市街化調整区域の土地を相続したものの、「建物を建てにくい土地なんて売れるの？」「買い手が見つからないのでは？」と不安になる方もいるでしょう。
結論からいうと、市街化調整区域でも土地は売却できます。ただし、市街化区域より建築や開発に制限があるため、土地によっては買い手が限定され、売却に時間がかかることがあります。
大切なのは「市街化調整区域だから売れない」と決めつけず、その土地で何ができるのか、どのような買い手に需要があるのかを整理することです。
結論｜市街化調整区域でも土地は売却できる
市街化調整区域だからといって、土地そのものを売買できないわけではありません。
一般的な土地と同じように、所有者が売却することはできます。
ただし、市街化調整区域は市街化を抑制する区域なので、
住宅を自由に建てられない
アパートや店舗などの開発に制限がある
農地転用が難しい場合がある
上下水道などが未整備の場合がある
といった条件があります。
そのため、市街化区域の宅地と比べると、
購入後の使い道が限定される
↓
購入を検討できる人が少なくなる
↓
売却に時間がかかる場合がある
という傾向があります。
しかし、市街化調整区域でも、
住宅を建てられる土地
既存住宅がある土地
駐車場や資材置場として需要がある土地
農地として利用価値がある土地
事業用地として需要がある土地
など、条件によって価値は大きく異なります。
市街化調整区域の土地が売りにくいと言われる理由
市街化調整区域の土地が売りにくいといわれる最大の理由は、
購入した人が自由に土地を使えるとは限らない
ことです。
土地を買う人の多くは、
家を建てたい
事業をしたい
賃貸住宅を建てたい
将来売却したい
など、何らかの目的があります。
その目的を実現できるか分からない土地であれば、購入を慎重に考えるのは当然でしょう。
理由1｜住宅を建てられるとは限らない
住宅用地として土地を探している人にとって、
家を建てられるか
は最も重要な条件のひとつです。
市街化調整区域では、市街化区域のように自由に住宅を新築できるわけではありません。
一定の条件を満たして建築できる土地もありますが、
誰が建てるのか
どの許可基準に該当するのか
過去にどのような許可を受けているのか
などによって判断が変わる場合があります。
そのため、
「住宅用地として売り出せば誰でも家を建てられる」
とは限りません。
住宅建築ができる土地なのかを整理しておくことが、売却の第一歩です。
【関連記事】市街化調整区域でも家は建てられる？建築できるケースと注意点
理由2｜現在家があっても建替えできるとは限らない
市街化調整区域には、すでに住宅が建っている土地もあります。
そのため、
「中古住宅として売れば問題ないのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、買主が気にするのは現在住めるかだけではありません。
将来的に、
古くなった家を建替えられるか
増築できるか
建物を取り壊した後に再建築できるか
も重要です。
既存住宅がどのような許可や経緯で建てられたのかによって、将来の建替え条件が変わることがあります。
市街化調整区域の中古住宅を売却するときは、
「現在建っているから住宅用地として問題ない」
と決めつけず、過去の許可履歴なども確認しておきましょう。
理由3｜農地の場合は買い手や使い方がさらに限定される
市街化調整区域には田や畑も多くあります。
農地の場合は都市計画法だけでなく、農地法の規制も関係します。
たとえば、
住宅を建てたい
駐車場にしたい
資材置場にしたい
という買主がいても、必要な農地転用ができなければ予定している用途に変更できません。
また、農地のまま売買する場合にも通常の宅地とは異なる手続きが関係します。
そのため、
市街化調整区域＋農地
という土地では、誰にでも自由に売却して好きな用途に使ってもらえるとは限りません。
【関連記事】農地転用とは？農地を駐車場や宅地として活用するときの注意点
理由4｜道路や上下水道などの条件が弱い場合がある
市街化調整区域では、
前面道路が狭い
建築基準法上の道路条件を満たしにくい
上水道が来ていない
公共下水道がない
といった土地もあります。
土地価格だけを見ると安くても、購入後に、
水道引込工事
浄化槽設置
造成
道路関係の工事
などが必要になれば、買主の負担は大きくなります。
つまり、市街化調整区域だから売れないというより、
区域区分＋土地そのものの条件
