遊休地にマンションを建てて家賃収入を得る方法は、土地活用の代表的な選択肢のひとつです。
複数戸から家賃収入を得られる一方、建築費や借入額が大きくなりやすく、空室・修繕・金利上昇なども含めて長期的に考える必要があります。
この記事では、自分の土地に賃貸マンションを建てる場合のメリット・デメリットや、向いている土地の条件、税金面の注意点を解説します。
遊休地にマンションを建てる土地活用とは？
マンション経営による土地活用とは、所有している土地に賃貸住宅を建て、入居者から家賃収入を得る方法です。
一般的には鉄筋コンクリート造や鉄骨造などで複数の住戸を設け、単身者向け、ファミリー向けなど地域の賃貸需要に合わせて計画します。
駐車場や資材置場などと比べると初期投資は大きくなりやすい一方、複数戸から継続的に賃料を得られる可能性があります。
ただし、マンションは一度建てると簡単に別用途へ変更できません。
そのため、
- 建てられる土地なのか
- 周辺に賃貸需要があるのか
- 借入を含めても採算が合うのか
- 10年、20年先も経営を続けられるのか
まで考えて判断する必要があります。
結論｜マンション経営は「建築条件・需要・収支」がそろう土地で検討する
マンション経営は、土地が広いからといって向いているわけではありません。
また、
「固定資産税を抑えたい」
「相続税対策になると聞いた」
「家賃収入が大きそう」
といった理由だけで決めるのも避けたいところです。
土地活用として検討するなら、基本的には次の順番で考えます。
- 法規制上、希望する規模の建物を建てられるか
- 周辺に十分な賃貸住宅需要があるか
- 建築費・借入・維持費を含めても採算が合うか
この3つがそろって初めて、マンション経営が有力な土地活用候補になります。
反対に、容積率を十分に使えない土地や、賃貸住宅の供給が多すぎる地域では、別の土地活用の方が適していることもあります。
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マンション経営で土地活用するメリット
マンション経営には大きな投資が必要ですが、条件が合えば土地を長期的に活用できるメリットがあります。
複数戸から家賃収入を得られる
マンション経営の大きな特徴は、複数の入居者から家賃収入を得られることです。
一戸建て賃貸の場合、1世帯が退去すれば家賃収入が一時的にゼロになる可能性があります。
一方、10戸あるマンションで1戸が空室になった場合、ほかの9戸が入居していれば家賃収入すべてがなくなるわけではありません。
この意味では、複数戸に分けて賃貸することで空室の影響を分散しやすい仕組みといえます。
ただし、複数戸あっても入居率が低ければ収益は悪化します。
マンション経営では、
満室時の家賃収入ではなく、一定の空室を見込んだ収支
で考えることが重要です。
また、家賃収入からは、
- 借入金の返済
- 管理費
- 修繕費
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料
- 共用設備の維持費
などを負担します。
そのため、「家賃収入が多い＝手元に多く残る」とは限りません。
土地を長期的に収益化できる可能性がある
更地のまま土地を所有している場合、基本的には土地そのものから収入は生まれません。
一方、賃貸マンションを建てて入居者を確保できれば、毎月の家賃収入が発生します。
特に、
- 駅や勤務先へのアクセスがよい
- 周辺に賃貸住宅需要がある
- 土地の容積率を活かせる
- 長期間土地を売却する予定がない
といった条件がそろう場合は、土地を長期的に収益化する方法のひとつになります。
ただし、「マンションを建てれば土地の資産価値が上がる」とは限りません。
建物は経年によって劣化しますし、将来的に大規模修繕や解体費が必要になることもあります。
マンション経営は、土地の価値を上げるというより、
土地に賃貸住宅という事業を乗せて長期間運用する土地活用
と考えた方が実態に近いでしょう。
間取りや設備を地域需要に合わせられる
自分の土地に新しくマンションを建てる場合、地域の賃貸需要に合わせて建物を計画できます。
たとえば、
単身者が多い地域
ワンルームや1K、1LDKを中心にする方法があります。
駅や大学、オフィス街の近くなどでは、単身者向け住宅の需要が見込める場合があります。
ファミリー層が多い地域
