土地を購入したり相続したりしたとき、「市街化区域」「市街化調整区域」という言葉を目にすることがあります。
この違いは、家を建てられるか、土地活用できるか、将来売却しやすいかにも関係する重要なポイントです。
結論からいうと、市街化区域は市街化を進める区域、市街化調整区域は市街化を抑制する区域です。ただし、市街化調整区域だから何もできないというわけではありません。
結論｜市街化区域と市街化調整区域の違い
まずは、主な違いを比較してみましょう。
| 比較項目 | 市街化区域 | 市街化調整区域 |
|---|---|---|
| 基本的な考え方 | 市街化を進める | 市街化を抑制する |
| 住宅の建築 | 比較的検討しやすい | 強い制限がある |
| アパート経営 | 検討しやすい | ハードルが高い |
| 店舗・倉庫 | 用途地域などによる | 開発・建築の許可基準を確認 |
| 駐車場 | 比較的検討しやすい | 土地の状態や利用方法を確認 |
| 農地 | 比較的少ない | 多く存在する |
| 道路・上下水道 | 整備されていることが多い | 未整備の場合がある |
| 土地活用 | 選択肢が比較的多い | 選択肢が限定されやすい |
| 売却 | 比較的しやすい | 買い手が限定される場合がある |
大きな違いは、
これから市街地として積極的に整備していく区域なのか、市街地が無秩序に広がらないよう抑制する区域なのか
という点です。
そのため、市街化調整区域では、市街化区域と同じ感覚で住宅やアパート、店舗などを建築できるわけではありません。
一方で、
市街化調整区域＝絶対に建物を建てられない土地
という意味でもありません。
一定の条件を満たして許可を受けられるケースもあるため、土地ごとに確認する必要があります。
そもそも都市計画区域とは？
市街化区域と市街化調整区域を理解するために、まず「都市計画区域」について知っておきましょう。
住宅やマンション、工場、店舗などが無秩序に建てられると、道路や上下水道などの公共インフラを計画的に整備することが難しくなります。
そこで、土地利用や道路、公園などを計画的に整備するために都市計画という仕組みがあります。
都市計画区域では、地域によって、
市街化区域
市街化調整区域
に分けられている場合があります。
この区分を「区域区分」、一般的には「線引き」と呼ぶこともあります。
ただし、都市計画区域であっても、市街化区域と市街化調整区域に分けられていない「非線引き都市計画区域」もあります。
また、都市計画区域の外にある土地もあります。
つまり、
日本の土地はすべて市街化区域か市街化調整区域のどちらか
というわけではありません。
市街化区域とは？
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域や、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を進める区域です。
簡単にいえば、
住宅や店舗などを整備し、市街地として利用していく区域
と考えると分かりやすいでしょう。
駅周辺、住宅街、商業地など、普段私たちが生活している市街地の多くが市街化区域に含まれます。
市街化調整区域と比べると、
住宅
アパート
店舗
事務所
などを検討できる土地が多く、土地活用の選択肢も比較的広くなります。
ただし、市街化区域だから何でも自由に建てられるわけではありません。
市街化区域でも好きな建物を自由に建てられるわけではない
市街化区域では、多くの場合「用途地域」が定められています。
用途地域とは、
住宅を中心にする地域
店舗や事務所を集める地域
工場などを想定する地域
といったように、地域ごとの土地利用をコントロールする仕組みです。
そのため、市街化区域でも、
所有している土地だから好きな建物を建てられる
とは限りません。
さらに建築するときには、
用途地域
建ぺい率
容積率
高さ制限
接道条件
防火地域・準防火地域
地区計画
などの確認が必要になります。
土地活用を考えるときは、
「市街化区域だから建てられるか」ではなく、「その土地に予定している建物を建てられるか」
まで確認することが重要です。
【関連記事】用途地域とは？土地活用する前に知っておきたい建築制限
市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、市街化を抑制することを目的とした区域です。
市街地が無秩序に広がると、
道路
上下水道
学校
公共施設
などを広い範囲に整備しなければならなくなります。
そこで、市街地の拡大を抑えるために設定されているのが市街化調整区域です。
そのため、市街化区域と比べると開発や建築について強い制限があります。
ただし、
