相続税対策としてアパートや賃貸マンションを建てると、「土地の評価額を下げられる」と聞いたことがある方も多いでしょう。
その仕組みのひとつが貸家建付地（かしやたてつけち）です。
ただし、「アパートを建てれば必ず大きく節税できる」「空室でも同じように評価減できる」という単純な制度ではありません。この記事では、貸家建付地の意味や評価額の計算方法、空室がある場合の考え方、節税だけを目的に建築するリスクまで分かりやすく解説します。
貸家建付地とは？
貸家建付地とは、**自分が所有している土地にアパートや賃貸ビルなどを建て、その建物を第三者へ貸している場合の「建物の敷地」**をいいます。
国税庁も、貸家建付地を「貸家の敷地の用に供されている宅地」としています。(国税庁)
たとえば、
土地を自分で所有
↓
その土地にアパートを建築
↓
入居者へ部屋を賃貸
している場合、そのアパート敷地が貸家建付地に該当する可能性があります。
ここで注意したいのが、
「土地そのものを他人へ貸している」
という意味ではないことです。
土地そのものを第三者へ貸し、その人が建物を所有しているような場合は「貸宅地」と呼ばれ、貸家建付地とは評価方法が異なります。
なぜ貸家建付地は評価額が下がるの？
自分だけで利用している土地なら、所有者は比較的自由に利用できます。
一方、その土地の上に賃貸アパートなどがあり、入居者がいる場合は、所有者だからといって自由に土地や建物を使えるわけではありません。
入居者には建物を利用する権利があるため、土地所有者の利用には一定の制約が生じます。
相続税の財産評価では、このような制約を考慮し、
自分で自由に使える土地よりも評価額を低くする
という考え方が採用されています。
これが、貸家建付地の評価減が生じる基本的な理由です。
貸家建付地の評価額の計算式
貸家建付地の評価額は、次の式で計算します。
貸家建付地の評価額
＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
まとめると、
自用地評価額×〔1－（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）〕
です。
計算に使うのは、
自用地評価額
借地権割合
借家権割合
賃貸割合
の4つです。
借地権割合とは？
借地権割合とは、土地の価値のうち借地権が占める割合です。
地域によって異なり、路線価地域であれば国税庁の路線価図などで確認できます。
たとえば、
70％
60％
50％
など地域によって違います。
そのため、
「貸家建付地なら必ず21％評価減」
というわけではありません。
土地がある地域の借地権割合によって評価減の幅も変わります。
借家権割合とは？
借家権割合は、建物を借りている人が持つ権利を評価するための割合です。
国税庁の令和7年分の財産評価基準では、すべての都道府県で30％とされています。(国税庁数値計算サイト)
ただし、記事としては、
「借家権割合は現在30％」
と理解しておけば十分です。
実際に相続税申告をする際は、その時点の財産評価基準を確認しましょう。
賃貸割合とは？
貸家建付地の計算で特に重要なのが、賃貸割合です。
賃貸割合は、アパートなどの各独立部分のうち、課税時期に実際に賃貸されている部分がどのくらいあるかを床面積で計算します。(国税庁)
たとえば、同じ広さの部屋が10室あるアパートで、
10室すべて賃貸中
なら、単純化すると賃貸割合は100％です。
一方、
8室賃貸中
2室空室
なら、条件によって賃貸割合が100％にならない可能性があります。
そのため、貸家建付地の評価では、
「何戸あるか」だけではなく、相続時点でどの程度貸されているか
が重要になります。
貸家建付地はいくら評価額が下がる？
具体例で見てみましょう。
条件を、
自用地評価額：5,000万円
借地権割合：70％
借家権割合：30％
賃貸割合：100％
とします。
計算は、
5,000万円×〔1－（70％×30％×100％）〕
です。
70％×30％＝21％なので、
5,000万円×79％＝3,950万円
となります。
つまり、
自用地評価額5,000万円
↓
貸家建付地評価額3,950万円
となり、評価額は1,050万円下がる計算です。