2LDKや3LDKなど、家族で暮らしやすい間取りを検討できます。
学校、スーパー、公園などが近い住宅地では、ファミリー向け需要があるか確認します。
車利用が中心の地域
駅距離だけでなく、駐車場を何台確保できるかが重要になる場合があります。
このように、土地活用では単に建物を大きくするのではなく、
その地域で誰が借りるのか
から逆算して計画することが重要です。
建ぺい率や容積率を目いっぱい使って戸数を増やしても、その間取りに需要がなければ空室が増える可能性があります。
住宅用地の特例で土地の固定資産税負担が軽くなる場合がある
マンション経営を検討する理由として、「固定資産税対策になる」と聞くことがあります。
住宅の敷地には、固定資産税の住宅用地特例があります。
住宅1戸につき200㎡までの小規模住宅用地については、固定資産税の課税標準が価格の6分の1、200㎡を超える一般住宅用地部分については3分の1となる仕組みです。
共同住宅では、原則として独立した住戸数に応じて小規模住宅用地の範囲が判定されます。
そのため、更地などの非住宅用地と比べて、土地部分の固定資産税負担が軽減される場合があります。
ただし、
「マンションを建てれば固定資産税全体が6分の1になる」という意味ではありません。
特例は土地の課税標準に対するものです。
マンションを新築すれば、建物自体に新たに固定資産税が課税されます。
さらに、市街化区域などでは都市計画税がかかる場合もあります。
したがって、
「土地の固定資産税が下がるからマンションを建てる」
のではなく、
建物の税負担や建築費、借入返済まで含めて全体の収支を見る
ことが重要です。
条件によって相続税評価額を抑えられる場合がある
賃貸マンションは、相続対策として検討されることもあります。
土地と建物を所有し、その建物を第三者へ賃貸している場合、土地は一定の条件を満たせば「貸家建付地」として評価されます。
国税庁では、貸家建付地について、
自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
によって評価するとしています。
つまり、自分だけで使用する土地と比べて、賃貸している割合などに応じて相続税評価額が低くなる場合があります。
また、一定の要件を満たす貸付事業用宅地等については、小規模宅地等の特例の対象となる場合もあります。
ただし、
マンションを建てれば必ず相続税が安くなるわけではありません。
賃貸割合や相続時の利用状況、取得する相続人、貸付開始時期などによって扱いが変わります。
特に小規模宅地等の特例には複数の要件があり、相続開始前3年以内に新たに貸付事業に使い始めた土地については対象外となる場合もあります。
相続対策を目的としてマンションを建てる場合は、建築会社の試算だけで判断せず、税理士などの専門家にも確認した方がよいでしょう。
建物部分は減価償却できる
賃貸マンションの建物部分は、税務上、減価償却資産として扱われます。
建築費を建てた年に一括して必要経費にするのではなく、構造や用途に応じた法定耐用年数にわたって減価償却費として計上します。
国税庁が示す事業用建物の耐用年数では、住宅用の鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造は47年です。
ただし、この「47年」は、
建物が47年で使えなくなるという意味ではなく、税務上の減価償却計算に使う期間
です。
また、減価償却費を必要経費として計上できるからといって、マンションを建てれば必ず大きな節税になるわけでもありません。
実際の税負担は、
- 建物の取得価額
- 借入条件
- 家賃収入
- 修繕費
- 所有者の所得状況
などによって変わります。
「減価償却できるからマンションを建てる」のではなく、収益性を確認した結果として税務上の処理も考える、という順番が重要です。
マンション経営のデメリット・リスク
マンション経営は土地活用の中でも比較的大きな事業です。
家賃収入だけではなく、失敗した場合に土地オーナーが負う負担まで考えておく必要があります。
初期投資と借入額が大きくなりやすい
マンション経営の最大のハードルは、初期投資が大きいことです。
必要になるのは建物本体の工事費だけではありません。
- 設計費
- 地盤改良費
- 外構工事費
- 給排水・電気工事
- エレベーターなどの設備費