によって売りやすさが変わります。
理由5｜買主も将来の売却を心配する
購入希望者は、
自分が買った後に売れるか
も考えます。
たとえば、
住宅建築に条件がある
用途変更が難しい
農地転用できない
インフラ整備費が大きい
といった土地では、自分が将来売却するときも買い手が限定される可能性があります。
そのため、市街化区域の一般的な宅地より慎重に判断されやすくなります。
市街化調整区域なら必ず土地価格が安いわけではない
市街化調整区域では土地価格が低くなるケースがあります。
しかし、
市街化調整区域＝安い土地
と一律にはいえません。
同じ市街化調整区域でも、
住宅を建築できる
既存住宅の建替えが可能
幹線道路に面している
周辺に事業所が多い
駐車場需要がある
資材置場需要がある
といった土地なら一定の需要が見込めることがあります。
反対に、
建築が難しい
接道条件が悪い
農地転用が難しい
周辺需要がほとんどない
土地では、価格が低くても買い手を探すのに時間がかかる可能性があります。
土地価格は、市街化調整区域という指定だけで決まるものではありません。
売却前に確認したい7つのこと
市街化調整区域の土地を売却するなら、いきなり不動産会社へ、
「この土地を売ってください」
と依頼するだけでなく、土地の条件をある程度整理しておくと話が進みやすくなります。
確認したいのは主に次の7つです。
1. 市街化調整区域に指定されているか
まず区域区分を確認します。
自治体の都市計画図やGISなどで確認できる場合がありますが、売却など重要な判断をするときは自治体窓口で確認すると安心です。
2. 地目と現況
登記上の地目が、
宅地
田
畑
雑種地
などのどれになっているか確認します。
同時に、現在実際にどのように使われているかも確認しましょう。
登記上は宅地でも現況が大きく異なる場合があります。
3. 建物の有無
住宅や倉庫などがある場合は、
いつ建築されたのか
何の用途なのか
適法に建築されたものか
を確認します。
特に住宅がある土地なら、将来の建替え可否が売却価格にも影響する可能性があります。
4. 過去の開発・建築許可
市街化調整区域の土地では、過去にどのような許可を受けたのかが重要になるケースがあります。
許可書などが手元に残っていれば整理しておきましょう。
なければ自治体で確認できる場合もあります。
5. 接道状況
土地が道路に面しているかだけでなく、
どの道路に
どの程度接しているのか
を確認します。
住宅建築を考える買主にとっては重要な条件です。
6. 上下水道などのインフラ
上水道、下水道、電気などがどこまで整備されているかも確認しておきましょう。
引込工事が必要なら、買主側の費用負担が大きくなる可能性があります。
7. 農地に該当するか
田や畑の場合は、
農地のまま売却するのか
転用できる可能性があるのか
によって想定される買主が変わります。
農業委員会などへの確認が必要になる場合があります。
「何ができる土地なのか」を整理すると売りやすくなる
市街化調整区域の売却では、
面積
駅までの距離
価格
だけでは土地の価値を判断しにくい場合があります。
買主が知りたいのは、
この土地を買ったら何ができるのか
だからです。
たとえば、
既存住宅の建替えを検討できる
月極駐車場として利用されている
資材置場として需要がある
農地として継続利用できる
など、現在の利用条件を整理できれば、その土地に合った買主へ提案しやすくなります。
【関連記事】市街化調整区域でもできる土地活用7選｜駐車場・資材置場・農地活用を比較
市街化調整区域の土地を相続したらすぐ売るべき？
親などから市街化調整区域の土地を相続すると、
「使い道も分からないし、すぐ売った方がいい？」
と考えるかもしれません。
しかし、市街化調整区域という理由だけで急いで売却する必要はありません。
まず、
どのような土地なのか
何に使えるのか
年間どのくらい維持費がかかるのか
周辺に需要があるのか
を確認しましょう。
そのうえで、
売却
賃貸
土地活用
そのまま保有
を比較する方が判断しやすくなります。
一方で、
自分では利用する予定がない
遠方で管理できない
固定資産税や草刈りだけが続いている
家族も将来使う予定がない
のであれば、売却を早めに検討する意味があります。
売却するか活用するかは「収益性」と「手間」で比較する
市街化調整区域の土地を相続した場合、
売るべきか
活用するべきか
そのまま持つべきか
