親が老人ホームへ入ると、次に悩むのが「誰も住まなくなった実家をどうするか」という問題です。
売ってしまったほうが楽そうですが、入居直後に急いで売却すると後悔するケースもあります。
この記事では、老人ホーム入居後の実家を売るべきケースと、まだ売らない方がいいケースを分けて解説します。
結論｜老人ホーム入居直後なら実家を急いで売らなくてもいい
結論からいうと、老人ホームへ入居したからといって、すぐに実家を売却する必要はありません。
特に入居したばかりなら、しばらく様子を見るという選択肢があります。
理由は、老人ホームへの入居が必ずしも「二度と実家へ戻らない」ことを意味するわけではないからです。
実際には、
- 施設での生活が合わない
- 別の施設へ移ることになった
- 本人が強く自宅へ戻りたがる
- 家族との話し合いが終わっていない
といったことも考えられます。
一度実家を売却すると、基本的には元へ戻せません。
そのため、入居直後は「売るか、売らないか」を急いで決めるより、まず施設での生活が落ち着くまで待つのも一つの考え方です。
ただし、「決められないから何年も放置する」のは別問題です。
空き家になった実家には固定資産税や保険、修繕、庭の管理などの費用がかかり続けます。
まずは一定期間残し、その後に改めて判断するのが現実的でしょう。
老人ホーム入居後の実家は4つの選択肢がある
実家が空き家になったとき、「売る・売らない」の二択で考えてしまいがちです。
しかし、実際には大きく4つの選択肢があります。
| 選択肢 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| そのまま残す | 親が戻れる | 維持費・管理が必要 |
| 売却する | 管理から解放され現金化できる | 売った後は戻れない |
| 賃貸に出す | 家賃収入を得られる可能性 | 修繕・入居者対応が必要 |
| 土地活用する | 土地から収益を得られる可能性 | 初期費用や事業リスクがある |
どれが正解というものではありません。
親の状態、施設費用、実家の立地、建物の状態、家族の意向などによって答えは変わります。
実家を売った方がいいケース
まずは、売却を具体的に検討してもよいケースから見ていきましょう。
親が実家へ戻る可能性が低い
今後、自宅へ戻って生活することが現実的に難しいのであれば、実家を残しておく必要性は低くなります。
ただし、これは家族だけで決める問題ではありません。
本人が意思表示できるのであれば、本人の考えを確認することが大切です。
「もう戻らないだろう」と家族が判断して勝手に売却を進めないよう注意しましょう。
老人ホームの費用負担が大きい
老人ホームへ入居すると、毎月の利用料が発生します。
年金や預貯金だけで十分に支払えるのであれば問題ありませんが、預貯金を毎月取り崩している場合は資金計画を考える必要があります。
実家を売却してまとまった資金を確保することで、施設費用の支払いに余裕ができるケースがあります。
ただし、「老人ホーム代が必要だからすぐ売る」と判断するのではなく、まず今後どのくらい資金が必要なのかを整理してから検討しましょう。
【関連記事】老人ホームの費用はいくらかかる？実家を売る前に知っておきたいお金の話
空き家の管理をする人がいない
実家を残すのであれば管理が必要です。
定期的に訪問して、
- 郵便物
- 雑草や庭木
- 雨漏り
- 水漏れ
- カビ
- 害虫
- 防犯
- 建物の破損
などを確認しなければなりません。
実家から遠く離れて暮らしている場合、これを何年も続けるのは大きな負担になります。
家族の誰も管理できないのであれば、売却を検討する理由の一つになります。
建物の老朽化が進んでいる
古い実家の場合、空き家として残している間にも建物は劣化します。
特に誰も住まなくなると換気する機会が減り、雨漏りなどの異常にも気付きにくくなります。
数年後に売ろうと思ったときには建物の状態がさらに悪くなり、修繕や解体が必要になる可能性もあります。
「いつか売るつもり」で誰も利用する予定がないのであれば、早めに査定だけでもしておく価値はあります。
相続後も誰も住む予定がない
将来的に実家を相続しても、子どもたちの誰も住む予定がないケースです。
親が所有している間は「思い出のある家だから残しておきたい」と考えていても、相続後には空き家の管理だけが残ることがあります。
さらに兄弟姉妹で共有すると、売却や活用について意見がまとまりにくくなる可能性もあります。
親が元気なうちに、「将来この家をどうしたいか」だけでも家族で話しておくとよいでしょう。
逆に実家を売らない方がいいケース
老人ホームへ入居したからといって、売却を急がない方がよいケースもあります。
入居したばかりで施設生活がまだ分からない
もっとも分かりやすいのが、入居直後です。
施設へ入ったばかりでは、本人がその生活に馴染めるか分かりません。
「絶対ここで暮らす」と言っていたとしても、実際に生活すると気持ちが変わることがあります。
