市街化調整区域の土地を所有していると、「アパートを建てれば土地活用できるのでは？」と考えることがあります。
しかし、市街化調整区域は市街化を抑制する区域のため、市街化区域と同じ感覚で賃貸アパートを建てられるわけではありません。
結論からいうと、市街化調整区域でも条件によってアパートを建築できる可能性はありますが、建築できるかだけでなく賃貸需要まで確認して判断することが重要です。
結論｜市街化調整区域のアパート経営はハードルが高い
市街化調整区域は、市街地が無秩序に広がるのを抑えるために設けられている区域です。
そのため、
土地を所有している
↓
アパートを設計する
↓
建築確認を取る
↓
そのまま建築する
というように、自由に賃貸住宅を建てられるわけではありません。
市街化調整区域では、都市計画法上の開発・建築に関する条件を確認する必要があります。
つまり、
市街化調整区域だから絶対にアパートを建てられない
とも言い切れませんが、
土地を持っているからアパート経営できる
ともいえません。
まず、その土地で共同住宅を建築できるのかを自治体へ確認することが第一歩です。
市街化区域ならアパートを建てやすい理由
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域や、計画的に市街化を進めていく区域です。
そのため、用途地域などの条件を満たせば、共同住宅を建築できる土地は多くあります。
もちろん、
用途地域
建ぺい率
容積率
接道条件
高さ制限
地区計画
などの規制はあります。
それでも、市街化調整区域と比較するとアパート経営を検討できる土地は多くなります。
一方、市街化調整区域は市街化を抑制する区域なので、
新しく多くの人が住む共同住宅を建てる
という計画そのものが区域の考え方と合わないケースがあります。
【関連記事】市街化区域と市街化調整区域の違いは？建築・土地活用までわかりやすく解説
市街化調整区域でアパートを建てるには許可の確認が必要
市街化調整区域でアパート建築を検討するときは、都市計画法上の許可基準が重要になります。
市街化調整区域では、一定の開発行為について許可できる仕組みがありますが、どのような計画でも認められるわけではありません。
そのため、
土地が宅地だから
周りに住宅があるから
以前建物が建っていたから
という理由だけで、アパート建築が可能とは判断できません。
また、自治体の条例や開発許可基準などによって取り扱いが異なる場合があります。
同じような土地でも、市町村が変われば判断が異なることがあります。
アパート建築を考えているなら、土地活用会社へ相談する前後の早い段階で自治体にも確認しましょう。
「家を建てられる土地」ならアパートも建てられる？
ここは特に注意したいところです。
市街化調整区域でも戸建住宅を建てられる土地があります。
しかし、
戸建住宅を建てられる
↓
アパートも建てられる
とは限りません。
住宅建築が認められている理由によっては、
自己用住宅
特定の申請者が住む住宅
既存住宅の建替え
など、用途や利用者に条件が付いている場合があります。
そのため、
「この土地には家が建っているから、取り壊してアパートにすればいい」
と考えるのは避けた方がよいでしょう。
戸建住宅と共同住宅では用途が異なるため、あらためて確認が必要です。
【関連記事】市街化調整区域でも家は建てられる？建築できるケースと注意点
古い実家を壊してアパートに建替えられる？
親から相続した市街化調整区域の実家について、
「古い家を壊してアパートに建替えれば収益化できるのでは？」
と考えるケースもあります。
しかし、既存住宅を建替えられることと、共同住宅へ用途を変えられることは別です。
たとえば、既存住宅について一定条件で建替えが認められていても、
戸建住宅→アパート
という変更まで認められるとは限りません。
確認したいのは、
現在の住宅がどのような許可で建築されたのか
建替えで認められる用途は何か
共同住宅への変更が可能か
敷地や建物規模に条件があるか
です。
建物を解体してしまってから、
アパートを建てられないことが分かった
という事態は避けたいところです。
既存住宅がある場合は、解体契約より先に建替え条件を確認しましょう。
市街化調整区域の農地にアパートを建てられる？
市街化調整区域には田や畑も多くあります。
こうした農地へアパートを建てる場合は、都市計画法だけでなく農地法も確認しなければなりません。
つまり、
アパート建築について都市計画法上認められるか
と
農地を宅地へ転用できるか