市街化調整区域では開発や建築がすべて禁止
というわけではありません。
一定の条件に該当し、必要な許可などを受けることで建築できるケースもあります。
重要なのは、
市街化調整区域＝建築不可
と単純に判断しないことです。
同時に、
土地を持っているから自由に建築できる
とも考えないようにしましょう。
市街化調整区域の土地が安いことがあるのはなぜ？
不動産情報を見ていると、市街化区域より市街化調整区域の土地が安く販売されていることがあります。
理由のひとつが、建築や開発に対する制限です。
土地の価値は、
その土地で何ができるのか
によって大きく変わります。
住宅、アパート、店舗など幅広い用途を検討できる土地なら、多くの人や事業者が購入候補にできます。
一方、建築できる建物や用途が限定される土地では、購入を検討できる人も少なくなります。
そのため、市街化調整区域では周辺の市街化区域より価格が低くなることがあります。
ただし、
安い＝お買い得
とは限りません。
たとえば、
安い土地を買って家を建てたい
アパートを建てて収益化したい
店舗を建てて貸したい
と考えていても、その用途が認められなければ購入目的を達成できません。
市街化調整区域の土地を購入するときは、価格より先に、
自分が予定している使い方ができる土地なのか
を確認しましょう。
市街化調整区域だから価値がないわけではない
一方で、
市街化調整区域だから価値がない
と決めつける必要もありません。
市街化調整区域でも土地ごとの条件は大きく異なります。
たとえば、
すでに住宅が建っている
農地として使われている
駐車場になっている
資材置場として利用されている
幹線道路に面している
など、状況はさまざまです。
一定の条件を満たして建築できる土地もあります。
また、建物を建てなくても活用できる可能性があります。
市街化調整区域の土地で大切なのは、
「市街化調整区域だから何もできない」と最初から諦めるのではなく、その土地で何ができるのかを確認すること
です。
特に相続などで市街化調整区域の土地を取得した場合は、
家を建てられるか
既存住宅を建替えできるか
土地活用できるか
売却できるか
を順番に確認すると整理しやすくなります。
市街化調整区域では家を建てられない？
市街化調整区域について調べると、
「家を建てられない土地」
と説明されることがあります。
確かに、市街化区域と比べると住宅を新築するハードルは高くなります。
ただし、すべての住宅建築が一律に禁止されているわけではありません。
市街化調整区域は市街化を抑える区域なので、
原則として自由な開発・建築を抑える
一方で、
一定の条件を満たせば許可されるケースもある
という仕組みです。
つまり、
市街化調整区域＝絶対に家を建てられない
ではなく、
建築できるかを土地ごとに確認する必要がある区域
と考える方が正確です。
市街化調整区域で重要になる都市計画法34条
市街化調整区域で建物を建てられるかを確認するとき、重要になるのが都市計画法34条です。
都市計画法34条では、市街化調整区域で許可することができる開発行為について一定の基準が定められています。
たとえば、
周辺住民の日常生活に必要な店舗など
農林漁業に関連する一定の施設
条例で定められた区域・用途等に適合するもの
などが許可対象となる場合があります。
ただし、
都市計画法34条に該当しそうだから自分の土地でも建築できる
と自己判断するのは避けましょう。
市街化調整区域では、自治体の条例や開発許可基準、運用基準なども関係します。
同じような土地に見えても、市町村が違えば取り扱いが異なることがあります。
土地活用や住宅建築を考えているなら、土地がある自治体の開発許可担当部署などへ具体的な計画を伝えて確認することが重要です。
市街化調整区域でも住宅を建てられるケースはある
市街化調整区域でも、一定の条件を満たして住宅を建築できるケースがあります。
代表的なものとして、
分家住宅
既存住宅の建替え
開発許可を受けた区域内の住宅
条例等によって建築を認められる区域
農林漁業に関連する住宅等
などが関係する場合があります。
ただし、どの制度や基準を使えるかは土地ごとに異なります。
分家住宅
市街化調整区域について調べると「分家住宅」という言葉が出てくることがあります。
一定の家族関係や土地の取得経緯、住宅を必要とする事情などについて自治体が定める要件を満たす場合に、住宅建築が認められるケースがあります。
しかし、
親が市街化調整区域に土地を持っているから、子どもなら自由に家を建てられる
という仕組みではありません。
具体的な許可基準は自治体によって異なるため、個別確認が必要です。
既存住宅の建替え
市街化調整区域には、すでに住宅が建っている土地もあります。
ただし、
現在家が建っている＝将来も自由に建替えできる
