100坪土地【5年比較】トランクルームとアパートの相続税・固定資産税・収益

「同じ100坪の土地を活用するなら、アパート経営とトランクルーム経営のどちらが得なのか？」
土地活用の相談で必ずといっていいほど聞かれるテーマです。
どちらも建設費が似た規模でも、相続税・固定資産税・収益性・手間のバランスが大きく違います。
この記事では、実際に同じ100坪（約330㎡）の土地を前提に、税金と収益を5年間で比較シミュレーションしてみます。

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比較の前提条件

様々な観点から比べるために、まずはアパート経営とトランクルーム経営の前提条件を以下のように仮定します。

項目	内容
土地面積	100坪（約330㎡）
路線価	20万円／㎡（時価25万円程度）
建設費	5,000万円（鉄骨造・延床150㎡）
構造	鉄骨造2階建て（耐用年数34年）
トランクルーム	事業用・屋内型（24時間利用可）
アパート	木造2階建て・6戸想定
所有者	個人（相続対象）
想定期間	相続後5年間の運用比較

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相続税評価額の比較

トランクルームの相続税評価額

• 土地評価：6,600万円 → 事業用宅地特例で50％減 → 3,300万円
• 建物評価：建設費の約60％＝3,000万円
  合計評価額：6,300万円

アパートの相続税評価額

• 土地評価：6,600万円 × 貸家建付地補正0.91 ＝6,006万円
  　→ 小規模宅地特例（200㎡×0.5＋130㎡×1.0）＝4,186万円
• 建物評価：3,000万円 ×（1－借家権30％）＝2,100万円
  合計評価額：6,286万円

👉 評価額はほぼ同等ですが、アパートの方がわずかに有利です。

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固定資産税・都市計画税の比較

項目	トランクルーム	アパート
土地課税標準	6,600万円×70％＝4,620万円	小規模住宅用地特例（1/6＋1/3）
年間土地税額	約78万円	約26万円
建物税額	約42万円	約15万円（新築3年間1/2軽減）
合計税額	約120万円／年	約40万円／年（軽減後55万円）

固定資産税では、住宅用地の特例があるアパートが圧倒的に有利です。

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収益性の想定（満室時）

項目	トランクルーム	アパート
想定賃料	1室1.5万円×50室＝75万円／月	1戸7万円×6戸＝42万円／月
年間売上	900万円	504万円
稼働率	85％	95％
実質収入	765万円	479万円
管理・維持費	年間90万円	年間100万円
減価償却費	年間150万円	年間125万円
税引前利益	525万円	254万円

トランクルームは一見高収益に見えますが、建設費に対する回収年数が長く、立地によって稼働率の振れ幅も大きくなります。

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5年間のシミュレーション比較

年度	トランクルーム利益	固定資産税	純利益	アパート利益	固定資産税	純利益
1年目	525万円	120万円	405万円	254万円	40万円	214万円
2年目	525万円	120万円	405万円	254万円	40万円	214万円
3年目	525万円	120万円	405万円	254万円	40万円	214万円
4年目	525万円	120万円	405万円	254万円	55万円	199万円
5年目	525万円	120万円	405万円	254万円	55万円	199万円

5年間累計：

• トランクルーム純利益：2,025万円
• アパート純利益：1,040万円

ただしこの差は「表面利益」であり、アパートは借家権によって相続評価を圧縮できる効果があるため、相続全体で見るとほぼ拮抗します。

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相続税負担の想定（単独相続時）

基礎控除3,600万円、相続人1人で想定。

項目	トランクルーム	アパート
評価額	6,300万円	6,286万円
課税価格	2,700万円	2,686万円
相続税（約15％）	約405万円	約403万円

👉 相続税額の差はわずか2万円程度。

このように、建設費や面積条件を揃えると、相続税では大きな差は出ません。

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税金と収益の総合比較

観点	トランクルーム	アパート
相続税評価額	約6,300万円	約6,286万円
固定資産税（年）	約120万円	約40〜55万円
純利益（年）	約400万円	約200万円
相続税額（1人相続）	約405万円	約403万円
管理・修繕リスク	小さい	大きい
稼働率リスク	中	低
税金面での有利性	△	◎
運用安定性	◎	△

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トランクルームとアパート、どちらを選ぶべきか？

税金だけを見ればアパートが有利ですが、現実的な運用負担ではトランクルームに軍配が上がります。

トランクルームが向く人

• 相続税対策よりも安定運用を重視したい
• 管理や修繕に時間をかけたくない
• 住宅地よりも準工業地などに土地がある

アパートが向く人

• 住宅地で入居需要が高い
• 相続税対策を重視したい
• 家賃収入よりも評価減を狙いたい

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まとめ：土地活用は「税金＋収益＋リスク」の3本柱で判断を

同じ100坪の土地でも、

• 固定資産税はアパートの方が軽い
• 収益はトランクルームの方が高い可能性
• 相続税評価額はほぼ同等

という結果になりました。
税金だけに注目すると誤った判断をしがちです。
土地の立地・資金計画・相続構成を踏まえた上で、5〜10年単位のシミュレーションを行うことが、後悔しない土地活用の第一歩です。