市街化調整区域の土地は、市街化区域と比べて価格が安く見えることがあります。
しかし、「安い土地を買って家を建てよう」「将来何かに活用しよう」と価格だけで購入すると、あとから建築できない、建替えに制限がある、農地転用できないといった問題が分かることがあります。
結論からいうと、市街化調整区域でも購入すること自体はできます。ただし、買う前に「自分が予定している使い方ができる土地か」を確認することが最も重要です。
結論｜市街化調整区域は「安いから買う」ではなく「使えることを確認してから買う」
市街化調整区域は、市街化を抑制するために設けられている区域です。
そのため、市街化区域の土地と比べて、
住宅建築
アパート経営
店舗・倉庫の建築
土地の造成や開発
などに強い制限があります。
一方で、
市街化調整区域＝絶対に何も建てられない
という意味でもありません。
土地の条件や過去の許可、自治体の条例・開発許可基準などによっては、住宅を建てられるケースもあります。
つまり、市街化調整区域の土地を買うときに重要なのは、
市街化調整区域かどうかだけを見ることではなく、自分が予定している用途を実現できるか確認すること
です。
おすすめの確認順序は、
何に使いたいのかを決める
↓
建築・利用できるか確認
↓
農地など別の規制を確認
↓
道路・インフラを確認
↓
必要な総費用を確認
↓
将来の建替え・売却条件も確認
↓
問題なければ購入を検討
です。
なぜ市街化調整区域の土地は安いことがある？
不動産情報を見ていると、同じ地域でも市街化区域より市街化調整区域の土地が安く販売されていることがあります。
大きな理由のひとつが、土地利用の制限です。
土地の価値は、
そこに何を建てられるのか
どのような用途に使えるのか
によって大きく変わります。
一般的な住宅地なら、多くの人が、
家を建てる
建替える
将来売却する
ことを前提に購入できます。
一方、市街化調整区域では、住宅を建てられる人や条件が限定される土地があります。
その結果、
購入できる人が少なくなる
↓
需要が限定される
↓
市街化区域より価格が低くなることがある
というわけです。
ただし、
安い＝割安
とは限りません。
100万円安く土地を買えても、水道引込や造成などに数百万円余計にかかれば、総額では高くなる可能性があります。
購入前に最初に決めるのは「何に使う土地か」
市街化調整区域では、
とりあえず安いから買って、あとで使い方を考える
という購入方法は避けた方がよいでしょう。
まず決めたいのは、購入目的です。
たとえば、
自宅を建てたい
中古住宅を購入したい
親の土地の隣を買い足したい
駐車場として使いたい
資材置場として使いたい
将来の土地活用目的で購入したい
などです。
目的によって確認する内容が変わります。
自宅を建てたいなら、最優先は住宅建築の可否です。
駐車場なら、現在の地目や農地転用、造成の可否などを確認します。
土地活用目的なら、法的に利用できるかだけでなく、その地域に需要があるかまで確認する必要があります。
注意点1｜「市街化調整区域＝建築不可」ではないが誰でも建てられるわけでもない
市街化調整区域は、市街化を抑制する区域です。
そのため、住宅を自由に新築できる区域ではありません。
一方で、一定の条件を満たせば住宅建築が認められるケースもあります。
たとえば、
既存住宅の建替え
自治体の条例・許可基準に該当する住宅
分家住宅として認められるケース
過去に適法な許可を受けている土地
などです。
ただし、
隣に家が建っているから自分も建てられる
親が近くに住んでいるから建てられる
昔から宅地だから建てられる
とは限りません。
市街化調整区域では、
この土地に
この購入者が
この用途・規模の建物を
建てられるかを確認する必要があります。
【関連記事】市街化調整区域でも家は建てられる？建築できるケースと注意点
注意点2｜「既存宅地だから建築できる」をそのまま信じない
不動産広告や説明の中で、
「既存宅地」
「昔から宅地なので建築できます」
という表現を見かけることがあります。
しかし、以前存在した旧既存宅地制度はすでに廃止されています。
そのため、
昔から宅地だった＝旧既存宅地制度によって自由に建築できる
という理解は現在ではできません。
もちろん、昔からの土地利用や既存集落であることなどが、自治体の現在の条例・許可基準に関係する場合はあります。
重要なのは、
「既存宅地」という言葉ではなく、現在どの法令・条例・許可基準によって建築できるのか
を確認することです。
購入前に、
「この土地に私が住宅を建てる場合、どの基準で許可されますか？」
まで確認すると安心です。
注意点3｜現在家が建っていても将来建替えできるとは限らない
市街化調整区域の中古住宅を購入するときは特に注意が必要です。
現在住宅が建っていると、
