土地を長期間貸すときに知っておきたいのが、「普通借地権」と「定期借地権」の違いです。
どちらも土地を貸して地代収入を得る方法ですが、地主にとって大きく違うのが、契約期間が終わったあとに土地を返してもらえるかという点です。
この記事では、普通借地権と定期借地権の違いを地主目線で比較し、将来の土地利用まで考えるならどちらを選ぶべきなのかを解説します。
結論｜地主にはどっちがいいかは「将来土地をどうするか」で決まる
普通借地権と定期借地権のどちらが地主にとってよいのかは、一概には決められません。
重要なのは、土地を貸している期間の収入だけでなく、契約終了後にその土地をどうしたいのかです。
たとえば、
「今後も長期間貸し続けて地代収入を得たい」
のであれば、普通借地権も選択肢になります。
一方、
「将来は子どもに土地を使わせたい」
「一定期間だけ店舗用地として貸したい」
「将来的には売却する可能性がある」
のであれば、更新を前提としない定期借地権を検討する意味が大きくなります。
地主目線で簡単に整理すると、次のような違いがあります。
| 比較項目 | 普通借地権 | 定期借地権 |
|---|---|---|
| 契約更新 | あり | 原則なし |
| 期間満了後 | 更新される場合がある | 原則として契約終了 |
| 地主からの更新拒絶 | 正当事由が問題になる | 更新を前提としない |
| 将来の土地利用 | 制約が残る可能性 | 計画を立てやすい |
| 借地人側の安心感 | 長期利用しやすい | 利用期間が明確 |
| 地主に向くケース | 長期間貸し続けたい | 将来返してもらいたい |
ここで注意したいのは、
「定期借地権なら地主に有利だから、すべて定期借地権にすればいい」
という単純な話ではないことです。
契約期間や利用目的によって適した契約方法が違います。
まずは、それぞれの仕組みを確認していきましょう。
そもそも普通借地権とは？
普通借地権とは、建物を所有する目的で土地を借りる借地権のうち、契約更新の仕組みがあるものです。
現在の借地借家法では、新たに普通借地権を設定する場合、最初の存続期間は原則30年以上とされています。
契約で30年より長い期間を定めることもできます。
そして大きな特徴が、契約期間が終わったからといって、それだけで必ず土地が地主へ返ってくるわけではないことです。
普通借地権には更新がある
普通借地権では、借地人から契約更新の請求があった場合などに契約が更新される仕組みがあります。
更新後の存続期間についても法律上のルールがあります。
そのため地主が、
「30年間貸したから、これで終わり」
と思っていても、借地人側が引き続き土地を利用する場合には、簡単に契約を終了できるとは限りません。
これは普通借地権を利用するうえで、地主が特に理解しておきたいポイントです。
地主が「更新したくない」だけでは終わらない
普通借地権では、地主側から契約更新を拒絶する場合に正当事由が問題になります。
たとえば30年後に、
「息子に家を建てさせたい」
「アパートを建てたい」
「更地にして売却したい」
と思ったとしても、地主が土地を使いたいという事情だけで必ず更新を拒絶できるわけではありません。
地主と借地人がそれぞれ土地を必要としている事情や、これまでの経緯、土地の利用状況、立退料など財産上の給付の申出などを含めて判断されます。
詳しくはこちらの記事で解説しています。
【関連記事】借地契約を更新したくない地主はどうする？更新拒絶の正当事由とは
つまり普通借地権は、地主からすると、
「30年間貸せば30年後に必ず返ってくる契約」ではない
ということです。
普通借地権の契約期間は何年？
現在の借地借家法における普通借地権では、最初の存続期間は原則30年です。
ただし、当事者間で30年より長い期間を定めた場合には、その期間になります。
また、契約が更新された場合には、最初の更新は原則20年、その後の更新は原則10年となります。
これより長い期間を当事者間で定めることもできます。
| タイミング | 原則的な期間 |
|---|---|
| 最初の契約 | 30年以上 |
| 最初の更新 | 20年以上 |
| 2回目以降の更新 | 10年以上 |
地主としては、この「30年」という数字だけを見て、
「30年後には土地を自由に使える」
と考えないことが重要です。
契約期間と、実際に土地が返還される時期は同じとは限りません。
地主にとって普通借地権のメリット
普通借地権というと地主側のデメリットが注目されがちですが、メリットもあります。
長期間の地代収入を期待できる