の両方が問題になります。
市街化調整区域内の農地は、農地の種類や場所によって転用が難しい場合があります。
そのため、
使っていない田んぼだから、アパートを建てて収益化しよう
と土地活用計画を先に進めるのは注意が必要です。
まず農地転用できる可能性があるのか確認しましょう。
【関連記事】農地転用とは？農地を駐車場や宅地として活用するときの注意点
建築できてもアパート経営が成功するとは限らない
市街化調整区域でアパート建築が可能だと分かると、
「それならアパートを建てれば土地活用できる」
と考えたくなります。
しかし、法的に建築できることと、賃貸経営として成立することは別です。
アパート経営で最も重要なのは、
入居してくれる人がいるか
です。
建築できても空室が多ければ、家賃収入を得られません。
特に市街化調整区域では、立地によっては市街地から離れているため、賃貸需要を慎重に確認する必要があります。
市街化調整区域のアパートで確認したい賃貸需要
アパート経営を検討するなら、少なくとも次のような条件を確認しましょう。
駅までの距離
通勤先となる企業・工場
学校・大学
病院
スーパーなどの生活施設
周辺の賃貸住宅
家賃相場
空室状況
駐車場需要
郊外では、駅からの距離だけでなく、
車で生活しやすいか
も重要になります。
たとえば、
工場や事業所が近い
大きな病院がある
企業の社員需要がある
など、一定の賃貸需要がある地域なら検討できる場合があります。
一方で、
周囲に住宅が少ない
勤務先となる施設がない
スーパーなども遠い
地域では、建築できても長期的な入居者確保が難しい可能性があります。
「相続税対策になるからアパート」は慎重に考える
土地を相続した場合などに、
「アパートを建てれば相続税対策になる」
という話を聞くことがあります。
確かに不動産の利用状況などが相続税評価へ影響するケースはあります。
しかし、
税金を減らすためだけに需要の弱い場所へアパートを建てる
という判断はおすすめできません。
アパートには、
建築費
借入金返済
修繕費
管理費
固定資産税
入居者募集費
空室リスク
などがあります。
税務上のメリットがあったとしても、賃貸経営そのものが赤字になれば土地活用として成功とはいえません。
税金と事業収支は分けて検討しましょう。
市街化調整区域では駐車場の確保も重要
郊外のアパート経営では、駐車場が重要になることがあります。
都市部では駅徒歩圏であれば車を持たない入居者も多いですが、市街化調整区域周辺では車が生活に必要な地域もあります。
そのため、
1戸につき何台必要か
来客用駐車場は必要か
敷地内に十分な駐車スペースを確保できるか
まで計画する必要があります。
アパート自体を建てられても、駐車場が不足すると入居者募集で不利になる可能性があります。
また、敷地の多くを駐車場にすると建物規模が小さくなり、想定していた戸数を確保できないこともあります。
上下水道などのインフラ費用にも注意
市街化調整区域では、上下水道などが十分に整備されていない土地もあります。
アパートは戸建住宅より使用する水量も多くなるため、
上水道の引込
給水能力
公共下水道への接続
浄化槽
排水設備
などを確認する必要があります。
土地価格が安くても、
インフラ整備に大きな費用がかかる
のであれば、アパート事業全体の採算が悪くなる可能性があります。
土地代がかからない相続地でも同じです。
土地を持っている＝初期投資が小さい
とは限りません。
造成費が高くなる土地もある
田畑や高低差のある土地では、
盛土
切土
擁壁
地盤改良
排水設備
などが必要になることがあります。
アパートは建物規模も大きくなるため、造成・地盤工事費が想定以上になるケースもあります。
土地活用会社から建築費の提案を受ける場合は、
建物本体価格だけ
を見るのではなく、
造成
外構
駐車場
上下水道
地盤改良
各種申請
まで含めた総事業費を確認しましょう。
アパートを建てる前に収支シミュレーションする
市街化調整区域に限りませんが、アパート経営では収支シミュレーションが重要です。
最低でも、
総事業費
想定家賃
戸数
想定稼働率
借入金返済
管理費
修繕費
固定資産税等
を確認します。
特に注意したいのが、
満室前提の収支
です。
新築時には入居者が集まっても、建物が古くなると家賃を下げたり修繕費が増えたりする可能性があります。
市街化調整区域のように入居需要が限られる立地では、
長期間満室が続く前提
ではなく、空室も考慮して慎重に検討しましょう。
市街化調整区域でアパート以外の土地活用も比較する
