親が老人ホームなどの施設へ入り、誰も住まなくなった実家。
「もう親は住まないし、子どもが代わりに売ってもいいのでは？」と思うかもしれません。
しかし、実家が親名義なら、子どもだからという理由だけで勝手に売却することはできません。特に注意したいのが、親の認知症などで本人の意思確認が難しくなっているケースです。
結論｜親名義の実家を子どもが勝手に売ることはできない
まず結論からいうと、親が老人ホームへ入居したからといって、子どもが親名義の実家を自由に売却できるようになるわけではありません。
老人ホームへの入居と不動産の所有権は別の話です。
親名義の実家であれば、施設へ入った後も所有者は親のままです。
そのため、
- 長男だから
- 将来相続する予定だから
- 兄弟全員が売却に賛成しているから
- 老人ホーム代を払うためだから
といった理由だけで子どもが勝手に売却することはできません。
重要なのは、「親が施設へ入ったか」ではなく、実家の所有者は誰なのか、親本人に売却する意思と必要な判断能力があるのかという点です。
親本人が売却について理解し、自分の意思で決められる状態なら、家族が不動産会社探しや査定などを手伝いながら売却を進めることはできます。
一方、認知症などによって本人による判断が難しくなっている場合は、通常の方法で売却を進めることが難しくなる可能性があります。
まず確認したいのは実家が誰の名義か
「親の実家だから親名義だろう」と思っていても、実際の登記がそうなっているとは限りません。
実家を売却する可能性があるなら、最初に名義を確認しておきましょう。
親の単独名義になっている
たとえば父親の単独名義なら、原則としてその家を売却するのは父親本人です。
父親が老人ホームへ入居していても変わりません。
子どもが実家を管理していたとしても、それによって所有権が子どもへ移るわけではありません。
父母などの共有名義になっている
実家が父と母の共有名義になっているケースもあります。
この場合、それぞれが持分を所有しています。
「父が施設へ入ったから母だけで家全体を売る」といった単純な話ではありません。
売却を考えるのであれば、誰がどの持分を所有しているのか確認する必要があります。
すでに子どもの名義になっている
生前贈与などによって、すでに子どもへ所有権が移っているケースもあります。
この場合は「親が住んでいた家」ではあっても、「親が所有している家」とは限りません。
誰が住んでいたかではなく、誰が所有しているのかがポイントです。
名義が分からなければ登記を確認する
固定資産税の納税通知書なども手掛かりになりますが、不動産の権利関係を確認するなら登記事項証明書などで確認できます。
親が元気なうちに、
「この家は誰の名義？」
だけでも確認しておくことをおすすめします。
施設入居後になって初めて調べてみると、亡くなった祖父母の名義が残っているなど、想定していなかった問題が見つかることもあります。
親が元気なら子どもが売却を手伝うことはできる
親名義だからといって、売却に関するすべての作業を高齢の親本人が行わなければならないわけではありません。
本人に売却する意思と判断能力があるなら、家族がさまざまな部分をサポートできます。
不動産会社探しや査定は家族が手伝える
たとえば、
- 不動産会社を探す
- 査定について問い合わせる
- 実家を片付ける
- 必要書類を確認する
- 不動産会社との連絡を手伝う
といったことは家族がサポートできます。
高齢の親に不動産会社を何社も探してもらうより、子どもが情報を集めて本人へ説明する方が現実的なケースも多いでしょう。
ただし、家族が査定を依頼することと、親に無断で売買契約を成立させることはまったく違います。
最終的には親本人の売却意思が重要
不動産の売却では、所有者本人が本当に売却する意思を持っているのかが重要です。
不動産会社や司法書士などから本人確認や意思確認を求められることもあります。
そのため、
「子どもが全部話を進めて、最後に親の実印だけ押してもらえばいい」
という考え方は避けた方がよいでしょう。
親本人にも、
「いくらくらいで家を売るのか」
「売った後はどうなるのか」
「売却代金はどうするのか」
といったことを理解してもらいながら進めることが大切です。
委任状があれば子どもが親の代わりに売れる？
親が高齢だったり施設から外出するのが難しかったりすると、
「委任状を書いてもらえば、子どもが全部できるのでは？」
と考えるかもしれません。
本人に必要な判断能力があり、本人の意思に基づいた適切な委任が行われていれば、代理人を立てて手続きを進められる場合があります。
ただし、委任状さえ用意すれば無条件に売却できるわけではありません。
不動産は金額の大きな財産です。
取引の過程では本人確認や売却意思の確認が重要になります。
特に、
「実印と印鑑証明書が手元にあるから大丈夫」
「昔書いてもらった委任状がある」
といった理由だけで売却できると考えない方がよいでしょう。
注意したいのは親が認知症になっている場合
実家売却で特に問題になりやすいのが、親の認知機能が低下しているケースです。
たとえば、
「老人ホーム代が足りなくなりそうだから実家を売ろう」
と家族で決めても、所有者である親本人が契約内容を理解して判断することが難しい状態なら、通常どおり売却できない可能性があります。
認知症になったら絶対に家を売れないわけではない
ここは誤解しやすいところです。
「認知症と診断された＝不動産を一切売却できない」
と単純に決まるわけではありません。
