土地活用の用途地域とは？13種類の建築制限とできる土地活用を解説

16.10.2026

土地活用を考えるとき、最初に確認したいのが「用途地域」です。

同じ広さの土地でも、用途地域によって建てられる建物が異なり、アパート・トランクルーム・店舗などの活用方法に影響します。

この記事では、用途地域13種類の特徴や建築制限、土地活用との関係を分かりやすく解説します。

用途地域とは？土地活用の前に確認したい基本ルール

用途地域とは、都市計画法に基づいて定められる地域地区のひとつで、住宅・店舗・工場などの土地利用を適切に配置するための制度です。

例えば、静かな住宅街の中に大規模な工場が建つと、騒音や交通量の増加などによって住環境へ影響する可能性があります。

そこで、住宅を中心とする地域、商業施設を集める地域、工場を中心とする地域などに区分し、建てられる建物の用途や規模を制限しています。

用途地域は全部で13種類あり、大きく分けると次の3つです。

住居系：8種類
商業系：2種類
工業系：3種類

用途地域が指定されている土地では、主に建築基準法によって建物の用途制限が適用されます。

ただし、用途地域だけで建築できるかどうかがすべて決まるわけではありません。

実際に建物を建てる際は、建蔽率・容積率・接道条件・高さ制限・地区計画なども確認する必要があります。

用途地域が違うと同じ土地でも建てられるものが変わる

例えば、100坪の土地に建物を建てる場合を考えてみましょう。

第一種低層住居専用地域なら、低層住宅を中心とした建築制限があります。

一方、近隣商業地域なら、住宅だけでなく店舗や事務所など、幅広い用途を検討できる可能性があります。

また、準工業地域では、住宅や店舗に加えて、一定の工場や倉庫なども建築できる場合があります。

このように、同じ100坪でも用途地域によって土地活用の選択肢が変わります。

そのため、アパートやトランクルームなどの事業計画を立てる前に、用途地域を確認することが重要です。

用途地域13種類を一覧表で比較

まずは、13種類の用途地域を一覧で確認してみましょう。

区分	用途地域	主な特徴
住居系	第一種低層住居専用地域	低層住宅の住環境を守る
住居系	第二種低層住居専用地域	低層住宅と小規模店舗など
住居系	第一種中高層住居専用地域	中高層住宅を中心とする
住居系	第二種中高層住居専用地域	中高層住宅と一定の店舗など
住居系	第一種住居地域	住宅を中心に店舗・事務所も
住居系	第二種住居地域	住宅と比較的大きな店舗など
住居系	準住居地域	幹線道路沿いの自動車関連施設など
住居系	田園住居地域	住宅と農業の調和
商業系	近隣商業地域	近隣住民向け店舗や商業施設
商業系	商業地域	商業・業務施設が集積する地域
工業系	準工業地域	住宅・工場・倉庫などが混在
工業系	工業地域	工場を中心に住宅なども建築可能
工業系	工業専用地域	工業用途を中心とし住宅は不可