借地人は土地上に住宅などの建物を所有するため、短期間で頻繁に入れ替わることを前提とした契約ではありません。
長期間安定して利用してもらえれば、地主側も継続的な地代収入を期待できます。
土地を売却せず所有し続けながら収益化したい地主にはメリットがあります。
建物を地主が建てなくても土地活用できる
土地の貸し方によりますが、借地人が自分で建物を建てる形なら、地主自身がアパートなどを建築する場合と比べて、建物への大きな初期投資を避けられる可能性があります。
土地を所有したまま地代収入を得られるのは、借地による土地活用の特徴です。
長く貸すことが目的なら「更新」が必ずしもデメリットではない
地主自身も子どもも土地を使う予定がなく、
「できるだけ長期間、安定して地代を受け取りたい」
という場合には、借地人が長期間利用すること自体が大きな問題にならないケースもあります。
重要なのは、地主が将来その土地をどうしたいのかです。
地主にとって普通借地権のデメリット
一方、地主目線で特に注意したいのが、将来の土地利用です。
将来土地を返してほしくても簡単ではない
普通借地権の大きな注意点です。
契約当初は、
「この土地は使う予定がないから貸しておこう」
と思っていても、30年も経てば家族や生活環境は変わります。
たとえば、
「子どもが家を建てたい」
「相続税対策で土地を売却したい」
「周辺が発展したので別の土地活用をしたい」
と考えるようになるかもしれません。
そのとき普通借地権が残っていると、地主だからといって自由に土地を使えるとは限りません。
土地を相続する子どもにも借地関係が引き継がれる可能性がある
借地契約は長期間に及ぶため、契約した地主本人ではなく、その子どもの世代で相続が発生することも珍しくありません。
相続した子どもからすると、
「親から土地を相続したのに自由に使えない」
という状況になる可能性があります。
借地人付き土地を相続した場合の確認事項についてはこちらで詳しく解説しています。
【関連記事】借地権付き土地を相続したらどうする？地主が最初に確認すること
売却するときも更地と同じ条件とは限らない
借地人がいる土地を売却すること自体は可能ですが、借地権が存在する土地は、買主がすぐ自由に利用できる更地とは条件が異なります。
地主側の権利を「底地」として売却する方法などがありますが、自由に利用できる土地と同じように考えない方がよいでしょう。
つまり普通借地権で土地を貸すなら、
現在の地代収入だけでなく、相続や売却まで考えて判断する必要がある
ということです。
定期借地権とは？
定期借地権は、一定の契約期間が終了したら、更新せず借地関係を終了させることを前提とした制度です。
普通借地権との大きな違いは、この「更新を前提としない」という点です。
地主からすると、
「何年後に土地が戻ってくるのか分からない」
という普通借地権の問題を抑えやすく、将来の土地利用計画を立てやすくなります。
ただし、
「定期借地権」と契約書に書けば何でも定期借地になるわけではありません。
借地借家法では、定期借地権について契約期間や契約方法など一定の要件が定められています。
定期借地権には主に3種類ある
「定期借地権」という一つの契約があると思われがちですが、代表的なものには次の3種類があります。
| 種類 | 主な期間・特徴 | 主な利用イメージ |
|---|---|---|
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 住宅など |
| 事業用定期借地権等 | 10年以上50年未満 | 店舗・事業施設など |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 期間経過後に建物を地主へ譲渡 |
それぞれ仕組みが異なります。
一般定期借地権
一般定期借地権は、存続期間を50年以上として設定する定期借地権です。
契約では、
- 契約を更新しない
- 建物の築造による存続期間の延長がない
- 建物買取請求をしない
という特約を設けます。
長期間土地を貸しながらも、将来的には土地を返してもらうことを想定する地主にとって選択肢になります。
ただし50年以上という非常に長い契約です。
50歳の地主が契約すれば、契約終了時には100歳以上です。
つまり実際には、次の世代まで含めた土地利用計画として考える必要があります。
事業用定期借地権等
土地活用を考えている地主にとって特に重要なのが、事業用定期借地権等です。
事業用の建物を所有することを目的として、10年以上50年未満の期間で設定することができます。