とは限りません。
重要なのは、その住宅がどのような経緯・許可によって建築されたのかです。
適法に建築された住宅について、同じ用途や一定の規模などの条件で建替えできるケースもありますが、自治体の基準や建築計画によって扱いが異なる場合があります。
特に市街化調整区域の中古住宅を購入するなら、
過去の開発・建築許可
将来の建替え可否
建替えできる用途
規模などの条件
を購入前に確認しておきましょう。
「既存宅地なら建てられる」は現在も正しい？
市街化調整区域について調べていると、
「昔から宅地だった土地なら建てられる」
「既存宅地なら住宅を建築できる」
という説明を見かけることがあります。
ここは注意が必要です。
以前は、いわゆる「既存宅地制度」があり、市街化調整区域でも一定の条件を満たす土地について、建築に関する特例的な扱いがありました。
しかし、この旧既存宅地制度はすでに廃止されています。
そのため現在は、
昔から宅地だったから自由に家を建てられる
とは考えられません。
一方で、自治体によっては、既存集落や土地の履歴などを踏まえた条例・許可基準が設けられている場合があります。
そのため、不動産会社などから、
「ここは既存宅地だから建てられます」
と説明された場合でも、
どの法律・条例・許可基準によって建築できるのか
まで確認することが大切です。
農地がある場合は都市計画法だけで判断しない
市街化調整区域には農地も多くあります。
この場合は、市街化調整区域だから建築できる・できないという話だけでは足りません。
農地を住宅や駐車場など別の用途へ変更する場合には、農地法上の農地転用手続きが必要になることがあります。
つまり、
都市計画法上は可能
でも
農地法上は難しい
というケースもあります。
市街化調整区域の農地を活用するときは、
都市計画法
農地法
の両方を確認する必要があります。
【関連記事】農地転用とは？農地を駐車場や宅地として活用するときの注意点
市街化調整区域で土地活用はできる？
市街化調整区域でも、土地活用できる可能性はあります。
ただし、市街化区域と同じように、
「アパートを建てよう」
「店舗を建てよう」
と活用方法から先に決めるのはおすすめできません。
まず確認したいのは、
その土地で法的に何ができるのか
です。
そのうえで、
周辺に需要があるか
投資額に対して採算が合うか
を考えます。
市街化調整区域では、
できること
↓
需要
↓
採算
の順番で考えると失敗を避けやすくなります。
建物を使った土地活用はハードルが高い
市街化調整区域では、市街化を抑制するという目的があるため、新しく建物を建てる土地活用はハードルが高くなります。
代表的な活用方法を整理すると次のようになります。
| 活用方法 | 市街化調整区域での考え方 |
|---|---|
| アパート | 建築できるか個別確認が必要。賃貸需要も重要 |
| 店舗 | 都市計画法34条や自治体基準などを確認 |
| 倉庫 | 用途や立地、許可基準を確認 |
| トランクルーム | コンテナでも建築物として扱われる場合がある |
たとえば、
「住宅が無理なら倉庫なら大丈夫」
「コンテナを置くだけなら問題ない」
と単純には判断できません。
土地活用を考えるときは、事業者の提案だけでなく自治体にも確認しましょう。
建物を建てない土地活用なら検討できる場合がある
市街化調整区域では、建物を建てない土地活用が候補になることもあります。
たとえば、
月極駐車場
駐車場シェア
資材置場
農地として貸す
太陽光発電
事業者への貸地
などです。
ただし、
建物を建てない＝自由にできる
という意味ではありません。
現在の地目や土地の状態、造成の有無、農地法、自治体条例などによって手続きが必要になる場合があります。
詳しい土地活用方法については、別記事で比較すると分かりやすいでしょう。
【関連記事】市街化調整区域でもできる土地活用7選｜駐車場・資材置場・農地活用を比較
市街化調整区域を駐車場にできる？
市街化調整区域でも、土地の条件によっては駐車場を検討できます。
アパートのような大規模な建築物を必要としないため、候補になりやすい土地活用のひとつです。
ただし、
市街化調整区域なら自由に駐車場にできる
という意味ではありません。
特に注意したいのが農地です。
田や畑などを駐車場へ変更する場合は、農地転用の手続きが必要になる可能性があります。
また、駐車場にするため大規模な造成や土地の形状変更を行う場合には、別の規制についても確認が必要です。
法的に利用できることを確認したうえで、
その場所に駐車需要があるか
まで考えましょう。
小さな空きスペースなら駐車場シェアも選択肢
すでに適法に駐車スペースとして利用されている場所が空いているなら、駐車場シェアを検討する方法もあります。