「今家があるのだから、将来も普通に建替えできるだろう」
と思いやすいでしょう。
しかし、市街化調整区域では、
既存住宅がある＝自由に建替え可能
とは限りません。
その住宅が、
いつ建てられたのか
どのような許可で建築されたのか
誰が住む住宅として許可されたのか
建替え時にどの条件が適用されるのか
を確認する必要があります。
購入時には問題なく住めても、20年後に建物を壊したあと、
同じ住宅を建て直せない
となれば土地の利用価値も大きく変わります。
特に築年数が古く、近い将来建替えを考えている中古住宅では、購入前に必ず確認しましょう。
注意点4｜不動産広告の「建築可」だけで判断しない
市街化調整区域の物件広告に、
建築可
住宅建築可能
再建築可能
分家住宅可
などと記載されている場合があります。
もちろん正しいケースもありますが、広告の短い説明だけで購入を判断するのは避けましょう。
確認したいのは、
なぜ建築できるのか
誰が購入しても建築できるのか
用途に制限はないか
建物規模に条件はないか
建替え時も同じ条件なのか
です。
特に、
売主は建てられるが、購入者が同じ条件で建てられるとは限らない
ケースには注意が必要です。
口頭説明だけでなく、自治体の担当部署などでも確認しておきましょう。
注意点5｜農地なら農地法も確認する
市街化調整区域では、田や畑として使われている土地も多くあります。
農地の場合は、都市計画法上の問題だけでなく農地法も確認しなければなりません。
たとえば、
家を建てる
駐車場にする
資材置場にする
ために農地を別用途へ変更するなら、農地転用の手続きが必要になる場合があります。
そして、市街化調整区域内の農地は、その区分や条件によって転用のハードルが高いこともあります。
そのため、
土地が安いから買って、あとで農地転用して家を建てよう
という考え方は慎重にしてください。
まず、
農地転用できる見込みがあるのか
予定している建築も認められるのか
を確認してから購入を検討しましょう。
【関連記事】農地転用とは？農地を駐車場や宅地として活用するときの注意点
注意点6｜道路に面していても建築できるとは限らない
土地購入では接道条件も重要です。
市街化調整区域では、
現地を見ると道に面している
車も普通に通れる
のに、建築基準法上の道路条件を満たさないケースがあります。
見た目が道路だからといって、住宅を建てるための条件を満たしているとは限りません。
特に、
農道
私道
古くからある細い道
集落内の通路
などでは確認が必要です。
住宅建築を目的に購入する場合は、
前面道路が建築基準法上どのように扱われるのか
必要な接道条件を満たしているか
を確認しましょう。
注意点7｜上下水道の整備費まで計算する
市街化調整区域の土地では、上下水道などのインフラが整っていない場合があります。
住宅を建てる場合には、
上水道を引き込めるか
引込管が敷地まで来ているか
公共下水道に接続できるか
浄化槽が必要か
などを確認しましょう。
たとえば、
土地代500万円
だけを見ると安く感じても、
水道引込
造成
擁壁
浄化槽
地盤対策
などに大きな費用がかかれば、一般的な宅地を購入するより総費用が高くなる可能性があります。
市街化調整区域の土地では、
土地価格ではなく「住宅を建てて住める状態までの総額」
で比較することが重要です。
注意点8｜土地の造成費に注意する
市街化調整区域では、
田畑だった土地
高低差がある土地
道路より低い土地
傾斜地
などもあります。
その場合、
盛土
切土
擁壁
排水設備
地盤改良
などが必要になる可能性があります。
土地そのものが安くても、造成費を含めると想定以上の費用になることがあります。
また、造成内容によっては関係法令や自治体の許可・届出などの確認も必要です。
購入前に土地だけを見るのではなく、
自分が予定している建物を建てるにはどの程度の造成が必要なのか
まで見積もっておきましょう。
注意点9｜将来売却しやすい土地かも確認する
市街化調整区域の土地を自宅用として購入する場合でも、将来の売却まで考えておくことが大切です。
今は、
自分たちが住めれば問題ない
と思っていても、将来、
転勤
住み替え
相続
介護
子どもの独立
などによって売却する可能性があります。
そのときに、
建替え条件が厳しい
購入できる人が限定される
農地転用が難しい
インフラ条件が弱い
土地だと、買い手が見つかりにくくなることがあります。
購入前には、
自分が使えるか
だけでなく、
次の買主も使いやすい土地か
まで考えておくと安心です。
注意点10｜住宅ローンや金融機関の評価も確認する
市街化調整区域の土地や住宅では、物件の条件によって金融機関の評価が慎重になることがあります。
特に、
再建築に制限がある
建築許可の条件が特殊
接道条件に問題がある
