月極駐車場を運営しているのに、なかなか契約者が決まらないと「立地が悪いから仕方ない」と考えてしまいがちです。
しかし実際には、賃料・募集方法・区画サイズ・契約条件など、オーナー側で見直せるポイントが残っていることもあります。
この記事では、月極駐車場が埋まらない主な原因を7つに分けて、改善方法まで解説します。
結論｜月極駐車場が埋まらない原因は立地だけではない
月極駐車場が埋まらない主な原因は、次の7つです。
- 周辺相場より賃料が高い
- WEBで見つけてもらえていない
- 現地看板が分かりにくい
- 区画が狭い・出入りしにくい
- 契約条件が厳しい
- 管理状態や見た目に不安がある
- そもそも月極駐車場の需要が弱い
このうち1〜6は、オーナー側の工夫で改善できる可能性があります。
一方、7の「月極需要そのものが弱い」場合は、募集方法や看板を改善しても埋まりにくいことがあります。
その場合は、月極にこだわるのではなく、コインパーキング、カーシェア用地、駐車場シェアなど別の使い方も比較した方がよいでしょう。
まずは、自分の駐車場がどの原因に当てはまりそうか確認してみてください。
原因1｜周辺相場より賃料が高い
最初に確認したいのが月額賃料です。
駐車場を募集するとき、
「以前からこの金額だから」
「近所もこれくらいだと思う」
「土地代を考えると最低でもこの金額は欲しい」
といった理由で賃料を決めているケースもあります。
しかし、利用者から見れば重要なのは、オーナー側の事情ではなく、周辺のほかの駐車場と比べて条件に見合う金額かどうかです。
周辺500m〜1km程度の月極駐車場を確認する
まず、自分の駐車場周辺で募集されている月極駐車場を確認しましょう。
見るポイントは、
- 月額賃料
- 敷金・保証金
- 仲介手数料
- 舗装か砂利か
- 屋根の有無
- 区画の広さ
- 駅や住宅からの距離
- 空き状況
です。
たとえば、自分の駐車場が月額12,000円で、徒歩2〜3分圏内に月額10,000円の似た駐車場が複数あれば、利用者はそちらを選ぶ可能性があります。
月額差が2,000円なら年間では、
2,000円×12か月＝24,000円
です。
長期間利用する月極駐車場では、数百円〜数千円の差でも利用者には大きく見えることがあります。
高いから必ず埋まらないわけではない
一方、周辺より高いからといって、すぐ値下げする必要はありません。
たとえば、
- 屋根がある
- 出入りしやすい
- 区画が広い
- 駅に近い
- セキュリティ設備がある
- 大型車でも停めやすい
などの付加価値があれば、周辺より少し高くても選ばれる可能性があります。
重要なのは、価格と条件のバランスです。
「周辺より高いが、その理由が利用者に伝わっているか」まで確認しましょう。
値下げする前に空車期間の損失も考える
賃料を下げるのは抵抗があるかもしれませんが、空車が長期間続くことにもコストがあります。
たとえば月額10,000円の区画が3か月空けば、
10,000円×3か月＝30,000円
の賃料収入が入りません。
一方、月額を1,000円下げてすぐ契約が決まり、12か月利用された場合の値下げ分は、
1,000円×12か月＝12,000円
です。
もちろん、必ず値下げすれば契約が決まるという意味ではありません。
ただし、
高い賃料を守って長期間空車にする
のと
少し条件を見直して早く契約してもらう
のどちらが得かは、一度計算してみる価値があります。
ただし既存契約者との賃料差が大きくなる場合もあるため、値下げは慎重に行いましょう。
【関連記事】月極駐車場が埋まらないなら値下げする？賃料を見直す判断基準
原因2｜WEBで見つけてもらえていない
月極駐車場の募集では、現地看板だけに頼っていると、そもそも駐車場を探している人に存在を知られていない可能性があります。
現在は、
地域名＋月極駐車場
駅名＋月極駐車場
住所＋駐車場
などでインターネット検索して探す人もいます。
そこで自分の駐車場が検索結果に出てこなければ、比較候補にすら入らないことがあります。