たとえば、
- コンビニ
- ドラッグストア
- 飲食店
- 物販店舗
- その他事業施設
などの用地として土地を貸すケースで利用されることがあります。
地主自身が建物を建築せず、事業者側が建物を建てて土地を利用する形なら、大きな建築投資をせずに地代収入を得られる可能性があります。
ただし、事業用定期借地権等は専ら事業の用に供する建物を所有する目的で利用するもので、居住用建物には利用できません。
また、契約は公正証書によって行う必要があります。
コンビニへの土地貸しについてはこちらの記事でも詳しく解説しています。
【関連記事】コンビニ撤退後の建物は？建貸しか借地権方式で違う建築費負担を解説
建物譲渡特約付借地権
もう一つが建物譲渡特約付借地権です。
借地権を設定してから30年以上経過した日に、借地上の建物を地主へ相当の対価で譲渡することで借地権を消滅させる仕組みです。
一般定期借地権や事業用定期借地権等とは、契約終了時の建物の扱いが大きく異なります。
そのため、
「定期借地権なら全部、最後に建物を壊して更地返還」
と覚えないようにしましょう。
定期借地権にも種類があり、どの制度を利用するかによって契約終了時の扱いが変わります。
地主にとって定期借地権のメリット
定期借地権の大きな特徴は、一定の要件を満たして契約すれば、普通借地権のような更新を前提としないことです。
地主から見ると、特に「将来土地をどうするか」を考えやすい点がメリットになります。
契約終了時期をあらかじめ決められる
地主にとって最大のメリットといえるのが、土地を貸す期間をあらかじめ計画できることです。
普通借地権では契約期間が満了しても更新される可能性があり、地主側から更新を拒絶する場合には正当事由が問題になります。
一方、定期借地権は更新を前提としないため、
「50年間は貸す」
「事業者に20年間貸す」
といった長期的な計画を立てやすくなります。
土地活用では「毎月いくら入るか」に目が向きがちですが、地主にとってはいつ土地を返してもらえるのかも同じくらい重要です。
子どもや孫の世代まで考えた土地活用ができる
現在は使う予定のない土地でも、将来は事情が変わるかもしれません。
たとえば、
「今は空き地なので貸したいが、将来は家族が使う可能性がある」
「今の世代では使わないが、次の世代には土地を残したい」
という地主もいるでしょう。
定期借地権なら契約終了時期を前提に将来計画を考えられます。
ただし、一般定期借地権は50年以上です。
そのため「自分が50年後に使う」というより、相続まで含めた長期計画として考えることになるケースが多いでしょう。
建物へ大きな投資をせず土地活用できる場合がある
土地活用には、地主自身がアパートや店舗などを建築して貸す方法もあります。
この場合、賃料収入を期待できる一方で、建築費という大きな初期投資が必要です。
事業用定期借地権等を利用して事業者へ土地を貸し、事業者側が建物を建てる形であれば、地主は建物への投資を抑えながら地代収入を得られる場合があります。
もちろん土地の造成や契約条件などによって地主側の負担が発生することはありますが、
「建物を建てて貸す」のか、「土地だけを貸す」のか
では投資額もリスクも大きく違います。
コンビニなど事業系の土地活用と相性がいい
事業用定期借地権等は、コンビニや店舗など事業者へ土地を貸すケースで利用されることがあります。
たとえばコンビニなら、
地主が建物を建ててコンビニへ貸す「建て貸し」
と、
土地を貸して事業者側が建物を建てる「借地方式」
があります。
借地方式なら地主が建物を所有しないため、契約終了後にコンビニ専用建物を抱えるリスクを抑えられる可能性があります。
ただし、建物撤去や原状回復については実際の契約内容を必ず確認する必要があります。
【関連記事】コンビニ撤退後の建物は？建貸しか借地権方式で違う建築費負担を解説
地主にとって定期借地権のデメリット
ここまで見ると、
「地主なら定期借地権を選んでおけば安心では？」
と思うかもしれません。
しかし、定期借地権にも注意点があります。
契約期間中なら自由に土地を返してもらえるわけではない
これは特に勘違いしやすいところです。
定期借地権は、
「地主が好きなタイミングで契約を終了できる制度」ではありません。
あらかじめ定めた期間について土地を貸す契約です。
たとえば30年間の事業用定期借地権等を設定したあと、10年目になって、
「やっぱり息子に使わせたいので返してください」
と地主の都合だけで自由に終了できるわけではありません。