※実際の建築可否は建物の用途・規模・構造などによって異なります。

住居系8種類の特徴

住居系用途地域は、住宅地の環境を守ることを主な目的としています。

ただし、住居系だからといって住宅以外の建物がすべて禁止されているわけではありません。

例えば、第二種低層住居専用地域では一定の小規模店舗なども建築できます。

また、第一種低層住居専用地域でも、法令で認められる学校や診療所などは建築できる場合があります。

アパートや共同住宅についても、第一種低層住居専用地域を含む住居系用途地域で建築できる場合があります。

ただし、低層住居専用地域では建物の高さや建蔽率・容積率などに厳しい制限が設けられていることが多く、建築計画に影響します。

住居系用途地域では、建物の種類だけでなく規模や高さも重要な判断材料です。

商業系2種類の特徴

商業系用途地域には、近隣商業地域と商業地域があります。

近隣商業地域は、近隣住民が日常生活で利用する店舗などが集まる地域です。

商業地域は、駅前や中心市街地など、商業・業務施設が集積する地域として指定されています。

商業系では、住宅や店舗、事務所、ホテルなど幅広い建築用途を検討できます。

ただし、どのような建物でも無制限に建てられるわけではありません。

建築物の用途や規模に関する制限に加えて、防火地域・準防火地域などの指定にも注意が必要です。

工業系3種類の特徴

工業系用途地域には、準工業地域・工業地域・工業専用地域があります。

準工業地域は比較的幅広い用途の建物を建築でき、住宅や店舗、倉庫、一定の工場などを検討できます。

工業地域では、工場を中心とした土地利用が想定されていますが、住宅の建築も可能です。

一方、工業専用地域では住宅や共同住宅を建てることはできません。

このように、工業系でも3種類それぞれに建築制限の違いがあります。

トランクルームや貸し倉庫などを検討する場合は、工業系用途地域が候補になることがありますが、実際の用途分類や建物規模を個別に確認する必要があります。

アパート・マンションを建てられる用途地域は？

土地活用としてアパートやマンション経営を考える場合、用途地域は非常に重要です。

ただし、「アパートは中高層住居専用地域以上でなければ建てられない」というわけではありません。

第一種低層住居専用地域でもアパートを建てられる

第一種低層住居専用地域は、低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。

この地域でも、共同住宅としてアパートを建築することは可能です。

ただし、高さ制限や建蔽率・容積率、道路斜線制限、北側斜線制限などによって、建築できる規模が制限される場合があります。

また、第一種・第二種低層住居専用地域では、原則として10mまたは12mの絶対高さ制限が設けられています。

そのため、例えば低層のアパートは計画できても、同じ土地で高層マンションを計画することは難しい場合があります。

アパート経営は建築可能でも収益性が合わない場合がある

アパートを建築できる土地であっても、必ずしもアパート経営が適しているとは限りません。

建蔽率・容積率によって延べ床面積が制限されると、十分な賃貸戸数を確保できない場合があります。

また、周辺の賃貸需要が弱ければ、建築できても空室リスクが大きくなる可能性があります。

土地活用では、建築できることと事業として成り立つことを分けて考える必要があります。

トランクルーム・貸し倉庫を建てられる用途地域は？

トランクルーム経営を考える場合、用途地域の確認は特に重要です。

理由は、トランクルームが建築基準法上、どのような用途の建物として扱われるかによって建築制限が変わるためです。

トランクルームは倉庫として扱われる場合がある

一般的な収納スペースを提供する屋内型トランクルームでは、建築基準法上の用途を倉庫として扱う場合があります。

ただし、トランクルームという名称だけで、建物用途を一律に判断できるわけではありません。

実際の施設構造や利用方法によって確認が必要です。

特に、倉庫業を営まない倉庫として扱われる場合は、用途地域ごとに建築制限が異なります。

低層住居専用地域などでは建築が難しいケースがあり、準工業地域などでは比較的計画しやすい場合があります。

ただし、準工業地域ならすべてのトランクルームが無条件で建築できるという意味ではありません。