- 駐車場工事費
- 諸税・登記費用
- 融資関連費用
なども考える必要があります。
規模や構造によっては、総事業費が数千万円から億単位になることもあります。
そのため、多くの場合は金融機関からの借入を利用します。
借入額が大きくなるほど、
空室が増えてもローン返済は続く
という点に注意が必要です。
計画時には、満室想定だけでなく、
- 稼働率90％
- 稼働率80％
- 家賃が下落した場合
- 金利が上昇した場合
など複数の条件で収支を確認した方がよいでしょう。
空室と家賃下落のリスクがある
マンション経営では、建物が完成しただけでは収益になりません。
実際に入居者が入り、家賃を支払って初めて収益が生まれます。
人口が多い地域でも、
- 周辺に新築マンションが増えた
- 間取りが地域需要と合わない
- 家賃が周辺より高い
- 設備が古くなった
- 駅や生活施設へのアクセスが悪い
などの理由で空室が増えることがあります。
新築時には高い家賃で入居者が集まっても、築年数が進めば同じ家賃を維持できない可能性もあります。
そのため長期収支では、
家賃がずっと同じ、入居率がずっと100％
という前提を置かないことが重要です。
修繕費は長期になるほど増えやすい
マンションは建てた後にも費用がかかります。
たとえば、
- 外壁
- 屋上・バルコニー防水
- 給排水設備
- 共用照明
- インターホン
- オートロック
- 消防設備
- エレベーター
などです。
築年数が進めば、日常的な修理だけでなく、まとまった修繕費が必要になる可能性も高くなります。
特にエレベーターや給排水設備などは、交換時に大きな費用が発生する場合があります。
そのためマンション経営では、
建築時の資金計画だけではなく、20年・30年単位の修繕計画
まで考えておく必要があります。
金利上昇の影響を受けることがある
マンション経営では、建築費の多くを金融機関からの借入でまかなうケースがあります。
変動金利で借りている場合は、将来の金利上昇によって返済額が増える可能性があります。
家賃収入が同じでも、返済負担が増えれば手元に残る金額は減ります。
そのため、収支計画では現在の金利だけでなく、ある程度金利が上がった場合でも返済を続けられるか確認しておくことが大切です。
特に借入額が大きいマンション経営では、金利が少し変わるだけでも長期的な返済総額に影響します。
「今の返済額なら問題ない」ではなく、金利上昇時のシミュレーションも行っておきましょう。
簡単に別用途へ変更できない
マンションは、一度建てると簡単に土地を別用途へ変更できません。
駐車場や資材置場であれば、比較的短期間で用途を変えられる場合があります。
しかしマンションの場合は、建物を残したまま使い方を大きく変えるのは簡単ではなく、解体するにもまとまった費用がかかります。
つまり、マンション経営は土地活用の中でも「長期的に土地を固定する方法」です。
将来、
- 自宅を建てたい
- 子どもが土地を使う予定がある
- 土地を売却したい
- 事業用地として使いたい
といった可能性がある場合は、マンションを建てる前に慎重に考える必要があります。
収益性だけでなく、「この土地を今後数十年間どう使いたいか」という視点も重要です。
相続人が経営を引き継げるとは限らない
マンション経営は、建てた本人だけで完結するとは限りません。
長期間保有する場合、将来的に子どもなどの相続人が土地と建物、借入、賃貸経営を引き継ぐ可能性があります。
そのとき、
- 相続人がマンション経営を続けたいのか
- 借入が残っていないか
- 大規模修繕の時期が近づいていないか
- 兄弟姉妹で共有することにならないか
などが問題になることがあります。
特に、相続人が複数いる場合に土地とマンションを共有すると、売却や大規模修繕など重要な判断で意見が分かれる可能性があります。
「相続税評価が下がるか」だけではなく、
相続後に誰が経営を引き継ぐのか
まで考えておくことが大切です。
マンション経営に向いている土地の特徴
マンション経営に向いているかどうかは、土地の広さだけでは決まりません。
特に重要なのは、賃貸需要と法規制、事業収支です。
周辺に賃貸住宅需要がある
最も重要なのは、実際に借りる人がいるかどうかです。
確認したいのは、
- 駅やバス停へのアクセス
- 通勤・通学のしやすさ
- 周辺の企業や学校
- スーパーや病院など生活利便施設