定期借地権のメリットは、期間満了時の出口を計画しやすいことであって、契約途中でも自由に土地を取り戻せることではありません。
契約方法など一定の要件がある
定期借地権は、普通の土地賃貸借契約書に「定期借地権」と書くだけで成立するものではありません。
種類によって、期間や契約方法、特約などについて法律上の要件があります。
たとえば事業用定期借地権等は公正証書によって契約する必要があります。
一般定期借地権についても、更新しないことなど一定の特約を書面等で定める必要があります。
長期間にわたる契約になるため、契約時には専門家へ確認することをおすすめします。
契約期間中は土地の使い方が制約される
定期借地権だからといって、地主が土地を自由に利用できるわけではありません。
契約期間中は借地人が契約に基づいて土地を利用します。
そのため、
「10年後に売却するかもしれない」
「数年後に自宅を建てる可能性がある」
など、近い将来に土地を使う可能性があるなら、そもそも長期間の借地契約が適しているのかを考える必要があります。
契約終了後は次の土地活用を考える必要がある
定期借地権は期間満了後の計画を立てやすい一方、借地関係が終了すれば地代収入も終了します。
土地が戻ってきた後に、
- 再び貸す
- 自分で建物を建てる
- 駐車場にする
- 売却する
- 家族が利用する
など、次の使い方を考える必要があります。
「返ってくれば安心」だけでなく、返ってきた後にどうするのかまで考えて契約することが大切です。
地主なら普通借地権と定期借地権どっちがいい？
ここまでの違いを踏まえると、地主にとって重要なのは、
「どちらが有利か」ではなく「将来この土地をどうしたいか」
です。
普通借地権が向いている地主
普通借地権が選択肢になりやすいのは、次のような地主です。
- 今後も長期間土地を貸し続けたい
- 自分で土地を利用する予定がない
- 子どもや孫も利用する予定がない
- 土地を手放さず地代収入を得たい
- 借地人に長期間安定して利用してもらいたい
つまり、土地を返してもらう時期を明確にすることより、長期間貸し続けることを重視する地主です。
ただし、将来相続が発生したとき、次の世代が同じ考えとは限りません。
長期契約を結ぶなら、自分だけでなく相続する家族のことも考えておきたいところです。
定期借地権が向いている地主
一方、定期借地権を検討したいのは、
- 将来土地を返してもらいたい
- 子どもや孫が利用する可能性がある
- 一定期間だけ土地を貸したい
- 将来的に売却や別の土地活用を考えている
- コンビニなど事業者へ土地を貸したい
- 契約終了時期を明確にしておきたい
という地主です。
特に、
「今は使わないから貸したい。でも永久に貸し続けるつもりはない」
という場合には、契約前に定期借地権を検討する意味があります。
「定期借地権なら地主に有利」とは限らない
ここは重要です。
地主目線だけで考えると、
普通借地権＝返してもらいにくい
定期借地権＝返してもらえる
なので、定期借地権の方が圧倒的に良さそうに見えます。
しかし、土地活用は借りる側がいて初めて成立します。
借地人からすると、普通借地権には長期間利用しやすいメリットがあります。
一方、定期借地権では契約終了を前提に建物への投資を考えなければなりません。
地主に有利な条件ばかりを設定すれば、借り手が見つかりにくくなったり、地代など他の条件との調整が必要になったりする可能性があります。
したがって、
「地主にとって法律上どちらが有利か」だけではなく、「その土地を誰が何の目的で借りるのか」まで含めて決める
必要があります。
定期借地権なら期間満了時に必ず土地を返してもらえる？
定期借地権の大きな特徴は、更新を前提とせず、期間満了によって借地関係を終了させることにあります。
ただし、地主としては、
契約時に必要な要件をきちんと満たしていること
が大前提です。
また、定期借地権の種類によって契約終了時の建物の扱いも異なります。
一般定期借地権では建物買取請求をしない旨の特約などを設けますが、建物譲渡特約付借地権では、一定期間経過後に地主が建物を買い取ることによって借地権を消滅させる仕組みです。
そのため、
「定期借地権＝全部更地で返ってくる」
と一括りにするのは正確ではありません。
土地をどの状態で返してもらうのかについても、制度と契約内容を確認しておくことが重要です。
定期借地権なら途中でも土地を返してもらえる？
原則として、
「定期借地権だから地主の都合で途中終了できる」わけではありません。
たとえば、
「店舗用地として20年間貸したけれど、10年後に土地価格が上がったので売りたい」