倉庫の用途分類を設計前に確認する

トランクルームを建てる前には、少なくとも次の点を確認しましょう。

用途地域
建築基準法上の建物用途
倉庫業を営む倉庫に該当するか
建物の延べ床面積
建蔽率・容積率
接道条件
防火地域・準防火地域
地区計画や自治体独自の制限

用途地域によっては、倉庫の種類や規模が建築可否に影響します。

事前に建築士や自治体の建築指導担当部署へ確認しておくことをおすすめします。

駐車場経営にも用途地域の制限はある？

駐車場経営は、アパートやトランクルームに比べて建物を建てずに始められる場合があります。

そのため、用途地域による建築物の用途制限を直接受けないケースもあります。

ただし、駐車場ならどこでも自由に設置できるわけではありません。

青空駐車場と立体駐車場では考え方が違う

例えば、更地を舗装して車を停める青空駐車場と、建物として立体駐車場を建築する場合では、適用される規制が異なります。

青空駐車場では、建築物の用途制限とは別に、土地の区域区分や農地転用、開発行為、条例などを確認する必要があります。

一方、立体駐車場などを建築する場合は、建築基準法上の用途制限や建蔽率・容積率などの確認が必要です。

また、住宅街で駐車場を設ける場合には、出入口の安全性や近隣環境への影響も考慮する必要があります。

自宅の空き駐車場を貸す方法もある

新たに駐車場を整備するほどではない場合、すでにある自宅の駐車スペースを活用する方法もあります。

例えば、自分の車を使わない時間だけ、駐車場シェアサービスを利用して貸し出す方法です。

ただし、自宅の駐車場であっても、所有権・賃貸借契約・管理規約などの確認は必要です。

大規模な土地活用が難しい場所でも、空いているスペースを小さく活用できる可能性があります。

市街化区域と市街化調整区域では用途地域の扱いが違う

用途地域を調べる際、あわせて確認したいのが「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いです。

この2つは都市計画法で定められた区域区分であり、用途地域とは別の制度です。

土地活用を考えるうえでは、まず土地がどの区域にあるのかを確認し、そのうえで用途地域や建築制限を調べる必要があります。

市街化区域には原則として用途地域が指定される

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域や、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を進める区域です。

住宅や店舗、事務所などの建築が想定されており、都市計画法では少なくとも用途地域を定めることになっています。

ただし、市街化区域だからといって、どのような建物でも自由に建てられるわけではありません。

例えば、第一種低層住居専用地域では住宅地の環境を守るための制限があり、工業専用地域では住宅を建築できません。

市街化区域内で土地活用を考える場合は、用途地域による用途制限と建築物の規模に関する制限を確認しましょう。

市街化調整区域は原則として用途地域が指定されない

市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域です。

都市計画法では、市街化調整区域には原則として用途地域を定めないことになっています。

このため、市街化調整区域の土地を調べたときに、用途地域が指定されていないケースがあります。

ただし、用途地域が指定されていないから、自由に建物を建てられるという意味ではありません。

市街化調整区域では、都市計画法による開発行為や建築行為の制限が重要になります。

例えば、用途地域上の建築用途に問題がないように思えても、市街化調整区域の許可基準に適合しなければ建築できない場合があります。

駐車場や資材置場など、建物を建てない土地活用についても、造成や土地の用途変更、農地転用などに関する確認が必要になることがあります。

市街化区域と市街化調整区域の違い

比較項目	市街化区域	市街化調整区域
目的	市街化を促進する	市街化を抑制する
用途地域	少なくとも指定する	原則として指定しない
建物の建築	用途地域などの制限を受ける	原則として厳しい制限がある
開発行為	規模などに応じて許可が必要	原則として許可対象となり、厳格な基準がある
土地活用	比較的選択肢が多い	活用方法が制限されやすい