担保として評価しにくい
といった土地では、一般的な住宅地と同じように融資を受けられるとは限りません。
市街化調整区域だから住宅ローンが使えないという意味ではありませんが、
建築できること
と
希望する住宅ローンを利用できること
は別に確認した方がよいでしょう。
土地売買契約を先に進める前に、金融機関へ物件概要や建築計画を伝え、融資条件を確認しておくと安心です。
市街化調整区域の中古住宅は特に慎重に確認する
市街化調整区域では、更地だけでなく中古住宅も売りに出されています。
中古住宅の場合、
すでに家が建っているから大丈夫
と思いやすいのですが、むしろ確認項目が増えることがあります。
購入前に確認したいのは、
- 現在の建物が適法に建てられているか
- 過去の開発・建築許可
- 将来建替えできるか
- 増築できるか
- 建替え時の用途・規模条件
- 接道条件
- 上下水道などのインフラ
- 土地に農地部分が含まれていないか
です。
特に築年数が古い住宅なら、
「あと10年住んでから建替えよう」
と考える前に、建替えできることを確認しておきましょう。
【関連記事】市街化調整区域でも家は建てられる？建築できるケースと注意点
土地活用目的で買うなら「できる」と「儲かる」を分けて考える
市街化調整区域の土地を、
駐車場
資材置場
トランクルーム
太陽光発電
事業用地
などとして活用する目的で購入するケースもあります。
この場合も、法的に利用できるだけでは不十分です。
重要なのは、
その土地活用に需要があるか
です。
たとえば、駐車場として使える土地でも、周囲に車を停めたい人がいなければ収益は生まれません。
資材置場として使える土地でも、大型車両が進入しにくかったり周辺に事業者が少なかったりすれば、借り手が見つからない可能性があります。
そのため、
法的にできる
↓
需要がある
↓
採算が合う
の順番で判断しましょう。
【関連記事】市街化調整区域でもできる土地活用7選｜駐車場・資材置場・農地活用を比較
駐車場目的なら農地と造成に注意する
市街化調整区域の安い土地を購入し、
月極駐車場にしよう
と考えることもあるでしょう。
建物を建てる必要がないため、住宅より簡単に見えます。
しかし、
農地を駐車場へ転用する
土地を大きく造成する
出入口を新設する
などの場合は、必要な手続きを確認しなければなりません。
特に農地の場合、
買ってから駐車場へ変えればいい
と考えるのは危険です。
農地転用が可能かを購入前に確認しましょう。
すでに適法に駐車スペースとして利用されている土地であれば、月極駐車場のほか、駐車場シェアを検討できる場合もあります。
【関連記事】特Pで自宅駐車場を貸す完全ガイド｜登録・収入・トラブルまで解説
「将来市街化区域になるかも」を前提に買わない
市街化調整区域について、
「今は調整区域だけど、将来市街化区域になれば値上がりするかもしれない」
と期待して購入するケースも考えられます。
確かに都市計画の見直しによって区域区分が変更される可能性はあります。
しかし、
土地所有者が希望すれば市街化区域へ変更してもらえる
というものではありません。
将来の都市計画変更だけを期待して土地を購入するのは、かなり不確実性があります。
購入判断は、
現在の制度・土地条件でも予定している使い方ができるか
を基準にする方が安全です。
市街化調整区域でも買ってよいケース
ここまで注意点を多く説明しましたが、
市街化調整区域だから買わない方がよい
という意味ではありません。
次のような場合は、十分検討する価値があります。
希望する住宅を建てられることが確認できている
自治体への確認などによって、
自分が購入したあとも住宅建築できる
予定している用途・規模で許可される
ことが確認できている場合です。
土地価格や周辺環境を含めて条件が合えば、候補になります。
中古住宅の将来の建替え条件まで確認できている
現在住めることだけでなく、
将来建替え可能
建替え時の条件も理解している
のであれば、購入後のリスクを減らせます。
インフラ・造成費を含めても総額が合う
土地価格だけではなく、
造成
水道
浄化槽
地盤改良
などを含めた総費用を計算し、それでも市街化区域の土地より条件がよい場合です。
土地活用の用途と需要が確認できている
事業用地として購入するなら、
法的に利用できる
借り手・利用者需要がある
投資を回収できる
ことまで確認できている土地なら検討できます。
市街化調整区域の購入を慎重にした方がよいケース
反対に、次のような土地は慎重に判断した方がよいでしょう。
建築できる根拠が曖昧
「既存宅地だから大丈夫」としか説明されていない
農地転用できるか分からない
再建築可能か確認できない
接道条件が不明
インフラ整備費が分からない
造成費を見積もっていない
周辺需要を調べていない