不動産会社1社だけに任せていないか
長年同じ不動産会社へ募集を任せている場合も、一度掲載状況を確認してみましょう。
不動産会社へ依頼しているからといって、必ず複数のWEBサイトへ掲載されているとは限りません。
確認したいのは、
- どのポータルサイトへ掲載されているか
- 写真が何枚掲載されているか
- 空き区画情報が最新か
- 賃料や初期費用が正しいか
- 地図上の位置が合っているか
です。
特に「空きあり」と表示されていても、情報更新日が何か月も前だと、利用者からすると現在も本当に空いているのか分かりにくくなります。
写真が少ないと問い合わせされにくい
利用者が月極駐車場を探すときに気になるのは、料金だけではありません。
たとえば、
- 車が入りやすそうか
- 区画は広そうか
- 道路は狭くないか
- 駐車場内はきれいか
- 夜でも使いやすそうか
なども確認しています。
そのため、
駐車場全体
区画
入口
前面道路
周辺道路
などの写真があると判断しやすくなります。
現地へ見に行かないと何も分からない駐車場より、WEB上である程度イメージできる駐車場の方が問い合わせにつながりやすいでしょう。
「WEBに載せる」だけではなく内容も重要
WEBポータルへ掲載しても、
写真1枚
住所だけ
月額料金だけ
では十分とはいえません。
区画サイズや車両条件、契約費用など、利用者が知りたい情報をできるだけ明確にしておきましょう。
【関連記事】月極駐車場をWEBで募集するには？ポータルサイト掲載時の注意点
原因3｜現地看板が分かりにくい
WEB検索が増えていても、月極駐車場では現地看板も重要です。
近所の人が、
「このあたりで2台目を借りたい」
「会社の近くで駐車場を探している」
といった理由で、普段通っている道路から空き駐車場を見つけることもあります。
ところが、
- 看板が小さい
- 色あせている
- 草木に隠れている
- 電話番号が読みにくい
- 「月極」としか書いていない
- 空きがあるのか分からない
という状態では、問い合わせにつながりにくくなります。
「空きあり」が一目で分かるか
月極駐車場で最も重要なのは、
現在募集していることが分かること
です。
駐車場に看板があっても、
「管理会社○○不動産」
だけでは、空き区画があるのか分かりません。
たとえば、
月極駐車場 空きあり
月額○○円
TEL：○○○
WEB申込みはこちら→QRコード
など、必要な情報を絞って表示すると分かりやすくなります。
車からでも読めるか確認する
オーナー自身は駐車場の前で立ち止まって看板を見ることができますが、実際の利用者は車や自転車で通り過ぎるかもしれません。
そのため、
- 文字が小さすぎないか
- 電話番号が一瞬で読めるか
- 看板の向きは道路から見やすいか
も確認しましょう。
看板を新しくするだけで必ず満車になるわけではありませんが、募集していることが伝わっていなければ、問い合わせの機会を逃してしまいます。
【関連記事】月極駐車場の募集看板に何を書く？問い合わせを増やす見せ方
原因4｜区画が狭い・出入りしにくい
月極駐車場は、利用者が毎日のように使う場所です。
そのため、
「車が物理的に入るか」
だけでなく、
「毎日ストレスなく出入りできるか」
が重要です。
特に昔からある月極駐車場では、区画が現在の車に対して狭く感じられることがあります。
SUVやミニバンが停めにくくなっていないか
最近は車幅のあるSUVやミニバンも多くなっています。
駐車区画が狭いと、
- ドアを開けにくい
- 隣の車にぶつけそう
- 乗り降りしにくい
- 毎回慎重に駐車する必要がある
といった不便があります。
空いている区画を見て、
「停められるけど毎日は嫌だな」
と思われてしまえば、契約につながりません。
前面道路や障害物も確認する
区画そのものは広くても、
- 前面道路が狭い
- 電柱がある
- フェンスが邪魔
- 出入口が狭い
- 切り返しが何度も必要
- 段差が大きい
といった問題があることもあります。
月極駐車場では、毎朝急いで出庫する利用者もいます。