という場合でも、地主の都合だけで当然に契約を終了できるわけではありません。
この点は普通借地権と定期借地権を比較するときに見落とされがちです。
定期借地権で重要なのは、
契約終了時期があらかじめ決まっている
という点です。
「途中でも自由に取り戻せる」という意味ではありません。
そのため契約期間を決める際には、
「20年間貸せるか」
「30年間使う予定は本当にないか」
「その間に相続や売却の可能性はないか」
まで考えておきましょう。
「とりあえず普通借地権」で土地を貸すのはおすすめしない
土地活用の話が進むと、
「毎月○万円の地代が入ります」
「長期契約なので安定収入になります」
という収益面に注目しがちです。
もちろん地代は重要です。
しかし借地契約では、もう一つ確認したいことがあります。
それが、
「最後にどうやって土地が戻ってくるのか」
です。
たとえば50歳の地主が30年以上の契約を結べば、その間に相続が発生する可能性も十分あります。
現在は使う予定がなくても、子ども世代では、
「自宅を建てたい」
「売却して相続財産を整理したい」
「別の土地活用をしたい」
となるかもしれません。
普通借地権で貸した場合、将来「もう更新したくない」と思っても、地主側の都合だけで簡単に終了できるとは限りません。
だからこそ、契約時には、
地代がいくら入るか
だけではなく、
何年後に、どのような状態で土地を返してもらうのか
まで確認しておくことが重要です。
普通借地権から定期借地権へ途中で変更できる？
ここまで読むと、すでに普通借地権で土地を貸している地主は、
「それなら次の更新から定期借地権に変更すればいいのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、既存の普通借地権について、地主が一方的に、
「次から定期借地権にします」
と変更できるわけではありません。
すでに借地人が持っている権利があります。
地主が更新したくないのであれば、普通借地権の更新拒絶や正当事由など別の問題として考える必要があります。
【関連記事】借地契約を更新したくない地主はどうする？更新拒絶の正当事由とは
特に親や祖父母の代から続いている借地では、旧借地法が関係する場合もあります。
「定期借地権の方がよさそうだから変更する」という単純な判断は避け、現在の契約関係を確認することが先です。
駐車場として土地を貸す場合も定期借地権にする必要がある？
土地を貸すというと、
「月極駐車場として貸す場合も普通借地権や定期借地権を選ぶの？」
と疑問に思うかもしれません。
ここで重要なのが、借地借家法上の借地権は、基本的に建物の所有を目的として土地を借りる場合に問題になるという点です。
一般的な平面の月極駐車場として土地を貸し、借主がそこに建物を所有することを目的としていないのであれば、通常は普通借地権や定期借地権の問題とは分けて考えます。
つまり、
「土地を貸したらすべて借地権が発生する」わけではありません。
これは地主にとって非常に重要なポイントです。
たとえば、使っていない土地を10台分の月極駐車場として貸す場合と、借主がその土地に住宅を建てて住む場合では、同じ「土地を貸す」でも法律上の扱いが違ってきます。
ただし、駐車場として貸していても、借主による建物の設置を認めるなど契約内容や利用実態によっては判断が変わる可能性があります。
駐車場として貸す場合の借地権についてはこちらで詳しく解説しています。
【関連記事】駐車場を貸すと借地権は発生する？地主が知っておきたい注意点
コンビニに土地を貸すなら普通借地権と定期借地権どっち？
土地活用で定期借地権を知っておきたい代表的なケースが、コンビニなど事業者への土地貸しです。
コンビニの土地活用には、大きく分けて、
地主が建物を建ててコンビニ事業者へ貸す方法
と、
土地を貸して事業者側が建物を建てる方法
があります。
前者がいわゆる建て貸しで、後者では事業用定期借地権等が利用されることがあります。
事業用定期借地権等なら契約終了時期を決めやすい
事業用定期借地権等は10年以上50年未満で設定します。
たとえば20年間の契約であれば、その期間を前提として事業者側も店舗への投資を考え、地主側も長期的な土地利用計画を立てることができます。
特に地主にとって大きいのが、事業者が建物を建てる形なら、地主自身が店舗建築費を負担しなくて済む場合があることです。
コンビニ店舗を地主が建築するとなれば、大きな初期投資が必要です。
一方、土地だけを貸す方式なら、地主の投資負担を抑えながら地代収入を得られる可能性があります。
