化調整区域のどちらか
- 開発許可が必要か
- 建築できる用途
- 過去の開発許可・建築許可
- 既存建物の建替え条件
- 農地転用の必要性
- その他の条例や規制
などを確認するとよいでしょう。
部署については自治体によって名称が異なりますが、都市計画、開発指導、建築指導、農業委員会などが関係することがあります。
どこへ相談すればよいか分からない場合は、市役所の総合窓口などで土地の所在地と相談内容を伝え、担当部署を案内してもらいましょう。
土地を買う前なら必ず「何ができるか」を確認する
市街化調整区域で特に避けたいのが、
「土地が安かったから先に買って、使い方は後から考える」
という購入方法です。
たとえば、
「安い土地を買って家を建てよう」
「アパートを建てれば収益化できそう」
「コンテナを置いてトランクルームにしよう」
と思って購入しても、計画していた用途が認められなければ土地を購入した目的を達成できません。
不動産広告に、
「市街化調整区域」
「原則建築不可」
などの記載がある場合は特に注意しましょう。
価格だけを見るのではなく、
自分が予定している使い方ができるかを確認してから購入する
ことが重要です。
市街化調整区域で土地活用するときのチェックポイント
市街化調整区域の土地活用を考えている場合は、少なくとも次の項目を確認しておきましょう。
- 市街化調整区域に指定されているか
- 現在の地目は何か
- 現況はどうなっているか
- 過去にどのように利用されていたか
- 建物がある場合は適法に建築されたものか
- 開発・建築許可の履歴はあるか
- 接道条件を満たしているか
- 上下水道などのインフラはあるか
- 農地法の規制を受けないか
- その他の法令・条例による規制はないか
- 周辺に需要があるか
- 活用後に十分な収益を見込めるか
- 将来売却・転用しやすいか
市街化調整区域では、単純に「建築できる・できない」だけで判断しないことが大切です。
法的に可能でも需要がなければ土地活用として成立しません。
逆に建物を建てにくい土地でも、立地によっては駐車場や資材置場などの需要が見つかる可能性があります。
市街化区域・市街化調整区域についてよくある質問
Q. 市街化区域なら自由に家を建てられますか？
市街化区域だからといって、自由に何でも建築できるわけではありません。
用途地域、建ぺい率、容積率、接道、高さ制限などの規制があります。
市街化区域かどうかに加えて、その土地に予定している建物を建築できるか確認する必要があります。
Q. 市街化調整区域には絶対に家を建てられませんか？
絶対に建てられないわけではありません。
市街化調整区域は市街化を抑制する区域なので建築には強い制限がありますが、都市計画法や自治体の条例・許可基準などにより、一定の要件を満たせば建築できるケースがあります。
土地ごとに条件が異なるため、自治体への確認が必要です。
Q. 昔から宅地なら市街化調整区域でも家を建てられますか？
昔から宅地だったという理由だけで、現在も自由に住宅を建築できるとは限りません。
以前存在した旧既存宅地制度は廃止されています。
現在は自治体の条例や開発許可基準などを確認する必要があります。
「既存宅地だから建築可能」と説明された場合は、具体的にどの基準によって建築できるのかまで確認しましょう。
Q. 市街化調整区域の中古住宅は買っても大丈夫ですか？
購入自体はできますが、将来の建替えについて確認しておくことをおすすめします。
現在住宅が建っているからといって、将来同じように自由に建替えできるとは限りません。
過去の許可履歴や建替え条件などを購入前に確認しておきましょう。
Q. 市街化調整区域でアパート経営はできますか？
市街化区域と比べるとハードルは高くなります。
建築・開発について許可を得られるかだけでなく、賃貸需要があるかについても慎重な検討が必要です。
相続税対策だけを目的に、需要の少ない地域へアパートを建てることはおすすめできません。
Q. 市街化調整区域を駐車場にできますか？
土地の状況や行う工事などによって異なります。
特に農地を駐車場へ変更する場合は、農地転用について確認する必要があります。
造成などを伴う場合には、都市計画法や自治体の条例など別の規制が関係する可能性もあります。
Q. 市街化調整区域の空きスペースをakippaで貸せますか？
市街化調整区域だから一律に登録できる、できないというものではありません。
特に農地などを勝手に駐車場へ変更することは避ける必要があります。
一方、すでに適法に駐車場として利用している場所などに空きスペースがあり、駐車需要があるなら、駐車場シェアという活用方法を検討する余地があります。
駐車場シェアについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
【関連記事】
駐車場シェアは大儲けする土地活用ではない。それでも人気の理由とは？
Q. 市街化調整区域の土地は売れませんか？
売却できます。
ただし、建築や開発に制限がある土地では購入希望者が限定され、市街化区域より売却に時間がかかったり、価格が低くなったりする場合があります。
建築の可否や過去の許可履歴などを整理してから売却活動を始めると、土地の条件を買い手へ説明しやすくなります。
Q. 市街化区域と市街化調整区域は途中で変わることがありますか？
都市計画の見直しによって区域区分が変更される可能性はあります。
ただし、土地所有者が希望すれば自由に市街化区域へ変更してもらえるというものではありません。
現在の指定については自治体の都市計画情報で確認しましょう。
まとめ｜市街化調整区域でも土地の使い道はある
以上、市街化区域と市街化調整区域の違いは？建築・土地活用までわかりやすく解説...というお話でした。
市街化区域と市街化調整区域の大きな違いは、市街化を進める区域なのか、市街化を抑制する区域なのかという点です。
市街化区域では住宅や店舗などを比較的計画しやすい一方、用途地域をはじめとするさまざまな建築制限があります。
市街化調整区域では建築や開発に強い制限がありますが、
「市街化調整区域＝何もできない土地」
ではありません。
一定の条件で建築できるケースもあれば、建物を建てずに土地を活用できる場合もあります。
大切なのは、市街化調整区域という言葉だけで土地の価値を判断しないことです。
まず、その土地で何ができるのかを自治体などで確認する。
そのうえで周辺需要を調べ、
建てる・貸す・小さく活用する・売る
という選択肢を比較します。
建物を建てるほどではない小さな空きスペースなら、駐車場シェアなどから始める方法もあります。
反対に、活用するために多額の投資が必要なのに十分な収益を期待できない土地なら、無理に活用せず売却することも選択肢です。
市街化調整区域の土地活用では、
「何を建てたいか」ではなく、「この土地で何ができて、何に需要があるか」
という順番で考えることが失敗を避けるポイントです。