トランクルーム経営は相続税対策になると言われますが、税務上「貸付事業」として認められなければ効果がありません。
トランクルーム事業が小規模宅地等の特例を受けるための要件と、認められるための運営実態を解説します。
トランクルームを「貸付事業」として認めてもらう意味
トランクルームを活用した土地活用が相続税対策として有効なのは、「貸付事業用宅地」として認められた場合に、土地の評価額を最大50％減額できるからです。
ただし、これは誰でも自動的に受けられる制度ではありません。
「実際に事業として運営している実態」があることが条件です。
税務署は「形式的にコンテナを置いただけの節税対策」や「相続直前に始めた見せかけの事業」には非常に厳しく、実態が伴わないと特例が否認されることがあります。
小規模宅地等の特例とは
まず前提として、小規模宅地等の特例は、相続時に土地の評価額を軽減できる制度です。
- 貸付事業用宅地等：最大200㎡まで50％減額
- 特定居住用宅地等（自宅など）：最大330㎡まで80％減額
つまり、トランクルームを「貸付事業」として運営していれば、
その土地は「貸付事業用宅地」として50％の評価減が可能になります。
逆に、単なる「資産運用」や「物置貸し」扱いにされると、評価減が受けられません。
特定居住用宅地等＝相続が開始される直前まで亡くなった人やその人と生計をともにしていた親族が居住用に使っていた宅地
税務上「貸付事業」と認められるための3つの条件
税務署が実際に判断する際のポイントは、以下の3点です。
① 継続的・独立した事業として行われていること
単発的な貸付ではなく、継続的に複数人に対して賃貸していることが前提です。
- 月極や年契約など、期間の定めがある契約形態
- 複数の利用者が存在し、常に貸付が行われている
- 一定期間以上（目安として1年以上）継続して運営している
相続直前に開業した場合や、稼働率が極端に低い場合は「事業としての実態がない」と判断される可能性があります。
② 賃貸収入が事業所得または不動産所得として計上されていること
確定申告で事業所得または不動産所得として適切に申告しているかが重要です。
- 所得区分：不動産所得（または事業所得）
- 帳簿・帳票を整備している（収入・支出の記録）
- 貸付契約書や領収書を保管している
税務署は帳簿の有無を重視します。
「確定申告していない」「契約書がない」場合、節税目的だけの施設とみなされるリスクが高いです。
③ 貸付事業として自立していること
他の事業や建物の“ついで”ではなく、独立した事業活動であることが必要です。
たとえば、自宅の一角を貸しているだけでは「貸付事業」として扱われません。
- 敷地を明確に区分している
- 管理・清掃・募集などの運営業務を行っている
- 自主運営または管理委託契約がある
事業として成立しているかを総合的に判断されます。
特に注意すべき「否認されやすいケース」
税務署は、節税目的で形式的にトランクルームを設置したケースに厳しく対応しています。
以下のような場合は、特に注意が必要です。
| ケース | 否認される可能性 |
|---|---|
| 相続直前にコンテナを設置 | 高い（継続性なし） |
| 利用者が1〜2人しかいない | 高い（事業性なし） |
| 契約書・領収書がない | 高い（証拠不十分） |
| 管理を業者に丸投げで実態が不明 | 中程度 |
| 名義上は貸付でも実際は空き地 | 高い |
つまり、「見せかけの事業」ではなく、経済的な活動として運営している証拠が求められるのです。
実際に認められやすくするための実務ポイント
1. 開業届・青色申告を提出する
税務署に開業届を出し、帳簿を整備して青色申告を行うと、「事業としての実態がある」と認められやすくなります。
2. 賃貸契約書・収支記録を保管する
契約書、振込記録、管理会社からのレポートなど、事業運営の証拠となる書類を5年以上保管しておきましょう。
3. 管理業務を明確にする
管理委託契約を結び、清掃・巡回・集金などを継続的に行う体制を整えます。
「放置されたコンテナ群」では事業性を証明できません。
4. 長期的に稼働している実績を積む
相続直前の短期間ではなく、少なくとも数年単位で継続運営している実績が重要です。
可能であれば、相続発生前から確定申告・管理報告を積み重ねておくことが望ましいです。
相続対策でトランクルームを建てる前に確認すべきこと
- その土地は「貸付事業用宅地」として認められる地域か
- 用途地域や建築基準に問題はないか
- 建設費に対して節税効果が見合うか
- 管理会社の信頼性と事業実績
節税目的だけでなく、事業として継続できるかを確認することが何より大切です。
税務上の要件を満たしても、空室が続けば収支は赤字になります。
トランクルームは“節税目的”ではなく“事業目的”で始めることが条件
以上、そのトランクルーム経営は相続税対策で認められません！節税の必須ポイント...というお話でした。
トランクルームは、相続税対策として非常に有効な手段になり得ます。
しかしそれは、税務上「貸付事業」として認められて初めて成立する話です。
- 継続的な貸付実態
- 契約・帳簿・申告の整備
- 管理運営の体制
この3つが揃って初めて、節税効果が法的に認められる「貸付事業」となります。
つまり、“節税目的で始める”のではなく、“貸付事業として成立させる”ことが本当の条件。
この順番を間違えなければ、トランクルームは小規模でも効果的な相続対策になります。