将来市街化区域になることを期待している
特に、
「とにかく土地が安い」
だけが購入理由になっているなら、一度立ち止まった方がよいでしょう。
購入前に市役所では何を聞けばいい？
市街化調整区域の土地購入を検討しているなら、自治体へ相談するのがおすすめです。
その際、
「この土地は市街化調整区域ですか？」
だけでは十分ではありません。
たとえば自宅を建てたいなら、
「この土地を私が購入して戸建住宅を建てたいのですが、可能でしょうか」
と具体的に伝えましょう。
確認したい内容は、
市街化調整区域の指定
住宅建築の可否
どの許可基準に該当するか
購入者について条件があるか
過去の開発・建築許可
将来の建替え条件
農地転用の必要性
自治体独自の条例
などです。
市街化調整区域では、
この土地に家を建てられますか？
ではなく、
この土地を私が買って、この計画の住宅を建てられますか？
まで確認することが重要です。
不動産会社には何を確認する？
不動産会社へは、価格や面積だけでなく、
建築可能とする根拠
過去の許可書類
現在の地目
接道状況
上下水道
造成の必要性
将来建替えできるか
などを確認しましょう。
「建築できます」と言われた場合は、
なぜ建築できるのか
まで聞くことがポイントです。
できれば口頭説明だけでなく、関係資料も確認したいところです。
市街化調整区域の土地を買う前のチェックリスト
購入前に次の項目を確認しておきましょう。
- 本当に市街化調整区域か
- 購入目的は明確か
- 予定している用途に使えるか
- どの許可基準で建築できるのか
- 購入者に関する条件はないか
- 地目は何か
- 農地転用が必要か
- 現在の建物は適法か
- 将来建替えできるか
- 接道条件を満たすか
- 上下水道を利用できるか
- 浄化槽が必要か
- 造成工事が必要か
- 地盤対策が必要か
- 総工事費はいくらか
- 住宅ローンを利用できるか
- 周辺の生活利便性に問題はないか
- 土地活用なら需要があるか
- 将来売却しやすいか
分からない項目が多いままなら、契約を急がない方がよいでしょう。
市街化調整区域の土地購入についてよくある質問
Q. 市街化調整区域の土地は買わない方がいいですか？
一律に買わない方がよいわけではありません。
予定している用途に使えることや、造成・インフラ費を含めた総額を確認できているなら、条件のよい土地になる場合もあります。
Q. 市街化調整区域でも家を建てられますか？
一定の条件を満たせば建築できるケースがあります。
ただし、誰でも自由に住宅を建てられるわけではありません。
土地と購入者、建築計画を含めて自治体へ確認しましょう。
Q. 「建築可」と書かれていれば安心ですか？
広告表示だけで判断しない方がよいでしょう。
どの法律・条例・許可基準によって建築できるのか、購入者が変わっても建築可能なのかまで確認してください。
Q. 市街化調整区域の中古住宅なら安全ですか？
必ずしもそうではありません。
現在住めることと将来建替えできることは別です。
過去の許可履歴や再建築条件を購入前に確認しましょう。
Q. 安い農地を買って家を建てられますか？
土地によって異なります。
市街化調整区域の建築規制に加えて、農地転用についても確認する必要があります。
農地転用が難しい土地もあるため、購入前の確認が重要です。
Q. 市街化調整区域でも住宅ローンは使えますか？
利用できるケースはあります。
ただし、建替え条件や接道、担保評価などによって金融機関の判断が異なる場合があります。
購入契約前に金融機関へ確認すると安心です。
Q. 将来市街化区域になれば土地価格は上がりますか？
区域区分が変更される可能性自体はありますが、将来必ず市街化区域になるとは限りません。
都市計画変更を前提とした購入は避け、現在の条件で判断しましょう。
まとめ｜市街化調整区域は「買えるか」より「買った後に目的を実現できるか」で判断する
以上、市街化調整区域の土地を買っても大丈夫？購入前に確認したい注意点...というお話でした。
市街化調整区域でも土地を購入することはできます。
しかし、重要なのは、
土地を買えるか
ではなく、
買ったあとに予定している使い方ができるか
です。
特に、
住宅を建てられるか
将来建替えできるか
農地転用が必要か
接道条件を満たすか
インフラ・造成費はいくらか
住宅ローンを利用できるか
将来売却しやすいか
まで確認しましょう。
市街化調整区域の土地が安く見えるのには、何らかの理由がある場合があります。
一方で、条件を十分確認したうえで購入すれば、広い土地を比較的抑えた価格で取得できるケースもあります。
大切なのは、
安いから買う
ではなく、
目的を実現できることを確認してから買う
という順番です。
【関連記事】市街化区域と市街化調整区域の違いは？建築・土地活用までわかりやすく解説