なお、都市計画区域には、市街化区域と市街化調整区域の区分が設定されていない「非線引き都市計画区域」もあります。

非線引き都市計画区域でも、用途地域が指定されている場所と、指定されていない場所があります。

つまり、用途地域の有無だけで都市計画上の区域区分を判断することはできません。

自分の土地の用途地域を調べる方法

用途地域は、市区町村が公開している都市計画図などで確認できます。

以前は役所で紙の都市計画図を閲覧することが一般的でしたが、現在ではインターネット上で確認できる自治体も多くあります。

ただし、オンラインの地図だけでは境界が分かりにくいケースもあるため、建築計画を進める場合は担当部署への確認が重要です。

① 自治体の都市計画図を検索する

まずは、土地が所在する市区町村のホームページを確認しましょう。

例えば、次のようなキーワードで検索します。

「〇〇市用途地域」

「〇〇市都市計画図」

「〇〇市都市計画情報」

自治体によっては、住所や地図から土地を探すだけで、用途地域や建蔽率、容積率などを確認できるシステムが公開されています。

② 都市計画図で確認する項目

都市計画図を開いたら、用途地域だけでなく、次の項目も確認しましょう。

市街化区域・市街化調整区域などの区域区分
用途地域の種類
指定建蔽率
指定容積率
防火地域・準防火地域
高度地区
地区計画
その他の都市計画上の制限

ただし、これらの情報がすべて同じ地図に表示されるとは限りません。

自治体によっては、用途地域図とは別に高度地区や地区計画の資料を公開している場合もあります。

③ 用途地域の境界付近では役所へ確認する

用途地域の境界付近にある土地では、敷地の一部だけが異なる用途地域に指定されている場合があります。

例えば、道路沿いが近隣商業地域で、その奥が第一種住居地域になっているようなケースです。

敷地が2つ以上の用途地域にまたがる場合、建築物の用途制限は原則として敷地の過半が属する地域の規定によります。ただし、建蔽率・容積率などは別の計算方法が適用されるため、単純に一方の指定だけで判断できるわけではありません。