たとえば、
自宅に1台分余っている
所有地の一部に駐車可能なスペースがある
特定の曜日だけ空いている
といったケースです。
特Pなどの駐車場シェアなら、空いている日時だけ貸すことができます。
ただし、市街化調整区域だから駐車場シェアへ自由に登録できるという意味ではありません。
特に農地をそのまま駐車場として貸すことは避け、現在の土地利用や必要な手続きを確認しましょう。
【関連記事】特Pで自宅駐車場を貸す完全ガイド｜登録・収入・トラブルまで解説
市街化調整区域でも土地は売却できる
市街化調整区域だからといって、土地を売却できないわけではありません。
ただし、市街化区域と比べて建築や開発に制限があるため、購入希望者が限定される場合があります。
特に住宅用地として売却する場合は、
家を建てられるか
将来建替えできるか
が買い手にとって重要です。
そのため、市街化調整区域の土地を売却するときは、
現在の地目
土地の利用状況
建物の有無
過去の開発・建築許可
接道状況
上下水道などのインフラ
農地に該当するか
などを整理しておくと、買い手が判断しやすくなります。
市街化調整区域だから土地価格が安いとは限らない
市街化調整区域は、市街化区域より価格が低くなることがあります。
ただし、すべての土地が安いわけではありません。
同じ市街化調整区域でも、
住宅を建てられる土地
と
建築が難しい土地
では利用価値が大きく異なります。
また、
幹線道路沿い
事業所が多い
資材置場需要がある
など、事業用地として需要がある土地もあります。
土地価格は区域区分だけではなく、
建築の可否
道路条件
立地
土地形状
インフラ
農地規制
周辺需要
などによって変わります。
市街化調整区域というだけで、
価値がほとんどない土地
と決めつけないようにしましょう。
市街化調整区域の土地を相続したら最初に何をする？
相続では、自分が希望していなかった土地を取得することもあります。
特に、
「親から田舎の土地を相続したけれど、何に使えるのか分からない」
というケースでは、いきなり土地活用を考えない方がよいでしょう。
まずは次の順番で整理します。
市街化区域・市街化調整区域を確認
↓
地目・現況を確認
↓
建築できる土地か確認
↓
農地法など別の規制を確認
↓
周辺需要を確認
↓
活用・賃貸・売却を比較
市街化調整区域だからといって、必ず土地活用しなければならないわけではありません。
多額の投資が必要なのに需要が見込めない土地なら、売却を検討した方がよいケースもあります。
一方で、駐車場や資材置場などとして一定の需要が見込めるなら、所有しながら活用する方法も考えられます。
【関連記事】田舎の土地活用はどうする？使い道がない土地の活用方法
自分の土地が市街化区域か調べる方法
市街化区域と市街化調整区域は、土地を見ただけでは判断できません。
住宅が多く建っている場所でも市街化調整区域の場合があります。
確認しやすいのが、自治体が公開している都市計画情報です。
多くの自治体では、
都市計画図
都市計画情報マップ
GIS
用途地域マップ
などをインターネット上で公開しています。
住所や地図から土地を探すことで、市街化区域、市街化調整区域、用途地域などを確認できる場合があります。
ただし、オンライン地図は参考情報として公開されている場合もあります。
土地購入や建築など重要な判断をするときは、自治体の担当窓口で正式に確認しましょう。
市役所では何を確認すればいい？
市街化調整区域について市役所へ相談するときは、
「この土地は市街化調整区域ですか？」
だけで終わらせない方がよいでしょう。
土地活用や建築を考えているなら、
この土地に住宅を建てたい
月極駐車場にしたい
資材置場として貸したい
倉庫を建てたい
など、具体的な計画を伝えます。
そのうえで、
市街化区域・市街化調整区域のどちらか
開発許可が必要か
建築できる用途
過去の開発・建築許可
既存住宅の建替え条件
農地転用が必要か
自治体独自の条例・規制
などを確認するとよいでしょう。
自治体によって部署名は異なりますが、
都市計画
開発指導
建築指導
農業委員会
などが関係する場合があります。
担当部署が分からなければ、市役所の総合窓口で土地の所在地とやりたいことを伝えて案内してもらいましょう。
土地を購入する前なら必ず「何ができるか」を確認する
市街化調整区域で特に避けたいのが、
土地が安かったから先に購入して、使い方は後から考える
という買い方です。
たとえば、
家を建てたい
アパート経営をしたい
倉庫を建てたい
トランクルームとして使いたい
と考えていても、購入後にその用途が認められないと分かれば、目的を達成できません。
不動産広告に、
市街化調整区域
原則建築不可
などと記載されている土地は特に注意しましょう。
