不動産の広告や役所の資料を見ると必ず出てくる「市街化区域」と「市街化調整区域」という言葉。
聞いたことはあるけれど実際に何が違うのか、自分の土地がどちらに分類されているのかで何が変わるのかよくわからないという人は多いです。
この記事では土地活用初心者でも理解できるように、両者の違いと建物を建てる際の注意点をわかりやすく整理します。
市街化区域とは何か
市街化区域は都市計画法で定められたエリアであり、簡単にいえば「すでに街として成り立っていて、これからも積極的に整備していく場所」です。
住宅や商業施設、道路、公園などの都市インフラが整っていて、新たな開発や建築が原則として認められています。
街を計画的に作っていくための区域なので、建築行為に関する規制はあるものの、基本的には家もアパートも店舗も建てられます。
また上下水道、電気、ガスなどのインフラが早く整備されるのも特徴。生活利便性が高く資産価値も比較的安定しています。
市街化区域でできること
市街化区域では原則として開発行為や建築が可能なので、住宅建設、アパート経営、商業施設、賃貸ガレージ、トランクルームなど多様な土地活用ができます。
自治体の条例や用途地域によって高さ制限や建ぺい率、容積率などのルールが決められているため、計画時にはそれらを確認する必要があります。
しかし基本的な方向性としては「街を育てる」地区なので自由度が高くスピード感を持って活用を進めやすいと言えます。
市街化区域のメリット
市街化区域の最大のメリットは利便性の高さです。
公共交通や商業施設へのアクセスが良いため、居住需要が安定しているので、賃貸物件の稼働にもプラスに働きます。
また開発許可のハードルが低いため、建築計画が比較的スムーズに進む傾向があります。
土地を資産として積極的に使いたい人に向く区域と言えます。
市街化調整区域とは何か
市街化調整区域は、市街化区域とは対照的に「市街化を抑制する場所」です。
無秩序に街が広がってしまうのを防ぐために都市計画法で制限がかけられていて、原則として住宅やアパートなどの開発は認められません。
農地や森林を守る目的があることも多く、都市的な建物が少なくのどかな景観が維持されているケースが多いです。
市街化調整区域で建てられないもの
市街化調整区域では原則として開発行為が禁止されているため、一般的な住宅や賃貸アパート大型店舗などは許可が下りません。
ただし例外的に建てられるものもあって、分家住宅、既存宅地、一定条件の公共施設などは許可される場合があります。
しかし多くのケースでは許可が下りず土地活用の選択肢はかなり限られます。
市街化調整区域でできる活用
調整区域でも農地として使う、家庭菜園、資材置き場などの簡易用途は可能です。
ただしこれも地目や自治体の方針で制限されているため、事前確認が欠かせません。
トランクルームや駐車場などの活用は、地域によって許可が出ることもありますが審査は厳しく、建築物を伴う計画はほぼ不可能と考えた方が現実的です。
どうして2つの区域があるのか
区域が分けられている背景には「街を計画的に育てる」という都市計画の思想があります。
街を無秩序に広げるとインフラ整備が追いつかず、水道や道路整備のコストが増え生活の質も低下します。
そこで成長させるエリアと抑えるエリアを分け、メリハリのある都市づくりを行っているのです。
言い換えると市街化区域は「育てる場所」であり市街化調整区域は「抑える場所」です。
自分の土地がどちらの区域かしらべる方法
自分の土地が市街化区域か市街化調整区域のどちらに属しているかは、自治体の都市計画図で確認できます。
市役所の都市計画課や公式ホームページの地図サービスで住所を入力することで、用途地域や区域区分が確認できます。
もし土地活用を検討している場合は必ず事前確認を行い、計画が許可制度の対象かどうかを把握することが重要です。
市街化調整区域でも例外的に建築できるケース
調整区域では原則として建築不可ですが例外制度があります。
既存宅地制度（自治体によって扱いが異なる）
過去に住宅が建っていた土地で一定の条件を満たしている場合に限り、家の再建築が認められることがあります。
ただし全国一律ではなく、自治体ごとにルールが細かく異なっているので、必ず地域の窓口での確認が必要です。
分家住宅
農家の子が親元で生活するための住宅など、家族関係に基づく特例で建築が認められることがあります。
これも厳格な審査があるため、気軽に利用できる制度ではありません。
土地活用の観点から見る2つの区域の違い
土地活用という視点で見た場合、市街化区域は選択肢が幅広く、アパート経営、貸家、店舗、駐車場、トランクルームなど多くの手法が利用できます。
一方市街化調整区域はほとんど活用できず、駐車場や太陽光発電でさえ許可が必要な場合があります。
収益化を図りたい土地オーナーにとって区域区分は非常に重要な判断材料です。
特に調整区域の土地を相続した人からは「家を建てられると思っていたのに許可が出ない」という相談が多く計画の前に区域確認をすることが欠かせません。
まとめ
以上、市街化区域と調整区域は何が違うの？知らないと困る土地のルール...というお話でした。
- 市街化区域は街を積極的に育てる場所であり、建築や開発がしやすい区域です。
- 一方市街化調整区域は市街化を抑えるために厳しい規制があり、住宅建築や土地活用が大きく制限されます。
自分の土地がどちらかを知ることは土地活用の第一歩であり、計画を失敗しないための基本です。
土地活用や相続の検討を進める場合は、都市計画図の確認と自治体への相談をセットで行うことをおすすめします。