また、オンライン地図の境界線は、正確な敷地境界を保証するものではありません。

購入や建築計画を進める前に、自治体の都市計画担当部署へ確認しましょう。

④ 国土交通省の都市計画GISデータも参考になる

国土交通省では、全国の都市計画決定に関するGISデータを公開しています。

用途地域や都市計画区域などを広域的に確認する際の参考資料として活用できます。

ただし、国土交通省も、掲載データが最新でない場合や、実際の都市計画決定範囲と異なる場合があると注意を促しています。

そのため、建築確認申請や不動産取引の判断にそのまま使用するのではなく、最終的には自治体の正式な都市計画情報を確認する必要があります。

用途地域と一緒に確認したい建蔽率・容積率

建築計画では、用途地域とあわせて建蔽率・容積率を確認することが重要です。

建てられる建物の用途が認められていても、建蔽率や容積率によって十分な規模を確保できない場合があります。

建蔽率とは？敷地に対する建築面積の割合

建蔽率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。

基本的な計算式は次のとおりです。

建蔽率＝建築面積÷敷地面積×100

例えば、敷地面積200㎡、建蔽率60％の場合、建築面積の上限は原則として120㎡となります。

200㎡×60％＝120㎡

ただし、角地や防火地域内の一定の耐火建築物等では、建蔽率の緩和が適用される場合があります。

また、建築面積は単純な1階床面積と必ずしも同じではありません。

建物の軒や庇などの条件によって算定方法が変わるため、実際の設計では建築士による確認が必要です。

容積率とは？敷地に対する延べ床面積の割合

容積率とは、敷地面積に対する延べ面積の割合です。

基本的な計算式は次のとおりです。

容積率＝延べ面積÷敷地面積×100

例えば、敷地面積200㎡、容積率200％なら、容積率算定上の延べ面積の上限は原則として400㎡です。

200㎡×200％＝400㎡

ただし、指定容積率が200％であっても、前面道路の幅員によって実際に適用される容積率が小さくなる場合があります。

また、駐車場や地下室などの一部については、一定の条件で容積率算定から除外できる場合があります。

そのため、単純に指定容積率だけを使って建築できる延べ床面積を確定することはできません。

建蔽率と容積率の計算例

例えば、次の土地を考えてみましょう。

条件	内容
土地面積	200㎡
指定建蔽率	60％
指定容積率	200％
建築面積の上限	原則120㎡
容積率算定上の延べ面積	原則400㎡

この土地でアパートを建てる場合、建築面積120㎡、延べ面積400㎡の建物を検討することはできます。

ただし、建物の高さ制限や斜線制限、日影規制、接道条件などによって、実際には400㎡を確保できないこともあります。

トランクルームの場合も同様です。

建物の用途が認められていても、建蔽率・容積率やその他の制限によって、必要な部屋数や収納面積を確保できない可能性があります。

用途地域以外にも確認したい建築制限

用途地域と建蔽率・容積率を確認しただけでは、建築可能な建物が確定するわけではありません。

土地活用を進める際には、さらに次のような制限も確認しましょう。

接道義務

建築基準法では、原則として建築物の敷地は、同法上の道路に2m以上接する必要があります。

ただし、建物の用途や規模によっては、地方公共団体の条例などで追加の接道条件が設けられる場合があります。

また、一定の認定・許可などによる例外もあります。

前面道路が狭い場合は、セットバックが必要になることもあるため、建築計画へ影響します。

高さ制限・斜線制限・日影規制

建物の高さについても、用途地域などに応じた制限があります。

例えば、第一種・第二種低層住居専用地域や田園住居地域では、原則として10mまたは12mの絶対高さ制限があります。

さらに、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限などが適用される場合があります。

中高層建築物では日影規制も重要です。

用途地域上はマンションを建てられる土地でも、高さや形状に制限がかかることがあります。

防火地域・準防火地域

駅前や市街地などでは、防火地域や準防火地域に指定されている場合があります。

これらの地域では、建物の規模などに応じて耐火性能に関する制限があります。

例えば、木造建築物や鉄骨造建築物を計画する場合、構造や外壁、開口部などの仕様に影響することがあります。

建築コストにも関係するため、事業収支を検討する前に確認しておきたい項目です。

地区計画・建築協定・条例

用途地域とは別に、地区計画や建築協定、自治体の条例などによって追加の制限が設けられている場合があります。

例えば、建物の用途や高さ、壁面の位置、敷地面積の最低限度などが指定されているケースです。

そのため、用途地域上は建築可能な建物でも、地区計画によって計画できない場合があります。

特に住宅地の中でトランクルームや店舗などを計画する場合は注意が必要です。

用途地域別｜土地活用の向き・不向きを比較

ここまでの内容を踏まえて、土地活用の種類ごとに用途地域との関係を整理してみましょう。

ただし、次の表は一般的な傾向をまとめたものです。

実際の建築可否や事業性は、建物の用途分類、規模、自治体の規制、周辺需要などによって異なります。

土地活用	用途地域との関係	特に注意したい点
戸建賃貸	住居系を中心に幅広く検討可能	工業専用地域では住宅不可
アパート	低層住居専用地域でも可能	高さ・容積率・日影規制
マンション	住居系・商業系などで検討	建物規模と高さ制限
トランクルーム	用途分類・地域によって異なる	倉庫の種類・規模
貸し倉庫	工業系などで検討しやすい	倉庫の用途分類
青空駐車場	建築物の用途制限は通常直接適用されない	開発・農地転用・条例
店舗	地域ごとに用途・規模の制限あり	店舗面積・業種
事務所	住居系では規模等に制限がある場合あり	床面積・用途
工場	工業系を中心に検討	工場の種類・危険物など

用途地域で可能でも収益性が高いとは限らない

例えば、準工業地域では倉庫や一定の工場など幅広い用途を検討できます。

しかし、準工業地域だからトランクルーム経営が必ず成功するわけではありません。

周辺に収納需要がなければ、空室が多くなる可能性があります。

一方、第一種低層住居専用地域でも、住宅需要の高い場所なら戸建賃貸や低層アパートが適している場合があります。

土地活用では、法的に建築できることと、収益性があることを分けて考える必要があります。

用途地域は活用方法を絞り込むための出発点であり、最終的には立地や市場環境、建築費用、維持管理費などを含めた判断が重要です。

土地活用を検討するときの確認手順

用途地域を調べた後は、次の順番で具体的な土地活用を検討するとよいでしょう。

都市計画上の区域を確認する：市街化区域・市街化調整区域・非線引き都市計画区域などを調べる
用途地域とその他の規制を確認する：建築用途や建蔽率・容積率、地区計画などを確認する
活用方法を絞り込む：アパート・倉庫・駐車場などを比較する
建築可能な規模を検討する：建築士などへ相談し、敷地条件を整理する
収益性を試算する：建築費用・賃料・稼働率・維持管理費を確認する