評価額が1,050万円下がっても相続税が1,050万円安くなるわけではない
ここは非常に重要です。
貸家建付地によって、
評価額が1,050万円下がった
からといって、
相続税が1,050万円減る
わけではありません。
相続税は、
相続財産全体
基礎控除
相続人の人数
税率
各種特例
などを踏まえて計算します。
貸家建付地の評価減は、
相続税を計算するための財産評価額を下げる仕組み
であって、評価減額がそのまま節税額になるわけではありません。
借地権割合によって評価減はどのくらい変わる？
賃貸割合100％、借家権割合30％として比較すると、次のようになります。
| 借地権割合 | 評価減割合 | 自用地に対する評価割合 |
|---|---|---|
| 50％ | 15％ | 85％ |
| 60％ | 18％ | 82％ |
| 70％ | 21％ | 79％ |
| 80％ | 24％ | 76％ |
つまり、
貸家建付地＝必ず約20％減
ではありません。
借地権割合や賃貸割合によって変わります。
建物自体も貸家として評価される
貸家建付地による評価減は土地だけの話です。
一方、土地の上に建っている賃貸アパートなどの建物も、相続財産として別途評価します。
貸家の評価は、
固定資産税評価額－固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合
という考え方です。
賃貸割合100％、借家権割合30％なら、
固定資産税評価額×70％
となります。
そのため、賃貸割合100％なら、貸家は自用家屋として評価する場合に比べて30％相当低い評価になる計算です。
ただし、
「土地21％減＋建物30％減＝合計51％減」
という計算はできません。
土地と建物では、そもそもの評価方法も評価額も違うためです。
現金・土地・建物を単純に「100％・80％・70％」と比較しない
相続税対策の説明では、
現金＝100％
土地＝80％
建物＝70％
などと単純化して説明されることがあります。
しかし、これは誤解しやすい表現です。
それぞれの評価方法は次のように異なります。
| 財産 | 基本的な評価方法 |
|---|---|
| 現金 | 原則として額面 |
| 自用地 | 路線価方式・倍率方式など |
| 貸家建付地 | 自用地評価額から借地権割合×借家権割合×賃貸割合相当を控除 |
| 自用家屋 | 原則として固定資産税評価額 |
| 貸家 | 固定資産税評価額から借家権割合×賃貸割合相当を控除 |
つまり、
現金5,000万円を使ってアパートを建てたら、単純に5,000万円×70％になる
という仕組みではありません。
土地と建物をそれぞれ正しい方法で評価する必要があります。
相続時に空室があったら貸家建付地にならない？
貸家建付地でよくある疑問が、
「相続時に空室があったら評価減できないの？」
というものです。
ここは、空室の状況によって考え方が違います。
一戸の貸家が完全に空き家なら原則として自用地評価
国税庁は、以前は貸していた一戸の貸家でも、課税時期に借家人がおらず空き家になっている場合、その敷地は原則として貸家建付地ではなく自用地として評価するとしています。
また、
賃貸用として新築したものの、相続時点でまだ誰にも貸していない
場合も同様です。(貸家が空き家となっている場合の貸家建付地の評価：国税庁)
つまり、
「賃貸用に建てたから貸家建付地」
ではありません。
相続開始時点で実際に借家権の目的となっているかが重要です。
アパートの一部が一時的に空室なら扱いが違うことがある
一方、10室あるアパートのうち1室だけ、入居者の入れ替えで一時的に空いているような場合は事情が異なります。
たとえば、
以前から継続して賃貸していた
退去後すぐに次の入居者を募集している
空室期間が一時的
ほかの用途に使っていない
などの状況によっては、その空室部分も賃貸中として扱える場合があります。
したがって、
「1室でも空室なら貸家建付地の評価減が使えない」
というわけではありません。
空室の期間や募集状況など、実態を確認する必要があります。
「貸家としての実態」が重要
貸家建付地の評価減を受けるために重要なのは、
節税目的で建物を建てたかどうか