重要なのは診断名だけではなく、本人がその売買について必要な判断をできる状態なのかという点です。
認知症の程度や状態には個人差があります。
不動産を売るということ、その金額、売った後に家の所有権を失うことなどについて理解して意思決定できる状態であれば、売却できる可能性があります。
反対に、契約内容を理解して判断することが難しい状態では問題になります。
家族が「本人は売りたいはず」と判断するだけでは難しい
たとえば、
「元気なころから、施設に入ったら家を売ると言っていた」
という家庭もあるでしょう。
それでも、現在本人が契約について判断できない状態なら、家族の記憶だけで通常の売買手続きを進められるとは限りません。
また、
「兄弟3人とも売却に賛成している」
としても同じです。
兄弟全員の意見が一致しているかではなく、現在その不動産を所有しているのは誰なのかが重要になります。
認知症の親に代わって委任状を書けば売れる？
これは避けなければならない考え方です。
本人が有効に代理権を与えられる状態でないのに、家族が本人に代わって委任状を作成して自由に不動産を処分できるわけではありません。
もちろん、
「親の実印を持っている」
というだけでも同じです。
実印や印鑑証明書は、所有権そのものではありません。
家族が実印を管理しているからといって、その家を自由に売却する権利が与えられるわけではありません。
実家を売却しなければならない事情がある一方、親本人による判断が難しい場合は、自己判断で進めず、司法書士や弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。
判断能力が低下している場合は成年後見制度を検討することも
親本人が契約について判断することが難しくなっている場合、成年後見制度が関係してくることがあります。
成年後見制度は、認知症などによって判断能力が十分でない人の財産や生活を法的に支援するための制度です。
家庭裁判所が成年後見人等を選任し、本人に代わって財産管理などを行います。
ただし、
「成年後見人になれば実家を好きなように売却できる」
という制度ではありません。
成年後見人等は、本人の利益を考えて財産を管理する必要があります。
居住用不動産の売却では家庭裁判所の許可が必要になる場合がある
特に重要なのが、本人の居住用不動産を処分するケースです。
成年被後見人の居住用不動産を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要になります。
ここで、
「もう老人ホームに入っているのだから、実家は居住用ではないのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、施設へ入居したという事実だけで簡単に判断できるとは限りません。
本人が戻る可能性など個別の事情もあります。
成年後見制度を利用している状態で実家の売却を検討する場合は、家庭裁判所や専門家へ確認しながら進めることが重要です。
成年後見制度は家を売るためだけの制度ではない
もう一つ知っておきたいのが、成年後見制度は「実家を売ったら終わり」という単純な仕組みではないことです。
本人の財産管理や生活を継続的に支援する制度なので、
「実家を1回売るためだけに、とりあえず成年後見制度を使おう」
と安易に考えるのはおすすめできません。
申立てを検討する段階で、制度を利用した後のことまで確認しておきましょう。
家族信託をしていれば実家を売却できる場合もある
認知症への備えとして「家族信託」という言葉を聞いたことがある方もいるでしょう。
家族信託では、親が元気なうちに財産管理について家族などへ託しておく方法があります。
信託契約の内容によっては、親の判断能力が低下した後でも受託者が不動産を管理・処分できるよう設計されている場合があります。
ただし、
認知症になってから慌てて家族信託を契約すればいい
というものではありません。
家族信託の契約自体にも本人の意思や判断能力が必要です。
また、信託契約の内容によってできることは異なります。
実家をどうするか決まっていない段階で「家族信託なら全部解決する」と考えるのではなく、必要に応じて司法書士や弁護士などへ相談するとよいでしょう。
老人ホーム代が足りなくても子どもが勝手に実家を売ることはできない
施設入居後に実家売却が必要になる理由として考えられるのが、老人ホーム費用です。
毎月の年金だけでは施設利用料を払えず、預貯金を取り崩している家庭もあります。
そうすると、
「誰も住んでいない実家を売って、そのお金を施設代に充てよう」
という話が出てくることがあります。
これは資金計画として検討すること自体は自然です。
しかし、
老人ホーム代が必要
↓
実家を売れば資金を作れる
↓
だから子どもが勝手に売ってよい
とはなりません。
実家が親名義なら、その不動産は親の財産です。
売却代金も基本的には親の財産になります。
まず親の年金、預貯金、施設費用、実家の価値などを整理し、そのうえで売却する必要があるのかを考えることが大切です。
【関連記事】介護費用はいくらかかる？実家を売る前に知っておくべき現実
親が元気なうちに実家について話しておく
今回の問題で一番避けたいのは、
「実家を売らなければならなくなってから、親本人が判断できないことに気付く」
というケースです。
施設へ入居したとしても、本人が元気で売却について判断できるのであれば、今後の実家について話し合うことができます。
たとえば、
- 将来的に実家を売却してもよいのか