価格だけではなく、
予定している用途に使えるか
を確認してから購入することが重要です。
市街化調整区域で土地活用するときのチェックポイント
土地活用を検討するときは、次の項目を確認しておくと整理しやすくなります。
- 市街化区域・市街化調整区域のどちらか
- 現在の地目
- 現況
- 過去の利用方法
- 既存建物が適法に建築されたものか
- 開発・建築許可の履歴
- 接道条件
- 上下水道などのインフラ
- 農地法の規制
- その他の法令・条例
- 周辺需要
- 必要な初期投資
- 見込める収益
- 将来売却・転用しやすいか
市街化調整区域では、
法的にできること
と
土地活用として儲かること
は別です。
建築できたとしても入居者がいなければ、アパート経営は成立しません。
駐車場として使えても、周辺に駐車需要がなければ収益は生まれません。
そのため、
できるか
↓
需要があるか
↓
採算が合うか
の順番で考えましょう。
市街化区域・市街化調整区域についてよくある質問
Q. 市街化区域なら自由に家を建てられますか？
自由に何でも建築できるわけではありません。
用途地域、建ぺい率、容積率、接道、高さ制限などの規制があります。
市街化区域かどうかだけでなく、予定している建物をその土地に建てられるか確認しましょう。
Q. 市街化調整区域には絶対に家を建てられませんか？
絶対に建てられないわけではありません。
市街化を抑制する区域なので建築には強い制限がありますが、一定の要件を満たせば許可されるケースがあります。
自治体の条例や開発許可基準なども関係するため、個別確認が必要です。
Q. 昔から宅地なら市街化調整区域でも家を建てられますか？
昔から宅地だったという理由だけで、自由に住宅を建築できるとは限りません。
旧既存宅地制度は廃止されています。
現在は、その土地がどの条例や許可基準によって建築できるのか確認する必要があります。
Q. 市街化調整区域の中古住宅は買っても大丈夫ですか？
購入はできますが、将来の建替えについて確認しておくことが重要です。
現在住宅が建っているからといって、将来も同じ条件で自由に建替えできるとは限りません。
過去の許可履歴や建替え条件を購入前に確認しましょう。
Q. 市街化調整区域でアパート経営はできますか？
市街化区域と比べるとハードルは高くなります。
建築・開発について許可を得られるかに加え、周辺に賃貸需要があるかも確認する必要があります。
Q. 市街化調整区域を駐車場にできますか？
土地の状態や行う工事などによって異なります。
特に農地を駐車場へ変更する場合は、農地転用について確認する必要があります。
建物を建てないから手続き不要と決めつけないようにしましょう。
Q. 市街化調整区域でも駐車場シェアはできますか？
すでに適法に駐車場として利用されているスペースが空いている場合などは、検討できる可能性があります。
ただし、農地などを勝手に駐車場へ変更して貸すことは避け、現在の土地利用や必要な手続きを確認しましょう。
【関連記事】特Pで自宅駐車場を貸す完全ガイド｜登録・収入・トラブルまで解説
Q. 市街化調整区域の土地は売れませんか？
売却できます。
ただし、建築や開発に制限がある土地では買い手が限定され、市街化区域と比べて売却に時間がかかる場合があります。
建築の可否や過去の許可履歴などを整理しておくと、買い手へ土地の条件を説明しやすくなります。
Q. 市街化区域と市街化調整区域は途中で変わることがありますか？
都市計画の見直しによって区域区分が変更される可能性はあります。
ただし、土地所有者が希望すれば自由に市街化区域へ変更してもらえるわけではありません。
現在の指定は自治体の都市計画情報で確認しましょう。
まとめ｜市街化調整区域でも「何ができるか」を調べれば使い道は見えてくる
以上、市街化区域と市街化調整区域の違いは？建築・土地活用までわかりやすく解説...というお話でした。
市街化区域と市街化調整区域の大きな違いは、
市街化を進める区域なのか
市街化を抑制する区域なのか
という点です。
市街化区域では住宅や店舗などを比較的計画しやすい一方、用途地域などの建築制限があります。
市街化調整区域では建築や開発に強い制限がありますが、
市街化調整区域＝何もできない土地
ではありません。
一定の条件で建築できる場合もあれば、建物を建てずに活用できる可能性もあります。
重要なのは、
「何を建てたいか」から決めるのではなく、「この土地で何ができるのか」を先に確認すること
です。
そのうえで、
周辺に需要があるか
初期投資に見合う収益があるか
将来売却しやすいか
まで比較します。
市街化調整区域という言葉だけで土地の価値を決めつけず、
法的にできること
↓
需要
↓
採算
の順番で考えていきましょう。