自宅の隣や駐車場の一角など、「20坪前後の小さな土地を活用したい」と考えている方に一つの選択肢が「トランクルーム経営」。
コンビニやアパートのような大規模投資が不要で、初期費用を抑えて始められるのが魅力です。
ここでは、20坪という限られたスペースでトランクルームを始める場合に、どのような運営形態が向いているのか、初期費用・収入・注意点を詳しく見ていきましょう。
20坪の土地でもできるトランクルームのタイプ
20坪（約66㎡）の土地では、主に次の2タイプのトランクルーム経営が可能です。
| タイプ | 設置内容 | 向いている立地 |
|---|---|---|
| コンテナ型 | コンテナ3〜5基（約15〜25室） | 郊外・住宅地の空き地 |
| 屋内型（小型建築） | プレハブ・鉄骨造で屋内収納 | 駅近・住宅密集地 |
👉 20坪ではコンテナ型が主流ですが、「住宅街で見た目を重視したい」場合は小型の屋内型も選択肢になります。
今回は20坪の土地の活用について解説していますが、100坪の土地活用方法についての記事はこちら↓
タイプ別の初期費用の目安（20坪の場合）
| 費用項目 | コンテナ型 | 屋内型（鉄骨・プレハブ） |
|---|---|---|
| 設備・設置費 | 約400〜700万円（コンテナ3〜5基） | 約800〜1,500万円（新築建物） |
| 土地造成・舗装 | 50〜150万円 | 100〜300万円 |
| 看板・広告費 | 20〜50万円 | 30〜80万円 |
| 許認可・設計費 | 10〜30万円 | 50〜150万円 |
| 予備・運転資金 | 50〜100万円 | 100〜150万円 |
| 合計目安 | 約500〜1,000万円 | 約1,000〜2,000万円 |
💡20坪程度なら、自己資金＋少額融資で十分スタート可能です。
土地をすでに所有しているなら、さらに初期費用を抑えられます。
収入・利回りシミュレーション
【コンテナ型（3基・15室想定）】
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 1室あたりの平均賃料 | 10,000円／月 |
| 想定稼働率 | 80％ |
| 月間収入 | 約12万円 |
| 年間収入 | 約144万円 |
| 年間運営費（管理・清掃・広告） | 約20〜30万円 |
| 年間利益（概算） | 約110〜120万円 |
| 想定利回り | 約10〜12％（初期投資1,000万円時） |
👉 利回り10％前後を狙える、小規模でも採算の取りやすい土地活用です。
ただし、立地と稼働率が収益の鍵になります。
手軽に始められるイメージのコンテナ型トランクルームですが、違法建築になってしまうリスクもあります。まずは注意点を別記事で確認してください
トランクルームに向いている土地の条件
20坪のトランクルーム経営では、立地選定が非常に重要です。
以下のような場所が狙い目です。
- 住宅地の近く（車で2〜3分圏内に利用者が多い）
- 前面道路の幅が4m以上で、車の出入りがしやすい
- 日当たり・排水が良好（湿気や結露を防げる）
- 駅や市街地より少し外れた、住宅郊外エリア
💡特に「駐車場としては中途半端な形状」や「日照制限のある土地」でも、トランクルームなら有効活用できるケースがあります。
＞自分の土地がどんな土地活用に向いてるか資料請求【タウンライフ土地活用】
20坪トランクルーム集客のポイント
20坪規模では広告に大きな予算をかけるより、地域密着での認知拡大が効果的です。
- Googleマップ・地域情報サイトへの登録
- 現地看板をわかりやすく設置（通りから見える位置）
- オープン時のチラシ配布・SNS投稿
- 運営会社に委託してWeb掲載を行う
初期稼働をスムーズに進めるために、開業前から予約を取る仕組みを作っておくのも有効です。
倉活 用地集客の第一歩として、トランクルームを借りるユーザー像をイメージするのが必須です。トランクルームの需要についてまとめた記事はこちら↓
20坪トランクルームの運営形態の選び方
| 方式 | 特徴 | 向いている人 |
|---|---|---|
| 自己運営 | 利益率が高いが管理の手間あり | 近隣在住で自分で管理できる人 |
| 一括借上げ | 運営会社に貸して固定収入 | 安定収入を重視する人 |
| 委託運営 | 管理だけ外部委託 | 初期投資を抑えつつ稼働率を維持したい人 |
👉 20坪規模の場合は「一括借上げ」よりも「委託運営」で、自分の土地を活かしつつ収益を確保するのが現実的です。
倉活 用地部屋数が少ない＝収入も少ないので、一括借り上げにしてしまうと手残りがかなり少なくなってしまうので、事業をする意味も少なくなってしまいます。
自宅横でトランクルーム事業するデメリットとは
自宅の横の空き地でトランクルーム事業をはじめるとしたら、どんなデメリットがあるのかあげてみます。
- コンテナ型だと見た目が微妙
- 搬出入の際に物音が気になる
- 路上駐車の心配がある
- 知らない人が自宅付近をウロウロするのが気になる
- オーナーが自分とバレていたら自宅に直接訪問されるおそれがある
などが考えられます。
アパートなどの住居系と比べると、出入りの頻度も低いし、騒音や匂い問題は少ないでしょうが、上記のような心配はゼロではありません。
ご自宅の横で事業を始める場合にはある程度の割り切りも必要なのかも。
倉活 用地見込める収益額と考えられるデメリットを把握したうえで、「建築型にしてオシャレなデザインにする」「利用者パーキングを用意する」など、デメリットを回避できる事業計画をたてる事が重要です。
注意点とリスク管理
- 湿気・結露対策（通気口や換気扇の設置）
- 防犯カメラ・外灯を設置し、夜間も安心な環境に
- 近隣への配慮（騒音・出入り時間・景観）
- コンテナ設置時は都市計画法・用途地域の確認が必要
小規模でも、法令・安全面のチェックは必ず専門家に相談しましょう。
倉活 用地トランクルーム事業をするなら規模にかかわらず、法令遵守や管理上の注意点は同じものです。
自宅横の空き地を投資無しで収益化するなら、一時的なシェアもできるこんなサービスもあります↓
20坪でも“手堅い資産運用”はできる
以上、土地20坪でトランクルーム経営できる？自宅横の有効活用なら...というお話でした。
トランクルーム経営は、20坪程度の土地でも十分に成り立ちます。
- 初期費用は 約500〜1,000万円（コンテナ型）
- 年間収益は 100万円前後、利回り 約10％
- 郊外の住宅地など、生活圏内の立地が理想
- 委託運営で管理負担を抑えながら安定経営が可能
駐車場よりも収益性が高く、アパートよりもリスクが小さい。
そんなちょうどいい土地活用として、20坪のトランクルーム経営は今後も注目されて行くことでしょう。
倉活 用地トランクルームは人が住まない賃貸業なので、住居系賃貸業でかかった手間やわずらわしさから離れたいオーナーの方々に人気です。
非住居系ならではのメリットなどは別記事にまとめています。