市街化調整区域でアパート建築が難しい、あるいは建築できても採算が合わない場合は、別の土地活用も比較してみましょう。
たとえば、
月極駐車場
駐車場シェア
資材置場
農地として貸す
事業者への貸地
などです。
これらも土地の条件や法規制によって利用できるか確認が必要ですが、アパートのように大きな建築費を必要としない方法もあります。
特に、
将来売却する可能性がある
相続したばかりで方針が決まっていない
周辺の賃貸需要に自信がない
といった場合は、最初から大規模な投資をするより、転用しやすい方法を検討するのもひとつの考え方です。
【関連記事】市街化調整区域でもできる土地活用7選｜駐車場・資材置場・農地活用を比較
月極駐車場ならアパートより始めやすい？
建物を建てる必要がない月極駐車場は、アパートより初期投資を抑えやすい土地活用です。
ただし、
市街化調整区域だから自由に駐車場にできる
という意味ではありません。
特に農地を駐車場へ変更する場合は、農地転用などの確認が必要です。
また、法的に駐車場として利用できても、
周囲に駐車需要があるか
が重要です。
住宅や事業所が少ない地域では、整備しても契約者が集まらない可能性があります。
アパートと同じように、
できるか
↓
需要があるか
↓
採算が合うか
の順番で判断しましょう。
小さな空きスペースなら駐車場シェアも検討できる
すでに適法に駐車スペースとして使われている場所が空いているなら、駐車場シェアを検討する方法もあります。
たとえば、
実家の駐車場が1台分余っている
平日の昼間だけ空いている
イベント開催日に周辺需要が増える
といったケースです。
特Pなどの駐車場シェアなら、空いている日時だけ貸すことができます。
アパートと比べて大きな設備投資を必要としないため、
その場所に需要があるか試してみたい
というときにも検討しやすいでしょう。
ただし、農地などを勝手に駐車スペースへ変更して登録するのは避け、現在の土地利用や必要な手続きを確認してください。
【関連記事】特Pで自宅駐車場を貸す完全ガイド｜登録・収入・トラブルまで解説
資材置場の方が向いている土地もある
市街化調整区域には、
住宅地としては不便
でも
幹線道路へのアクセスはよい
という土地もあります。
その場合は、アパートより資材置場の方が需要に合うことがあります。
建設会社や設備会社などでは、
建築資材
足場材
工事車両
重機
などを置く場所が必要になる場合があります。
ただし、資材置場も建物がないから自由に使えるとは限りません。
造成の内容や現在の地目、周辺環境などを確認しましょう。
また、
大型車両の出入り
騒音
砂ぼこり
夜間利用
などが近隣トラブルにつながらないかも重要です。
アパート建築を提案されたら最初に確認したいこと
土地活用会社や建築会社から、
「この土地ならアパート経営できます」
と提案された場合でも、すぐに建築契約へ進む必要はありません。
まず確認したいのは、
市街化調整区域で本当に共同住宅を建築できるのか
どの法令・許可基準によって建築できるのか
自治体への事前確認は済んでいるのか
どの程度の賃貸需要があるのか
想定家賃の根拠は何か
です。
特に、
建築できること
と
アパート経営が成立すること
は分けて考えましょう。
「一括借上げだから安心」とは限らない
アパート経営では、サブリースや一括借上げを提案されることがあります。
空室の有無にかかわらず一定の賃料を受け取れる仕組みは魅力的に見えます。
ただし、
契約期間中ずっと同じ賃料が保証される
修繕費が一切かからない
赤字になることはない
という意味ではありません。
契約内容によっては、将来の賃料見直しや修繕費負担などが関係します。
市街化調整区域のように賃貸需要を慎重に見るべき土地ほど、
一括借上げだから需要調査は不要
と考えないことが大切です。
契約条件と地域の賃貸需要を別々に確認しましょう。
将来売却しにくくなる可能性も考える
アパートを建てると、その土地は簡単に別用途へ変更できなくなります。
更地なら、
売却
駐車場
資材置場
別の土地活用
を比較できます。
しかし、アパートを建てると、
借入金
入居者との賃貸借契約
建物の維持管理
修繕
老朽化
などが関係します。
そのため、
今アパートを建てることが、10年・20年後もその土地にとってよい選択なのか
まで考える必要があります。
市街化調整区域では土地そのものの買い手が限定される場合があるため、建物付きになったときの将来売却まで確認しておきましょう。
相続した土地なら家族の方針も確認する
親から相続した土地では、