- 単身世帯・ファミリー世帯の状況
- 近隣賃貸住宅の空室状況
- 新築マンションの供給状況
などです。
駅に近ければ必ず成功するわけではありません。
郊外でも勤務先や商業施設が集まり、車移動を前提とした賃貸需要がある地域ではマンション経営が成り立つ場合があります。
逆に、人口が多い地域でも賃貸住宅の供給が多すぎれば、空室競争が激しくなる可能性があります。
建ぺい率・容積率を活かしやすい
マンションは、土地の建ぺい率や容積率によって建てられる規模が大きく変わります。
たとえば、同じ100坪の土地でも容積率が低ければ、十分な延床面積を確保できないことがあります。
確認する主な項目は、
- 用途地域
- 建ぺい率
- 容積率
- 高さ制限
- 日影規制
- 斜線制限
- 接道条件
- 自治体独自の条例
などです。
特に共同住宅では、自治体によって駐車場や駐輪場、ごみ置場などに独自の基準が設けられていることもあります。
「土地が広いから建てられる」ではなく、法規制を確認して実際に何戸作れるかを検討する必要があります。
接道や土地形状に問題が少ない
マンション建設では、工事車両が出入りできるか、建物を効率よく配置できるかも重要です。
間口が極端に狭い土地や不整形地では、
- 建物配置が難しい
- 駐車場を確保しにくい
- 工事費が増える
- 有効に使える面積が減る
といったことがあります。
また、接道条件によっては建築そのものが難しい場合もあります。
土地面積だけでなく、形状や道路との関係も確認しましょう。
長期間使う予定がない土地
マンション経営は長期運用が前提です。
そのため、
「10年後には売りたい」
「子どもが家を建てるかもしれない」
といった予定がある土地には向かない場合があります。
少なくとも数十年単位で賃貸事業として運用する意思がある土地の方が、マンション経営との相性はよいでしょう。
借入を含めても収支が成立する土地
最終的には、土地条件がよくても採算が合わなければ意味がありません。
収支では、
- 建築費
- 借入返済
- 管理費
- 修繕費
- 固定資産税・都市計画税
- 保険料
- 空室損
- 家賃下落
まで含めて考えます。
満室時の利回りだけではなく、
一定の空室と家賃下落を見込んでも返済できるか
が重要です。
マンション経営に向かない土地
反対に、次のような土地では慎重に検討した方がよいでしょう。
周辺の賃貸住宅がすでに余っている
人口がある地域でも、新築アパートやマンションが多く供給されていれば競争が激しくなります。
近隣物件の募集状況や家賃、築年数、空室期間などを確認することが重要です。
建築制限が厳しく戸数を確保できない
容積率が低い、接道条件が悪い、高さ制限が厳しいなどの理由で十分な戸数を確保できない場合、建築費に対して家賃収入が伸びにくくなります。
近い将来に売却や自己利用の予定がある
マンションを建てると土地の自由度は下がります。
短期間で売却や用途変更をする可能性があるなら、駐車場など転用しやすい土地活用の方が適していることがあります。
借入負担が大きすぎる
金融機関から融資を受けられることと、無理なく返済できることは別です。
家賃収入の大部分が返済に消える計画では、空室や修繕が発生した際に資金繰りが厳しくなる可能性があります。
小規模な土地活用の方が合理的
土地の条件によっては、マンションではなく、
- 駐車場
- トランクルーム
- 貸倉庫
- 戸建て賃貸
- アパート
などの方が投資額を抑えられる場合があります。
「マンションが一番収入が大きそう」という理由だけで決めるのではなく、他の方法とも比較しましょう。
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マンション・アパート・駐車場・トランクルームを比較
土地活用には、それぞれ向き不向きがあります。
| 活用方法 | 初期投資 | 収入の考え方 | 転用しやすさ | 向きやすいケース |
|---|---|---|---|---|
| マンション | 大きい | 入居率・家賃次第 | 低い | 賃貸需要が高く長期保有する土地 |
| アパート | 大きい | 入居率・家賃次第 | 低い | 住宅地・中規模土地 |
| 駐車場 | 小〜中 | 稼働率・料金次第 | 高い | 初期投資を抑えたい土地 |
| トランクルーム | 中〜大 | 稼働率・料金次第 | 中程度 | 周辺に収納需要がある土地 |