入居直後に実家を売却し、その後本人が「家へ帰りたい」と言い出すと家族も難しい判断を迫られます。
急いで売る事情がなければ、施設生活がある程度落ち着くまで実家を残す方法もあります。
親本人が売却に納得していない
家族にとっては誰も住んでいない古い家でも、親にとっては何十年も暮らした大切な自宅です。
「老人ホームへ入ったのだから家は必要ない」と簡単に割り切れるものではありません。
本人に判断能力があり、売却を望んでいないのであれば、家族の都合だけで話を進めるべきではありません。
まずは実家を残した場合にどのくらい費用がかかるのかを整理し、本人と一緒に考えていく方がよいでしょう。
施設費用を預貯金や年金で十分払える
老人ホーム費用を年金や預貯金で無理なく支払えるのであれば、資金確保のために実家を急いで売る必要性は低くなります。
半年や1年程度様子を見たうえで判断することもできます。
ただし、その間にも実家の維持費は発生します。
施設費用だけではなく、「施設費用＋実家の維持費」で家計を考えることが重要です。
家族が実家を利用する可能性がある
将来的に子どもが住む予定がある、家族の拠点として利用したいなど、実家に具体的な利用予定があるなら売却を急ぐ必要はありません。
ただし、「いつか誰かが使うかもしれない」という程度で何年も空き家にする場合は注意が必要です。
誰が、いつ頃、どのように使うのかまで話し合っておきましょう。
売却以外の活用方法を検討できる
立地によっては、実家を売却しなくても収益を生む方法があります。
たとえば戸建て賃貸として貸す方法のほか、建物を解体した後に月極駐車場や駐車場シェアなどとして活用できる場合もあります。
「住まない＝売る」と決める前に、その土地にどのような活用方法があるのかを確認しておくと選択肢が広がります。
売るか迷ったら「半年後に再検討」でもいい
老人ホームへの入居と実家の売却を同時に進めようとすると、本人にも家族にも大きな負担がかかります。
そこで一つの方法が、「今は売らない。ただし半年後にもう一度考える」と期限を決めることです。
たとえば、
入居直後
施設生活を優先し、実家は最低限の管理だけ行う。
↓
3か月後
本人が施設生活に馴染んでいるか確認する。
↓
6か月後
自宅へ戻る可能性、施設費用、実家の維持費を確認する。
↓
その後
売却・維持・賃貸・土地活用を比較する。
このように段階を踏めば、「入居したからすぐ売らなければ」と焦る必要がありません。
もちろん半年という期間に決まりがあるわけではありません。
重要なのは、判断を先送りしたまま何年も放置しないことです。
実家を残すと年間いくらかかるか計算してみる
売るか迷ったときは、感情だけで考えず「実家を残す費用」を数字にしてみると判断しやすくなります。
代表的なのは次のような費用です。
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 所有している限り基本的に必要 |
| 火災保険 | 空き家になった場合は契約条件の確認が必要 |
| 電気・水道 | 契約を残せば基本料金等が発生 |
| 庭木・雑草管理 | 自分でできなければ業者費用 |
| 修繕費 | 雨漏りや設備・外壁など |
| 交通費 | 家族が遠方から管理する場合 |
| 空き家管理 | 業者へ依頼する場合 |
月単位ではそれほど大きく感じなくても、年間、さらに5年、10年と積み上げると相応の金額になります。
たとえば年間20万円の維持費でも、5年間なら単純計算で100万円です。
「実家を残す」という選択にも費用がかかることを理解したうえで判断しましょう。
売却を決める前に査定だけしておくのも一つ
実家を売るか決めていなくても、不動産会社へ査定を依頼して、おおよその価値を把握しておく方法があります。
売却価格の目安が分かれば、
「この価格なら売却して施設費用に充てよう」
「この金額なら急いで売らず、しばらく残そう」
「土地として活用した方がよさそう」
など、具体的に比較できるようになります。
査定をしたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。
ただし、不動産会社によって査定額に差が出ることもあるため、査定額だけで依頼先を決めず、複数社を比較することも大切です。
実家を売る前に確認したい名義の問題
ここは非常に重要です。
「親が老人ホームへ入ったので、子どもが代わりに実家を売る」ということが自由にできるわけではありません。
実家が親名義なら、原則として所有者である親本人の意思が重要になります。
特に注意したいのが、認知機能の低下などによって本人が不動産売却について十分に判断できなくなった場合です。
家族だからという理由だけで本人名義の不動産を自由に売却できるわけではなく、状況によっては成年後見制度などの検討が必要になることがあります。
「まだ売らないから関係ない」と思わず、親が元気なうちに、
- 実家を将来どうしたいのか
- 誰に相続してほしいのか
- 売却することに抵抗はないか
- 老人ホーム費用をどう支払うのか
などを話しておくことが大切です。