自分はアパートを建てたい
一方で、
兄弟は売却したい
ということもあります。
土地が共有名義になっている場合は、土地全体を使った大規模な土地活用を一人だけで自由に進められるわけではありません。
また、単独名義でも、
将来家族が使う可能性
売却する可能性
借入金を誰が負担するか
などは事前に整理しておいた方がよいでしょう。
アパート経営は長期事業です。
建ててから家族で意見が分かれるより、計画段階で方針を確認しておくことが大切です。
アパート経営を検討する前のチェックリスト
市街化調整区域でアパート経営を検討するなら、少なくとも次の項目を確認しましょう。
- 市街化調整区域に指定されているか
- 共同住宅を建築できるか
- どの許可基準に該当するか
- 自治体の事前確認は済んでいるか
- 現在の地目
- 農地転用が必要か
- 既存建物の許可履歴
- 接道条件
- 上下水道などのインフラ
- 造成・地盤改良が必要か
- 駐車場を何台確保できるか
- 周辺家賃相場
- 周辺アパートの空室状況
- 想定する入居者層
- 総事業費
- 借入金額と返済額
- 空室を含めた収支
- 修繕費
- 将来売却しやすいか
- アパート以外の土地活用と比較したか
建築会社の提案書だけではなく、自分でも確認できる項目は確認しておきましょう。
市街化調整区域のアパート経営についてよくある質問
Q. 市街化調整区域ではアパートを建てられませんか？
必ず建てられないわけではありませんが、市街化区域と比べて建築のハードルは高くなります。
共同住宅として建築できるか、どの許可基準に該当するかを自治体へ確認しましょう。
Q. 戸建住宅を建てられる土地ならアパートも建てられますか？
必ずしも建てられません。
自己用住宅など特定の用途で建築が認められている土地でも、共同住宅への変更まで認められるとは限りません。
用途ごとに確認が必要です。
Q. 古い実家を壊してアパートにできますか？
既存住宅の建替えが可能でも、戸建住宅から共同住宅への用途変更まで可能とは限りません。
解体前に現在の建物の許可履歴と、アパート建築の可否を確認しましょう。
Q. 農地にアパートを建てられますか？
都市計画法上の建築条件に加えて、農地法上の農地転用についても確認する必要があります。
市街化調整区域内の農地では転用が難しい場合もあります。
Q. 市街化調整区域なら土地が安いのでアパート経営に有利ですか？
土地価格だけでは判断できません。
造成、上下水道、地盤改良などの費用が増える場合があります。
また、賃貸需要が弱ければ空室リスクも高くなります。
Q. 相続税対策ならアパートを建てた方がいいですか？
一律にはいえません。
税務上の効果だけでなく、賃貸需要、建築費、借入金、修繕費、空室リスクなどを含めて判断する必要があります。
税金だけを理由にアパートを建てるのは避けた方がよいでしょう。
Q. サブリースなら空室を気にしなくてもいいですか？
サブリース契約でも、将来の賃料見直しや修繕負担など契約条件を確認する必要があります。
地域の賃貸需要自体を確認しなくてよいわけではありません。
Q. アパートが難しい場合はどうすればいいですか？
土地の条件によっては、月極駐車場、駐車場シェア、資材置場、農地利用、事業者への貸地などを検討できます。
大きな投資をせずに始められる方法も含めて比較しましょう。
まとめ｜市街化調整区域のアパート経営は「建築可能＋需要＋採算」で判断する
以上、市街化調整区域でアパート経営はできる？建築条件と土地活用の注意点...というお話でした。
市街化調整区域でも、条件によってアパートを建築できる可能性はあります。
ただし、
土地を持っている
現在住宅が建っている
周辺にも家がある
という理由だけで共同住宅を建てられるとは限りません。
最初に確認するのは、
アパートを建築できる土地なのか
です。
その次に、
賃貸需要があるか
総事業費に対して採算が合うか
を確認します。
つまり、
建築できる
↓
入居者がいる
↓
長期収支が成り立つ
の3段階が揃って、初めてアパート経営を具体的に検討できます。
特に市街化調整区域では、
土地が余っているから
相続税対策になるから
建築会社に勧められたから
という理由だけで大きな投資を決めないことが重要です。
アパートに向かない土地なら、駐車場や資材置場など、建物を建てない土地活用の方が適していることもあります。
土地ごとの規制と周辺需要を確認したうえで、その土地に無理のない方法を選びましょう。
【関連記事】市街化区域と市街化調整区域の違いは？建築・土地活用までわかりやすく解説