コンビニなら必ず事業用定期借地権になるわけではない
ただし、
「コンビニに土地を貸す＝必ず事業用定期借地権」
ではありません。
地主が建物を建てて貸すケースもあれば、事業者が土地を借りて建物を建てるケースもあります。
さらに、造成費、舗装費、建物撤去、原状回復などを誰が負担するかは契約によって違います。
コンビニから出店の話が来たときには、
「毎月いくら地代が入るか」
だけを見るのではなく、
誰が建物を建てるのか、契約終了後に建物はどうなるのか、どのような状態で土地が返ってくるのか
まで確認しましょう。
【関連記事】コンビニ撤退後の建物は？建貸しか借地権方式で違う建築費負担を解説
普通借地権・定期借地権を決める前に地主が確認したい7項目
土地を貸す契約は、数十年単位になることがあります。
一度契約してしまえば、
「思っていた土地活用と違った」
という理由だけで簡単に元へ戻せるとは限りません。
契約前には少なくとも次の7項目を確認しておきましょう。
1．何年間土地を貸すのか
まず契約期間です。
10年なのか、30年なのか、50年以上なのかによって、地主の人生だけでなく次の世代にも影響します。
「長く借りてもらえるから安心」と考えるだけではなく、その期間、本当に土地を使う予定がないのかを考えます。
2．契約終了後に土地をどう使うのか
意外と見落としやすい部分です。
土地を貸す前に、
「返ってきた後にどうするのか」
まで考えてみましょう。
自宅を建てる、子どもへ残す、売却する、再び土地活用するなど、将来の選択肢によって適した貸し方も変わります。
3．子どもや孫が利用する可能性はないか
30年、50年という期間になると、地主本人だけで判断するのは難しくなります。
現在50歳なら30年後には80歳です。
一般定期借地権の50年以上なら、実際に土地が返還されるのは次の世代になる可能性も高いでしょう。
家族へ土地を残したいのであれば、「土地そのものを相続させる」のか「借地人付きの土地を相続させる」のかという違いも考えておきたいところです。
すでに借地人付き土地を相続した場合についてはこちらで詳しく解説しています。
【関連記事】借地権付き土地を相続したらどうする？地主が最初に確認すること
4．建物は誰が建てるのか
土地活用の収益とリスクを大きく左右します。
地主が建物を建てるのであれば建築費が必要ですが、建物賃料を含めた収入を得られる可能性があります。
借主が建物を建てるなら地主の初期投資を抑えられる一方、借地契約としての権利関係をしっかり確認する必要があります。
5．契約終了時に建物をどうするのか
「契約が終わったら土地が返ってくる」だけでは不十分です。
重要なのは、
どのような状態で返ってくるのか
です。
建物を解体して更地にするのか、地主が建物を取得する仕組みなのか。
また、舗装、看板、フェンス、地中埋設物などをどこまで撤去するのかも確認しておきたいところです。
6．中途解約についてどうなっているか
長期契約では、期間途中に事情が変わる可能性があります。
地主側だけでなく、借主側の事業撤退なども考えられます。
「30年契約だから30年間必ず地代が入る」と決めつけず、中途解約について契約書がどうなっているのか確認しましょう。
特に事業用地では、事業者が途中撤退した場合の取り扱いも重要です。
7．普通借地権と定期借地権のどちらなのか
そして最後がこの記事のテーマです。
営業担当から、
「30年間の長期契約です」
と言われただけでは不十分です。
普通借地権なのか、定期借地権なのか。
定期借地権ならどの種類なのか。
契約期間終了後はどうなるのか。
ここまで確認してから契約することが重要です。
土地を貸すときは「毎月の地代」だけで判断しない
土地活用の提案を受けると、どうしても収益に目が行きます。
「毎月30万円」
「年間360万円」
「20年間の長期契約」
などと提示されれば、魅力的に感じるでしょう。
しかし、土地を貸す契約で本当に確認したいのは、収入だけではありません。
たとえば20年間貸して年間360万円なら、単純計算では20年間で7,200万円です。
一方、その20年間は地主が自由に土地を利用できないことも考える必要があります。
さらに、
「20年後に本当に返ってくる契約なのか」
「借主が10年で撤退したらどうなるのか」
「建物の解体費用は誰が負担するのか」
という出口まで確認して、初めて土地活用の条件を比較できます。
入口の収益と出口の条件をセットで見る。
これが地主にとって非常に重要です。
よくある質問
Q. 普通借地権と定期借地権の一番大きな違いは？