売却すると税金がかかる場合もある
実家を売却して利益が出た場合、譲渡所得に対して税金がかかることがあります。
一方、一定の条件を満たせば、自宅を売却した際の3,000万円特別控除などを利用できる可能性があります。
ただし、老人ホームへ入居した後の自宅売却については、入居後の利用状況や売却時期などによって扱いを確認する必要があります。
税制には細かな要件があり、制度変更の可能性もあります。
売却金額が大きい場合や適用できる特例が分からない場合は、税務署や税理士などへ確認してから売却を進めると安心です。
【関連記事】空き家でも税金はかかる？意外と重い固定資産税と優遇制度を解説
売らずに貸すという選択肢は？
建物の状態が良く、賃貸需要がある地域なら、戸建てとして貸す方法もあります。
家賃収入を老人ホーム費用の一部に充てられる可能性があるのはメリットです。
一方で、賃貸に出すためにリフォーム費用が必要になったり、入居者がいる間は簡単に実家へ戻れなくなったりします。
「戻る可能性があるから売らずに貸す」という考え方は、必ずしも両立しません。
本人が戻る可能性が低く、建物の状態や賃貸需要を確認したうえで検討する方法と考えた方がよいでしょう。
建物を使わないなら土地活用も検討できる
実家そのものを残す必要がなくても、土地まで売る必要があるとは限りません。
立地や土地の広さによっては、建物を解体して土地を活用する選択肢があります。
代表的なのは、
- 月極駐車場
- コインパーキング
- 駐車場シェア
- 貸地
- 賃貸住宅
- トランクルームなど
です。
ただし、土地活用なら何でも収益が出るわけではありません。
解体費用や初期投資、固定資産税、需要などを考える必要があります。
特に実家を解体すると、住宅用地に対する固定資産税の特例が適用されなくなる可能性があるため、「とりあえず更地にする」のは避けた方がよいでしょう。
売却、賃貸、土地活用を比較してから判断することが重要です。
実家を売るか迷ったときの判断チェック
次の項目を家族で確認してみましょう。
- 親が実家へ戻る可能性はあるか
- 親本人は売却に納得しているか
- 老人ホーム費用を無理なく払えるか
- 実家を管理する人がいるか
- 実家を年間いくらで維持できるか
- 建物の老朽化は進んでいないか
- 将来家族が住む予定はあるか
- 賃貸として利用できそうか
- 土地として活用できそうか
- 売却した場合の価格を把握しているか
「戻る可能性がほとんどない」「誰も使わない」「管理も難しい」という状況であれば、売却を検討する理由は強くなります。
逆に、入居したばかりで本人も迷っているのであれば、急いで売却する必要性は低いでしょう。
よくある質問
Q. 老人ホームに入ったら実家はすぐ売った方がいいですか？
必ずしもすぐ売る必要はありません。
入居直後は施設生活が合うか分からないため、一定期間実家を残して様子を見る方法もあります。
ただし、空き家の維持費と管理については考えておきましょう。
Q. 親が老人ホームに入ったら子どもが実家を売れますか？
実家が親名義なら、家族だからという理由だけで自由に売却できるわけではありません。
本人の意思や判断能力などが関係するため、売却を検討する場合は名義と本人の意思を早めに確認しておくことが大切です。
Q. 実家を売ったお金は老人ホーム代に使えますか？
親名義の実家を親本人が売却した場合、その売却代金は基本的に親の財産です。
老人ホーム費用や生活費など本人のために使用することは考えられますが、家族のお金と混同しないよう管理することが重要です。
Q. 空き家のまま何年くらい残しても大丈夫ですか？
「何年なら大丈夫」という基準はありません。
建物の状態や管理状況によって大きく異なります。
残すのであれば定期的に管理し、「半年後」「1年後」など見直す時期を決めておくことをおすすめします。
Q. 実家を売るか貸すか迷ったらどうすればいいですか？
まず売却価格と賃貸した場合の家賃相場を確認すると比較しやすくなります。
賃貸の場合は修繕費や管理費、空室リスクなどもあるため、家賃収入だけで判断しないことが大切です。
まとめ｜老人ホーム入居＝すぐ実家売却ではない
以上、親が老人ホームに入ったら実家は売るべき？売らない方がいいケースも解説というお話でした。
老人ホームへ入居したからといって、実家をすぐ売らなければならないわけではありません。
特に入居直後で本人が施設生活に馴染めるか分からない段階なら、しばらく実家を残すことも十分に考えられます。
一方で、誰も住まない実家を何となく残し続けると、固定資産税や修繕、防犯、庭の管理などの負担が続きます。
大切なのは「売る・売らない」だけで判断するのではなく、
戻る可能性 → 施設費用 → 実家の維持費 → 売却価格 → 賃貸・土地活用の可能性
という順番で整理することです。
まずは老人ホームでの生活を落ち着かせ、その間に実家の価値と維持費を確認しておく。
そのうえで売却・維持・賃貸・土地活用のどれが家族に合っているのかを考えていくと、後悔の少ない判断につながります。