特に土地を購入してから活用方法を考える場合、建築制限によって予定していた建物が建てられないと、大きな問題になります。

土地を所有している場合も、最初から特定の活用方法に決めつけず、複数の選択肢を比較することが大切です。

用途地域と土地活用に関するFAQ

Q. 用途地域とは簡単にいうと何ですか？

用途地域とは、住宅・店舗・工場などの土地利用を適切に配置するために定められた地域区分です。

全部で13種類あり、建てられる建物の用途や規模などに影響します。

ただし、建築の可否は用途地域だけでなく、接道条件や地区計画なども含めて判断する必要があります。

Q. 用途地域が指定されていない土地には自由に建築できますか？

いいえ。用途地域が指定されていなくても、建築に関する制限があります。

特に市街化調整区域では、開発や建築が厳しく制限されることがあります。

また、非線引き都市計画区域や都市計画区域外でも、建築基準法などの規制が適用される場合があります。

Q. 第一種低層住居専用地域にアパートは建てられますか？

はい。第一種低層住居専用地域でも共同住宅としてアパートを建築することは可能です。

ただし、高さ制限や建蔽率・容積率、斜線制限などによって、建築できる規模が制限される場合があります。

Q. トランクルームはどの用途地域なら建てられますか？

トランクルームの建築可否は、建築基準法上の用途分類や規模などによって異なります。

一般的な倉庫として扱われる場合でも、倉庫業を営む倉庫かどうかなどで制限が異なります。

用途地域の名称だけで判断せず、計画する施設の用途や構造を自治体へ確認する必要があります。

Q. 市街化調整区域にトランクルームは建てられますか？

市街化調整区域では、原則として建築や開発が厳しく制限されています。

トランクルームを建築できるかどうかは、都市計画法上の許可基準などに適合するかによって判断されます。

用途地域が指定されていないから建築できる、というわけではありません。

Q. 用途地域は変更できますか？

用途地域は都市計画として定められており、都市計画の変更手続きによって変更されることがあります。

ただし、土地所有者が希望すれば自由に変更できるものではありません。

変更には都市計画上の必要性や地域全体の土地利用方針などが関係します。

Q. 用途地域は不動産の登記簿で確認できますか？

用途地域の確認には、自治体の都市計画図や都市計画情報システムを利用するのが基本です。

不動産登記簿は所有者や地目、面積などを確認する資料であり、用途地域を確認するための正式な資料ではありません。

建築計画を進める場合は、自治体の都市計画担当部署へ確認してください。

Q. 用途地域が2つにまたがる土地はどうなりますか？

建物の用途制限は、原則として敷地の過半が属する用途地域の規定によって判断します。

一方、建蔽率や容積率は、それぞれの区域の面積などに応じた計算が必要になります。

また、その他の地域地区による制限は別の扱いになる場合があります。

用途地域の境界付近にある土地では、自治体や建築士に確認することをおすすめします。

まとめ｜土地活用は用途地域と建築制限を確認してから計画しよう

以上、土地活用の用途地域とは何か、13種類の建築制限とできる土地活用についてのお話でした。

用途地域は、住宅・店舗・工場などを適切に配置するための制度であり、土地活用を考えるうえで重要な確認事項です。

今回のポイントを整理すると、次のとおりです。

用途地域は住居系8種類・商業系2種類・工業系3種類の合計13種類
同じ土地面積でも用途地域によって建築できる建物が変わる
第一種低層住居専用地域でもアパートは建築可能
トランクルームは用途分類や規模によって建築可否が異なる
市街化調整区域では用途地域とは別に厳しい制限がある
建蔽率・容積率・接道条件・地区計画なども確認する
建築できることと土地活用として収益が出ることは別問題

土地活用では、アパートやトランクルームなど、収益性の高そうな方法から検討したくなるかもしれません。

しかし、用途地域やその他の建築制限を確認しなければ、計画していた建物を建てられない可能性があります。

まずは自分の土地の都市計画情報を確認し、法的に検討できる活用方法を整理することが大切です。

そのうえで、周辺需要や建築費用、維持管理費などを比較し、無理のない土地活用を考えていきましょう。