大きな違いは契約更新の考え方です。
普通借地権には更新の仕組みがありますが、定期借地権は一定の要件を満たしたうえで更新しないことを前提とします。
そのため、将来土地を返してもらいたい地主にとっては大きな違いになります。
Q. 地主に有利なのは普通借地権と定期借地権のどちらですか？
単純にどちらが有利とはいえません。
長期間貸し続けることを重視するなら普通借地権も選択肢ですが、将来土地を返してもらう時期を明確にしたい場合には定期借地権を検討する意味があります。
Q. 定期借地権なら必ず更地で返してもらえますか？
定期借地権には複数の種類があり、契約終了時の建物の扱いも同じではありません。
「定期借地権だから自動的にすべて更地返還」と考えず、利用する制度と契約内容を確認してください。
Q. 定期借地権なら途中でも土地を返してもらえますか？
定期借地権だからといって、地主の都合で契約期間の途中に自由に土地を返してもらえるわけではありません。
期間満了時の出口を明確にしやすい制度と考えた方が分かりやすいでしょう。
Q. 普通借地権は30年経てば終了しますか？
現在の借地借家法による普通借地権では最初の存続期間は原則30年以上ですが、期間満了だけで必ず借地関係が終了するわけではありません。
更新される可能性があり、地主側が更新を拒絶する場合には正当事由が問題になります。
Q. 普通借地権から定期借地権へ変更できますか？
地主の判断だけで「次回から定期借地権にする」と一方的に変更できるものではありません。
既存の借地関係や借地人の権利を確認する必要があります。
古い契約では旧借地法が関係する場合もあるため、専門家への相談も検討しましょう。
Q. 事業用定期借地権等は何年契約ですか？
借地借家法上、事業用定期借地権等は10年以上50年未満の期間で設定します。
専ら事業用建物の所有を目的とするもので、居住用建物には利用できません。
また、公正証書によって契約する必要があります。
Q. コンビニへ土地を貸すなら定期借地権ですか？
事業用定期借地権等が利用されることがありますが、すべてのコンビニ出店が同じ契約方式ではありません。
地主が建物を建てて貸す建て貸し方式などもあるため、建物所有者、建築費、契約期間、撤退時の扱いまで確認しましょう。
Q. 駐車場にも定期借地権は必要ですか？
一般的な平面駐車場のように建物所有を目的とせず土地を貸す場合は、借地借家法上の借地権とは基本的に分けて考えます。
ただし、土地の利用方法や契約内容によって判断が変わる可能性があります。
【関連記事】駐車場を貸すと借地権は発生する？地主が知っておきたい注意点
Q. 親から普通借地権の土地を相続したらどうすればいいですか？
まず契約書、契約開始時期、更新履歴、現在の地代、土地上の建物所有者などを確認しましょう。
相続したことだけを理由に契約を終了したり、条件を自由に変更したりできるわけではありません。
【関連記事】借地権付き土地を相続したらどうする？地主が最初に確認すること
まとめ｜地主は「貸している間」より「返してもらうとき」まで考えて選ぶ
以上、普通借地権と定期借地権の違い｜地主にはどっちがいい？...というお話でした。
普通借地権と定期借地権の大きな違いは、契約更新と期間満了後の扱いです。
普通借地権には更新の仕組みがあり、地主が更新を拒絶する場合には正当事由が問題になります。
一方、定期借地権は一定の要件のもと更新しないことを前提とするため、将来の土地利用計画を立てやすいのが特徴です。
地主目線で整理すると、
- 長期間貸し続けたいなら普通借地権も選択肢
- 将来土地を返してもらいたいなら定期借地権を検討
- コンビニなど事業者への土地貸しなら事業用定期借地権等も候補
- 駐車場など建物所有を目的としない土地貸しは別に考える
という違いがあります。
ただし、定期借地権なら地主がいつでも土地を取り戻せるわけではありません。
一度20年、30年、50年という契約を結べば、その期間中は地主自身の土地利用も制約されます。
だからこそ土地を貸すときは、
「毎月いくら地代が入るのか」だけで判断しないこと。
そして、
「何年後に、どのような状態で土地を返してもらうのか」まで確認すること。
これが非常に重要です。
借地契約は地主本人だけで終わらず、子どもや孫の世代まで続くことがあります。
目先の収益だけではなく、相続や売却、その後の土地活用まで考えたうえで普通借地権と定期借地権を選びましょう。
借地権だけでなく、土地を貸す際の基本的なルールから確認したい方はこちらも参考にしてください。