マンションは、条件が合えば複数戸から家賃収入を得られる一方、初期投資と長期的な管理負担は大きくなります。
一方、駐車場などは収入規模が小さくなりやすい反面、将来の転用は比較的しやすい土地活用です。
土地活用では、
収益性だけでなく、初期投資・管理負担・将来の使い方をセットで比較する
ことが重要です。
マンション経営を始める前に確認したい5つのこと
マンション経営を検討する場合は、少なくとも次の5点を確認しておきましょう。
- 建築可能な規模と法規制
- 周辺の賃貸住宅需要
- 競合物件の家賃と空室状況
- 建築費・借入・修繕まで含めた長期収支
- 将来の売却・相続・自己利用の予定
建築会社から提案された収支表だけを見るのではなく、家賃や入居率が悪化した場合も試算しておくことが大切です。
また、相続対策を含めて検討するなら税理士、建築条件は建築士、融資は金融機関など、それぞれの専門家から確認する方が安心です。
マンション経営についてよくある質問
Q. 遊休地にマンションを建てれば固定資産税は安くなりますか？
住宅用地として要件を満たせば、土地部分には住宅用地の特例が適用され、固定資産税の課税標準が軽減される場合があります。
ただし、建物には新たに固定資産税がかかるため、税負担全体が必ず安くなるわけではありません。
税金だけでなく建築費や借入返済まで含めて判断する必要があります。
Q. マンションを建てると相続税対策になりますか？
一定の条件を満たせば、貸家建付地などとして相続税評価額が低くなる場合があります。
ただし、賃貸割合や相続時の利用状況、小規模宅地等の特例の適用条件などによって結果は変わります。
「建てれば必ず相続税が安くなる」とは限らないため、個別に税理士へ確認することをおすすめします。
Q. マンション経営には何坪くらい必要ですか？
「100坪以上」など一律の基準はありません。
必要な土地面積は、用途地域、建ぺい率、容積率、土地形状、駐車場の必要台数、計画する戸数などによって変わります。
小さな土地でも計画できる場合がありますが、十分な戸数を確保できず採算が合わないケースもあります。
Q. マンション経営とアパート経営はどちらがいいですか？
一概には決められません。
マンションはRC造や鉄骨造などで規模が大きくなる場合が多く、建築費も大きくなりやすいです。
一方、アパートは比較的小規模な土地でも検討しやすい場合があります。
土地の規模、賃貸需要、建築費、想定家賃を比較して判断する必要があります。
Q. マンション経営は土地があれば自己資金なしでもできますか？
金融機関から融資を受けられる場合はありますが、自己資金が少ないほど借入依存度は高くなります。
空室や修繕、金利上昇が発生したときに対応できる資金余力も必要です。
融資を受けられるかどうかではなく、長期的に無理なく返済できるかを基準に考えましょう。
Q. マンション経営が向かない土地ならどうすればいいですか？
マンション以外の土地活用と比較します。
駐車場、トランクルーム、アパート、貸倉庫などは、それぞれ必要な投資額や向いている立地が異なります。
マンションにこだわらず、その土地の需要と将来の使い方に合った方法を選ぶことが大切です。
【関連記事】土地活用の種類8選を比較｜小さな土地・住宅地・田舎の選び方
まとめ｜マンション経営は土地の条件と長期収支で判断する
以上、マンション経営で土地活用するメリット・デメリットと、遊休地に向く条件についてのお話でした。
マンション経営は、複数戸から家賃収入を得られ、土地を長期的に収益化できる可能性がある土地活用です。
一方で、
- 初期投資が大きい
- 空室・家賃下落がある
- 修繕費がかかる
- 金利上昇の影響を受ける場合がある
- 簡単に用途変更できない
- 相続後も経営が続く可能性がある
といった特徴があります。
また、住宅用地の固定資産税特例や貸家建付地による相続税評価など、税務上のメリットが生じる場合もありますが、税金だけを理由にマンションを建てるのはおすすめできません。
まず確認したいのは、
建てられるか
借りる人がいるか
長期的に採算が合うか
の3点です。
土地活用は、最も大きな建物を建てれば成功するわけではありません。
マンション、アパート、駐車場、トランクルームなどを比較し、その土地の条件や将来の使い方まで考えて選ぶことが大切です。