- 自宅へ戻りたい気持ちはあるのか
- 実家の名義は誰なのか
- 権利関係の書類はどこにあるのか
- 住宅ローンなどが残っていないか
- 実家を売ったお金を施設費用に使う考えがあるか
- 子どもの誰かが実家を使う予定はあるか
などです。
すぐ売却すると決める必要はありません。
「この家を将来どうしたい？」
という話をできるうちにしておくだけでも、その後の家族の判断は大きく変わります。
売却できるからといって今すぐ売る必要はない
ここまで説明してきたのは、
「誰が実家を売却できるのか」
という問題です。
しかし、
「実家を売却できる」ことと「実家を今売るべき」ことは別問題です。
親が施設へ入居したばかりなら、その生活に馴染めるか分かりません。
本人が自宅へ戻りたいと考える可能性もあります。
一方、誰も住まない実家を何年も残せば、固定資産税や火災保険、修繕、庭木の管理などの負担が続きます。
売却する権限の問題を確認した後は、「本当に今売るべきなのか」を別に考える必要があります。
【関連記事】親が老人ホームに入ったら実家は売るべき？売らない方がいいケースも解説
売却するまで実家の固定資産税はどうなる？
親が施設へ入った後も、実家を所有している間は基本的に固定資産税がかかります。
親名義の実家であれば、原則として親が納税義務者です。
子どもが実家を管理しているからといって、自動的に子どもへ納税義務が移るわけではありません。
また、「誰も住んでいないから固定資産税がなくなる」というものでもありません。
詳しい仕組みについては、別記事で解説しています。
【関連記事】親が施設に入った後の実家の固定資産税はどうなる？誰が払う？
実家を売る話が出たら確認したい5つのこと
家族で実家売却の話が出たら、いきなり不動産会社と契約するのではなく、最低限次の5点を確認してみましょう。
| 確認すること | ポイント |
|---|---|
| ①実家の名義 | 誰が所有者なのか |
| ②親本人の意思 | 本当に売却したいのか |
| ③本人の判断能力 | 売買内容を理解して判断できるか |
| ④自宅へ戻る可能性 | 本当に家を手放してよいか |
| ⑤売却する目的 | 施設費用、管理負担など理由を整理 |
特に重要なのは、名義と本人の意思です。
「空き家だから」「子ども全員が賛成しているから」という理由だけで売却を進めないようにしましょう。
親本人による判断が難しい可能性があるなら、早い段階で専門家へ相談した方がよいでしょう。
よくある質問
Q. 親が老人ホームに入れば子どもが実家を売れますか？
親が老人ホームへ入居しただけでは、子どもに実家の所有権や売却権限が移るわけではありません。
親名義なら、基本的には親本人の意思に基づいて売却します。
Q. 親の実印と印鑑証明書があれば子どもだけで売れますか？
実印や印鑑証明書を持っているだけで、子どもに不動産を自由に売却する権限が生まれるわけではありません。
不動産売却では所有者本人の意思確認が重要です。
Q. 認知症になった親の家は絶対に売れませんか？
認知症という診断だけで一律に決まるものではありません。
本人が売買契約について必要な判断をできる状態なのかが重要です。
本人による判断が難しい場合には、成年後見制度などを検討するケースがあります。
Q. 兄弟全員が賛成すれば親名義の実家を売れますか？
兄弟全員が賛成しているだけでは、親名義の不動産を自由に売却できません。
将来相続する予定の子どもたちが賛成していることと、現在の所有者が誰なのかは別の問題です。
Q. 委任状があれば親の代わりに売却できますか？
本人に必要な判断能力があり、本人の意思による適切な委任が行われていれば、代理人による手続きを進められる場合があります。
ただし、委任状さえあればどのような状態でも売却できるという意味ではありません。
Q. 成年後見人になれば実家を自由に売れますか？
自由に売却できるわけではありません。
成年後見人等は本人の利益のために財産を管理する必要があります。
成年被後見人の居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要になります。
Q. 親が施設へ入る前に実家を売っておいた方がいいですか？
施設へ入る前だから売った方がいいとは一概にいえません。
本人が自宅へ戻る可能性、施設費用、実家の維持費、家族の利用予定などを考えて判断する必要があります。
ただし、将来的に売却する可能性があるなら、本人が元気なうちに意向や名義を確認しておくことは大切です。
まとめ｜施設入居ではなく名義と親本人の意思を確認する
以上、施設に入った親の家を子どもが勝手に売れる？名義と認知症の注意点というお話でした。
親が老人ホームへ入って実家が空き家になったとしても、それだけで子どもが実家を自由に売却できるようになるわけではありません。
親名義なら、まず重要なのは親本人の売却意思です。
そして、認知症などによって本人が契約について判断することが難しい場合には、「家族だから」「兄弟全員が賛成しているから」という理由だけで売却を進めることはできません。
実家について考えるときは、
名義を確認する → 親の意思を確認する → 判断能力を確認する → 売却できる方法を確認する
という順番で整理すると分かりやすいでしょう。
そして、法的に売却できることが分かったとしても、本当に今売るべきかどうかは別の問題です。
親が施設から自宅へ戻る可能性や、老人ホーム費用、実家の維持費なども含めて家族で検討していきましょう。