「一度停められたから問題なし」ではなく、日常的に利用しやすいかを見ることが重要です。
区画の引き直しで改善できる場合もある
すべての駐車場でできるわけではありませんが、区画線を引き直すことで使いやすくなる場合があります。
たとえば、
10台詰め込む
より
9台に減らして区画を広げる
方が、結果的に契約率が上がることも考えられます。
また、狭い区画を、
- 軽自動車専用
- 小型車専用
- バイク用
として募集する方法もあります。
「普通車が停めにくいから使えない区画」と諦めず、その広さに合う利用者へ対象を変える考え方もできます。
【関連記事】狭い月極駐車場が埋まらないなら軽自動車専用にする？募集方法と注意点
原因5｜契約条件が厳しく、借り手を減らしている
月極駐車場が埋まらない原因として、意外と見落とされやすいのが契約条件です。
長年同じ条件で募集している駐車場では、現在の利用者ニーズに合わなくなっていることがあります。
たとえば、
- 敷金や保証金が高い
- 初期費用が大きい
- 最低契約期間が長い
- 法人契約不可
- 車庫証明不可
- 大型車不可
- 支払方法が限定されている
- 解約条件が厳しい
といった条件です。
もちろん、管理上必要な条件を無理に緩める必要はありません。
ただし、条件を増やすほど契約できる人の母数は減ります。
昔からの契約条件をそのまま使っていないか確認する
特に注意したいのが、
「昔からこの条件だから」
という理由だけで続けているケースです。
たとえば、周辺では敷金なし・保証金なしの月極駐車場が増えているのに、自分の駐車場だけ初期費用が高ければ、利用者は別の駐車場を選ぶかもしれません。
また、短期間だけ駐車場を探している人にとって、最低契約期間が長いこともハードルになります。
まず周辺駐車場の、
- 初期費用
- 契約期間
- 更新料
- 解約予告期間
- 車庫証明対応
- 法人契約の可否
などを確認してみましょう。
条件を緩めるなら管理面も考える
一方で、契約条件を緩くしすぎると管理負担が増えることもあります。
たとえば短期契約を受け入れれば入れ替わりが増えますし、支払方法を増やせば管理方法も変わる場合があります。
大切なのは、
借り手にとって必要以上に厳しくないか
と
オーナー側が無理なく管理できるか
のバランスです。
原因6｜管理状態や見た目に不安がある
月極駐車場は、契約前に現地を見に来る人も多いでしょう。
そのとき、
- 雑草が伸びている
- ゴミが落ちている
- 砂利が大きくえぐれている
- 水たまりができている
- 区画線が消えている
- フェンスが壊れている
- 夜になると暗い
- 放置車両がある
といった状態だと、
「ここに毎日車を置いて大丈夫かな」
と思われる可能性があります。
高額な設備投資をする必要はない
空きを埋めるために、いきなり舗装を全面的にやり直す必要はありません。
まずは、
- 草刈り
- ゴミ拾い
- 区画線の補修
- 看板の交換
- 凹凸の補修
- 照明の確認
など、比較的小さな改善から始めます。
駐車場は毎日利用する場所なので、豪華さよりも、
停めやすい
分かりやすい
きちんと管理されている
という安心感が大切です。
放置されているように見える駐車場は避けられやすい
特に空き区画が多い駐車場では、
「人気がないのでは？」
「何か問題があるのでは？」
と利用者に思われることもあります。
空車そのものは仕方ありませんが、看板が古く雑草も伸びた状態では、さらに印象が悪くなります。
逆に、空きがあってもきれいに管理されていれば、
「ちゃんと管理されている駐車場」
という印象につながります。
原因7｜そもそも月極駐車場の需要が弱い
1〜6を見直してもなかなか埋まらない場合は、募集方法ではなく月極需要そのものが弱い可能性があります。
たとえば、
- 各住宅に2台、3台分の駐車場がある
- 人口や世帯数が減っている
- 近隣の月極駐車場も空いている
- 近くの会社や工場が撤退した
- 駅利用者が減った
- 新しい大型駐車場ができた
といった変化です。