ではなく、
相続開始時点で、実際に貸家として利用されているか
です。
単に、
アパートを建てた
賃貸募集する予定だった
将来貸すつもりだった
というだけでは、貸家建付地として評価できない場合があります。
そのため、相続対策として賃貸住宅を建てる場合でも、
完成時期
入居募集
入居状況
相続発生時点の利用実態
まで考えておく必要があります。
節税だけを目的にアパートを建てるのは危険
貸家建付地の評価減だけを見ると、
「アパートを建てれば相続税対策になる」
と思うかもしれません。
しかし、不動産経営では相続税以外にも、
建築費
借入返済
空室
家賃下落
管理費
修繕費
固定資産税
将来の大規模修繕
などが発生します。
相続税評価額が下がっても、賃貸経営そのものが赤字になれば意味がありません。
特に借入金を使って建築する場合、
評価減による節税額
より
長期間の返済負担や修繕費
の方が大きくなる可能性があります。
土地活用を検討するときは、
「いくら評価額が下がるか」より先に「事業として成立するか」
を確認することが大切です。
【関連記事】高利回り土地活用のリスク？アパート経営など住居系の特色
貸家建付地と「貸付事業用宅地等」は別の制度
ここは混同しやすいポイントです。
貸家建付地
と
貸付事業用宅地等
は、同じ制度ではありません。
貸家建付地は、賃貸アパートや賃貸ビルなどの敷地について、相続税評価額を計算するときの評価方法です。
一方、貸付事業用宅地等は、一定の要件を満たす土地について適用できる小規模宅地等の特例の区分のひとつです。
つまり、
①まず土地を貸家建付地として評価
↓
②さらに要件を満たせば小規模宅地等の特例を検討
という順番になります。
「貸家建付地か、小規模宅地等の特例か、どちらか一方を選ぶ」という関係ではありません。
貸付事業用宅地等なら200㎡まで50％減額できる場合がある
賃貸アパートなどの敷地について、一定の要件を満たせば、小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地等」として、
200㎡まで
50％減額
できる場合があります。
たとえば、貸家建付地として評価した後の土地が4,000万円で、その全体が貸付事業用宅地等として特例対象になるケースなら、一定の範囲についてさらに50％減額できる可能性があります。
ただし、
「アパートを建てて貸していれば必ず50％減額」
という制度ではありません。
相続前の貸付期間や、相続後の事業継続など、複数の要件があります。
相続直前に貸し始めればいいわけではない
貸付事業用宅地等では、相続開始前3年以内に新しく貸付事業を始めた土地について、原則として特例の対象から外れるルールがあります。
これは、
「相続が近そうだから、とりあえず賃貸事業を始めて50％減額を受けよう」
という相続直前の対策を制限するための仕組みです。
ただし、相続開始まで3年を超えて一定の貸付事業を行っていた場合など、例外となるケースもあります。
そのため、
貸家建付地として評価できる
ことと
貸付事業用宅地等として50％減額できる
ことは別々に確認する必要があります。
相続直前にアパートや貸倉庫などを始めた場合は、税理士などへ確認した方が安全です。
トランクルームや貸倉庫なら必ず50％減になるわけではない
貸付事業用宅地等は、賃貸住宅だけに限定された制度ではありません。
土地や建物を使った貸付事業で、要件を満たせば対象になる可能性があります。
ただし、
トランクルームだから50％減
貸倉庫だから50％減
月極駐車場だから50％減
とサービスの種類だけで判断することはできません。
重要なのは、
どのような事業として使っているか
相続前からどのくらい継続しているか
相続後も要件を満たしているか
などです。
貸家建付地は土地の評価方法、貸付事業用宅地等は小規模宅地等の特例と、まず制度を切り分けて理解しましょう。
貸家建付地の評価減だけを目的に建てない
貸家建付地として評価されれば、相続税評価額を下げられる可能性があります。
しかし、それだけを理由にアパートを建てるのは危険です。
たとえば、5,000万円の土地について1,000万円程度評価額を下げられたとしても、
数千万円の建築費