で迷うことがあります。
このときは、土地の価格だけではなく、
年間の維持費
活用した場合の収益
初期投資
管理の手間
将来の売却しやすさ
まで比較すると判断しやすくなります。
たとえば、
固定資産税と草刈りで年間数万円かかる
一方で、
資材置場として貸せば毎年一定の賃料を得られる
のであれば、すぐ売らずに活用する選択肢もあります。
反対に、
活用には造成費が必要
周辺需要が弱い
管理も大変
売却すれば一定の価格がつく
のであれば、無理に土地活用する必要はありません。
【関連記事】市街化調整区域でもできる土地活用7選｜駐車場・資材置場・農地活用を比較
市街化調整区域の土地はどんな人に売れる？
市街化調整区域の土地は、一般的な住宅用地とは買い手の層が異なることがあります。
土地の条件によっては、
住宅を建てたい人
近隣住民
農業者
建設会社
資材置場を探している事業者
駐車場を探している事業者
周辺の土地所有者
などが買い手候補になります。
つまり、
誰にでも売れる土地
ではなくても、
特定の用途を求めている人には価値がある土地
ということがあります。
隣地所有者が買い手になることもある
市街化調整区域では、隣地所有者にとって価値があるケースもあります。
たとえば、
自分の土地を広げたい
進入路を確保したい
農地をまとめたい
資材置場を広げたい
といった需要です。
一般市場では売りにくくても、隣接地の所有者にとっては使い道が明確な場合があります。
売却方法は仲介だけではない
土地を売る方法として一般的なのは、不動産会社へ仲介を依頼する方法です。
ただし、市街化調整区域では買い手が限定されることがあるため、仲介以外の方法も比較しておくとよいでしょう。
代表的には、
不動産会社による仲介
不動産会社・買取業者による直接買取
近隣・隣地所有者への売却
事業者への売却
などがあります。
仲介で売却する
仲介では、不動産会社が買主を探します。
市場価格に近い価格で売れる可能性がある一方で、
買主が見つかるまで時間がかかる
建築制限の説明が必要
土地条件によっては長期化する
ことがあります。
市街化調整区域の売却では、その地域の土地取引や開発許可に詳しい不動産会社を選ぶことが重要です。
買取を利用する
不動産会社などに直接買い取ってもらう方法もあります。
仲介より価格が低くなることがありますが、
早く現金化しやすい
買主探しを待たなくてよい
条件の難しい土地でも相談しやすい
といったメリットがあります。
ただし、市街化調整区域なら必ず買い取ってもらえるわけではありません。
建築可否や農地規制、接道などによっては買取対象にならない場合もあります。
市街化調整区域の売却で不動産会社選びが重要な理由
市街化調整区域では、
「売れるかどうか」より先に「何ができる土地か」
を説明できることが重要です。
そのため、
都市計画法
開発許可
農地転用
地域の事業用地需要
などに詳しい不動産会社の方が、土地に合った買主を探しやすいことがあります。
一般的な住宅売買が得意な会社でも、市街化調整区域の取引経験が少ない場合があります。
査定を依頼するときは、
市街化調整区域の売却実績があるか
農地や事業用地も扱っているか
どのような買主を想定しているか
も確認するとよいでしょう。
複数の不動産会社へ査定を依頼する
市街化調整区域では、査定額に差が出ることがあります。
理由は、
建築可能性の見方
想定する買主
地域での取引実績
事業用地としての評価
などが会社によって異なるためです。
そのため、1社だけの査定で、
「この土地は100万円しか価値がない」
と決めつけない方がよいでしょう。
複数社へ査定を依頼して、
査定価格
査定の根拠
想定している売却方法
売却までの見込み期間
を比較すると判断しやすくなります。
売れないと言われたときに確認したいこと
不動産会社から、
「市街化調整区域なので売るのは難しいです」
と言われることもあります。
その場合でも、すぐに諦める必要はありません。
まず、
なぜ売りにくいのか
を確認しましょう。
たとえば、
建築できない
接道条件が悪い
農地転用が難しい
土地が狭い・形が悪い
周辺需要が弱い
など、理由によって対処法は異なります。
建築できない土地
住宅用地としては売りにくくても、駐車場や資材置場など別用途で需要がある可能性があります。
農地
住宅用地としてではなく、農地として利用したい人へ売却できる可能性があります。
接道条件が悪い土地