この場合、オーナーがいくら募集を頑張っても、借りたい人そのものが少なければ満車にはなりません。
周辺の月極駐車場も確認する
自分の駐車場だけを見ていると、
「看板が悪いのかな」
「賃料を下げれば埋まるかな」
と考えてしまいます。
しかし、周辺3〜5か所の月極駐車場を見て、どこも空車が目立つなら、地域全体で月極需要が弱い可能性があります。
確認したいのは、
- 空き区画の数
- 募集看板が長期間出ていないか
- WEB掲載期間
- 月額賃料
- 新しい駐車場が増えていないか
です。
値下げ競争だけでは解決しないこともある
需要が弱い地域で、
自分の駐車場だけ1,000円安くする
↓
隣も値下げする
↓
さらに値下げする
となれば、地域全体で賃料が下がるだけになる可能性があります。
月極として借りたい人が少ないのであれば、価格だけではなく使い方そのものを変える必要があります。
ここで初めて、
コインパーキング
カーシェア用地
駐車場シェア
など、月極以外の方法を比較する意味が出てきます。
7つ確認しても埋まらないなら月極以外も検討する
月極駐車場が埋まらないからといって、すぐに駐車場経営自体をやめる必要はありません。
同じ駐車スペースでも、貸し方を変えることで別の需要を取り込める可能性があります。
たとえば、
- コインパーキングとして時間貸しする
- カーシェア会社へ区画を貸す
- 法人へ従業員用としてまとめて貸す
- バイク専用区画を作る
- 駐車場シェアで予約制の時間貸しをする
といった方法です。
重要なのは、
月極として借りたい人
と
数時間だけ駐車したい人
は別の需要だということです。
月極の契約者が見つからなくても、近くに病院、学校、観光地、駅、商業施設などがあれば、一時的な駐車需要はあるかもしれません。
月極駐車場を全部やめる必要はない
ここは特に重要です。
たとえば10台ある月極駐車場で、
8台契約済み
2台空き
なら、8台の月極契約までやめる必要はありません。
空いている2台だけ別の方法で活用する考え方があります。
つまり、
月極として埋まっている区画はそのまま
＋
空き区画だけ時間貸し
という使い方です。
この方法なら、現在の安定した月極収入を残しながら、空車部分だけ別の需要へ対応できます。
空き区画だけ特Pで貸す方法もある
月極駐車場の空き区画対策として検討できるのが、特Pなどの駐車場シェアです。
特Pは、自宅の1台分だけでなく、月極駐車場の空いている区画を時間貸しする方法も検討できます。
既存サイトの特Pガイドでも、月極駐車場の空き区画を登録できることを扱っています。
たとえば、
10台中2台が空車
↓
その2台を特Pで貸す
↓
予約が入った分だけ収入
↓
月極契約者が決まったら、その区画の時間貸しを停止
という運用です。
月極募集を続けながら使えるのがポイント
空き区画を時間貸しするからといって、月極募集をやめる必要はありません。
むしろ、
月極契約が決まるまでの空車期間を少しでも収益化する
という考え方と相性があります。
月極契約者が決まれば、その区画を時間貸しから外します。
ただし、月極契約開始日と時間貸し予約が重ならないよう、区画管理はきちんと行う必要があります。
【関連記事】月極駐車場の空き区画を特Pで貸せる？空車対策として使う方法と注意点
コインパーキングへ変える方法もある
複数区画が長期間空いていて、周辺に時間貸し需要が強いなら、コインパーキングへの転換も候補です。
ただし、コインパーキングでは、
- 精算設備
- 看板
- 区画整備
- 舗装
- 運営会社との契約
などが必要になる場合があります。
運営会社へ一括で土地を貸す方式ならオーナー側の管理負担を減らせる場合がありますが、すべての土地を運営会社が採用するわけではありません。
1〜2台だけ空いている場合と、10台のうち半分以上が空いている場合では、向いている方法も変わります。
【関連記事】月極駐車場をコインパーキングに変えるには？導入手順と費用・運営方式
カーシェア会社へ貸す方法もある
立地によっては、カーシェアのステーション用地として駐車区画を貸せる可能性もあります。