長期の借入返済
将来の修繕
空室
家賃下落
を抱えることになれば、相続税対策として成功したとは言えません。
土地活用では、
節税効果
より先に、
その場所に賃貸需要があるか
を確認する必要があります。
相続税を減らすために収益性の低い建物を残してしまうと、相続した子どもが長期間管理しなければならなくなることもあります。
土地活用プランは節税額ではなく収支で比較する
アパート建築の提案では、
「相続税評価額がこれだけ下がります」
という数字が強調されることがあります。
もちろん、相続税対策も重要です。
しかし、土地活用として比較するなら、
初期投資
想定家賃
空室率
借入返済
管理費
修繕費
固定資産税
将来の売却可能性
まで確認しましょう。
特にアパートや賃貸マンションは長期間運営する資産です。
建築時点では満室でも、10年後、20年後に同じ家賃を維持できるとは限りません。
「いくら相続税が下がるか」だけでなく、
相続した人が無理なく持ち続けられるか
まで考えることが大切です。
＼土地に合う活用方法を複数プランで比較したい方へ／
複数の土地活用プランを比較して、アパート以外の方法も含めて検討できます。
相続後の維持費・修繕費も忘れない
賃貸建物は、建てた後も費用がかかります。
代表的なのは、
外壁塗装
屋根・防水工事
給排水設備
給湯器
エアコン
共用部照明
退去後の原状回復
入居者募集
管理会社への手数料
などです。
築年数が進むほど、まとまった修繕費が発生する可能性も高くなります。
相続税が数百万円減っても、その後の修繕にそれ以上のお金が必要になることもあります。
そのため、
節税額だけで採算を判断しない
ことが重要です。
【関連記事】高利回り土地活用のリスク？アパート経営など住居系の特色
借入をすれば相続税対策になる？
アパート建築では借入を使うケースも多くあります。
借入金は相続時に債務として控除できる場合があるため、
「借金をすればその分だけ相続税が減る」
という説明を聞くこともあります。
しかし、借金そのものが利益を生むわけではありません。
相続後には返済義務も引き継ぐことになります。
家賃収入が予定どおり入れば返済できますが、
空室
家賃値下げ
大規模修繕
などが重なると、返済負担が大きくなる可能性があります。
借入を使った土地活用では、
相続税がいくら減るか
だけでなく、
相続後も返済できるか
を必ず確認しましょう。
貸家建付地の評価減が向いている人
制度そのものに「向いている・向いていない」があるわけではありませんが、土地活用として考えるなら次のようなケースは検討しやすいでしょう。
もともと賃貸需要がある土地
アパート経営を長期間続ける予定がある
相続後の管理者が決まっている
借入をしても収支に余裕がある
節税以外にも賃貸経営としてメリットがある
特に重要なのは、
節税しなくても、その土地で賃貸経営をする意味があるか
です。
相続税評価減は、事業として成立する土地活用に付随するメリットと考えた方がよいでしょう。
貸家建付地を使った相続対策を慎重に考えたいケース
反対に、次のような場合は慎重に判断しましょう。
周辺に賃貸需要が少ない
建築費の多くを借入に頼る
相続人が賃貸経営を望んでいない
土地を近い将来売却する可能性がある
節税額だけを理由に建築を考えている
相続直前に急いで事業を始めようとしている
特に、
「何もしないと相続税が高いから、とりあえずアパートを建てる」
という判断は避けた方がよいでしょう。
建物を建てると、簡単には元の更地へ戻せません。
相続税だけでなく、土地の将来利用も含めて判断することが重要です。
貸家建付地でよくある勘違い
「アパートを建てれば土地評価が半分になる」
貸家建付地だけで土地評価が一律50％になるわけではありません。
たとえば、
借地権割合70％
借家権割合30％
賃貸割合100％
なら、土地の評価減は21％です。
貸付事業用宅地等の50％減額とは別制度です。
「空室が1室あれば評価減できない」
一時的な空室であれば、継続的な賃貸状況や募集状況などによって賃貸中として扱われる場合があります。
空室があるだけで一律に貸家建付地から外れるわけではありません。
「評価額が1,000万円下がれば税金も1,000万円下がる」