隣地所有者にとっては、土地をまとめる意味がある場合があります。
つまり、
一般的な住宅用地として売れない
と
土地そのものに買い手がいない
は同じではありません。
売却できないからといって無断で放置しない
市街化調整区域の土地は、売却に時間がかかることがあります。
その間も、
固定資産税
草刈り
樹木管理
不法投棄対策
などが必要になる場合があります。
特に遠方の土地では、
売りに出したから管理しなくてよい
と考えないようにしましょう。
売却が決まるまでは所有者に管理責任があります。
相続した土地なら名義の確認も必要
親から土地を相続した場合は、売却前に名義関係を整理する必要があります。
土地が亡くなった親名義のままでは、そのまま通常の売買手続きを進めることはできません。
相続人や遺産分割の内容を確認し、相続登記など必要な手続きを進めます。
また、複数人で共有する場合は、土地全体を売却するときに共有者間の調整が必要になります。
そのため、市街化調整区域の土地を相続したら、
区域区分
だけでなく、
誰の名義にするのか
も早めに整理しておくとよいでしょう。
市街化調整区域の土地を売る前のチェックリスト
売却を始める前に、次の項目を整理しておくとスムーズです。
- 市街化調整区域か
- 登記上の地目
- 現在の利用状況
- 建物の有無
- 過去の開発・建築許可
- 建替えできるか
- 接道条件
- 上下水道などのインフラ
- 農地法の規制
- 固定資産税額
- 土地の管理費
- 隣地との境界
- 相続登記が済んでいるか
- 共有者がいるか
- 周辺にどのような需要があるか
すべて自分で調べる必要はありません。
分からない点は、
自治体
農業委員会
法務局
不動産会社
などへ確認しながら整理しましょう。
市街化調整区域の土地売却についてよくある質問
Q. 市街化調整区域の土地は売れないのですか？
売却できます。
ただし、建築や開発に制限があるため、市街化区域の宅地より買い手が限定される場合があります。
重要なのは、その土地で何ができるのかを整理することです。
Q. 家を建てられない土地でも売れますか？
売れる可能性はあります。
住宅用地としては難しくても、農地、資材置場、駐車場、隣地拡張など別の用途で需要がある場合があります。
Q. 市街化調整区域の中古住宅は売れますか？
売却できます。
ただし、買主は将来の建替え可否を気にするため、過去の許可履歴や建替え条件を整理しておくとよいでしょう。
Q. 農地でも売却できますか？
売却できる場合がありますが、農地法上の手続きが関係します。
誰にでも自由に売却して住宅や駐車場にできるわけではありません。
農業委員会などへ確認しましょう。
Q. 市街化調整区域だから査定価格は必ず安くなりますか？
必ずしもそうではありません。
建築可能性、道路条件、立地、事業需要などによって価格は変わります。
同じ市街化調整区域でも価値は大きく異なります。
Q. 相続した市街化調整区域の土地はすぐ売った方がいいですか？
一律にはいえません。
まず土地の利用可能性や維持費、周辺需要、査定価格などを確認し、活用する場合と売却する場合を比較しましょう。
Q. 1社に売れないと言われたら諦めるべきですか？
必ずしも諦める必要はありません。
市街化調整区域では、不動産会社によって得意な土地や想定する買主が異なる場合があります。
複数社へ相談してみる価値があります。
まとめ｜市街化調整区域でも「何ができる土地か」を整理すれば売却しやすくなる
以上、市街化調整区域の土地は売れる？売却しにくい理由と相続後の対処法...というお話でした。
市街化調整区域だからといって、土地を売却できないわけではありません。
ただし、市街化区域と比較すると、
住宅建築に制限がある
農地法など別の規制が関係する
インフラ条件が弱い場合がある
購入後の用途が限定される
ことから、買い手が限定される場合があります。
そのため、売却するときは、
市街化調整区域だから安く売る
のではなく、
この土地で何ができるのか
どのような人に需要があるのか
を整理することが重要です。
住宅用地としては難しくても、
農地
駐車場
資材置場
事業用地
隣地拡張
など、別の使い道を求める買い手が見つかる場合があります。
相続した土地なら、
建築・利用条件
年間維持費
土地活用した場合の収益
売却査定価格
を確認してから、保有・活用・売却を比較しましょう。
【関連記事】市街化区域と市街化調整区域の違いは？建築・土地活用までわかりやすく解説