カーシェア会社側が車両を設置し、駐車区画を借りる形であれば、一般の月極利用者を1台ずつ募集する方法とは仕組みが異なります。
ただし、カーシェア需要が見込める立地かどうかなどの審査があるため、
空いている区画ならどこでも借り上げてもらえる
というわけではありません。
【関連記事】月極駐車場の空き区画をカーシェア会社に貸せる？借り上げてもらう方法と条件
月極駐車場が埋まらないときの確認順
空車が続いている場合は、いきなり別の活用へ切り替えるのではなく、次の順番で確認すると分かりやすいです。
- 周辺相場と賃料を比較する
- WEBで募集されているか確認する
- 現地看板を見直す
- 区画サイズ・出入りのしやすさを確認する
- 契約条件を見直す
- 清掃・区画線など管理状態を改善する
- 周辺の月極需要そのものを確認する
- それでも余る区画は別の貸し方を検討する
1〜6に問題があれば、まず改善する価値があります。
一方、改善しても周辺の月極そのものが空いているなら、7〜8へ進みましょう。
月極駐車場が埋まらないときによくある質問
Q. 月極駐車場は何か月空いたら対策した方がいいですか？
「○か月なら必ず見直す」という一律の基準はありませんが、問い合わせ自体がほとんどない状態が続いているなら、早めに募集方法や条件を確認した方がよいでしょう。
単に契約が決まらないだけなのか、問い合わせもないのかで原因が違います。
問い合わせがあるのに決まらないなら、賃料・区画・契約条件などに原因がある可能性があります。
問い合わせ自体がないなら、WEB掲載や看板、地域需要を確認しましょう。
Q. 賃料を下げればすぐ埋まりますか？
必ずしも埋まりません。
賃料が原因なら効果が期待できますが、需要そのものが少ない地域では値下げしても契約者が見つからない場合があります。
まず周辺相場と空き状況を確認したうえで判断しましょう。
Q. 不動産会社を複数使えば埋まりやすくなりますか？
募集窓口が増えることで、駐車場を見つけてもらえる可能性は高まります。
ただし、複数社へ依頼するときは募集条件や空き状況が食い違わないよう管理が必要です。
同じ区画について複数の申込みが重ならないようにしましょう。
Q. 月極募集をしながら時間貸しできますか？
運用方法や契約関係を整理したうえで、空き区画だけを時間貸しする方法は考えられます。
重要なのは、月極契約開始と時間貸し予約を重複させないことです。
管理会社へ月極募集を依頼している場合は、時間貸しとの併用が可能か事前に確認しましょう。
Q. 月極とコインパーキングはどちらが向いていますか？
長期契約の需要が強い地域なら月極、短時間の駐車需要が強い場所ならコインパーキングを検討しやすくなります。
駅、病院、商業施設、観光地などが近い場合は、時間貸し需要がある可能性があります。
ただし、設備投資や運営会社の条件も含めて比較する必要があります。
Q. 月極の空き区画だけ特Pで貸せますか？
月極駐車場の空いている区画を特Pで貸す方法は検討できます。
特Pの既存ガイドでも、月極駐車場の空き区画が登録対象になり得ることを扱っています。
月極契約が決まった区画は時間貸しを停止するなど、二重利用を防ぐ管理が重要です。
まとめ｜月極駐車場が埋まらないなら募集方法と使い方の両方を見直す
以上、月極駐車場が埋まらない7つの原因｜空車が続く理由と改善方法...というお話でした。
月極駐車場が埋まらないときは、すぐに「立地が悪いから仕方ない」と諦める必要はありません。
まずは、
- 賃料
- WEB掲載
- 現地看板
- 区画の使いやすさ
- 契約条件
- 管理状態
を順番に確認しましょう。
これらを改善しても空車が続き、周辺の月極駐車場も空いているのであれば、地域の月極需要そのものが弱い可能性があります。
その場合は、月極をすべてやめるのではなく、空いている区画だけ時間貸しするという方法もあります。
既存の月極契約はそのまま残し、空車期間だけ特Pなどで活用する方法なら、大きな設備投資をせず試しやすいでしょう。