違います。
下がるのは相続税を計算する際の財産評価額です。
実際の相続税額は、財産総額や相続人の人数、基礎控除、税率などによって決まります。
「借金すればするほど相続税対策になる」
借入金が債務控除の対象になることはありますが、返済義務も残ります。
収益性を無視して借入額を増やすのは危険です。
貸家建付地についてよくある質問
Q. 貸家建付地とは簡単にいうと何ですか？
自分が所有している土地に賃貸アパートや賃貸ビルなどを建て、その建物を第三者へ貸している場合の敷地です。
土地そのものを他人へ貸す「貸宅地」とは異なります。
Q. 貸家建付地は何％評価減できますか？
一律ではありません。
基本的には、
借地権割合×借家権割合×賃貸割合
に相当する部分が、自用地評価額から控除されます。
たとえば、借地権割合70％、借家権割合30％、賃貸割合100％なら21％の評価減です。
Q. 建物も評価額が下がりますか？
貸家として使用されている建物も、固定資産税評価額から借家権割合×賃貸割合相当を控除して評価します。
賃貸割合100％、借家権割合30％なら、固定資産税評価額の70％となります。
Q. 空室があると貸家建付地になりませんか？
空室の状況によります。
一戸の貸家が相続時に完全な空き家であれば、原則としてその敷地は自用地評価になります。
一方、アパートの一室が入退去の間に一時的に空いている場合は、継続して賃貸されていた状況などから賃貸中として扱えるケースがあります。
Q. 新築したばかりで入居者がいなくても貸家建付地になりますか？
相続開始時点でまだ一度も賃貸されていない場合は、単に賃貸用として建てたという理由だけで貸家建付地になるとは限りません。
実際の賃貸状況が重要です。
Q. 貸家建付地と小規模宅地等の特例は併用できますか？
要件を満たせば、貸家建付地として土地を評価したうえで、小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地等」を適用できる場合があります。
貸付事業用宅地等では、一定の要件のもと200㎡まで50％減額できる場合があります。
Q. 相続直前にアパートを建てても小規模宅地等の特例を使えますか？
貸付事業用宅地等には、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた土地について、原則として対象外とするルールがあります。
例外もあるため、相続直前の土地活用は税理士などへ確認することをおすすめします。
Q. 貸家建付地の計算は自分でもできますか？
概算であれば計算できます。
ただし、
自用地評価
借地権割合
賃貸割合
小規模宅地等の特例
土地の形状補正
などが関係する場合があります。
実際の相続税申告では、税理士などの専門家へ確認した方が安全です。
まとめ｜貸家建付地は「建てれば節税」ではなく、正しい評価方法を理解することが大切
以上、貸家建付地とは？評価減の計算方法・節税効果・空室時の注意点を解説...というお話でした。
貸家建付地とは、自分の土地にアパートや賃貸ビルなどを建て、その建物を第三者へ貸している場合の敷地です。
評価額は、
自用地評価額×〔1－（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）〕
で計算します。
借地権割合70％、借家権割合30％、賃貸割合100％なら、土地の評価額は自用地の79％となります。
ただし、
評価額が21％下がる＝相続税が21％下がる
という意味ではありません。
また、
貸家建付地
と
貸付事業用宅地等
は別制度です。
一定の要件を満たせば両方の仕組みを利用できる場合がありますが、空室状況や貸付期間などによって扱いが変わります。
そして、相続税評価額が下がるからといって、収益性の低いアパートを建てるのはおすすめできません。
土地活用では、
節税できるか
より先に、
その土地で賃貸事業が長期的に成立するか
を確認することが大切です。
相続後に子ども世代が借入返済や修繕負担で困らないよう、節税額だけではなく将来の収支まで含めて判断しましょう。
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