相続税対策でアパート経営が失敗しやすい理由とは

08.11.2025

相続税対策でアパートを建てたのに、家賃下落やローン返済で苦しむオーナーが増えています。

アパート経営はなぜ失敗するのか？節税の仕組みと落とし穴、そして堅実に資産を守るための考え方を解説します。

「節税のために建てた」は危険な出発点

相続税対策としてアパートを建てると、現金が不動産に変わることで評価額が下がり、相続税が軽減されるのは事実です。
ただし、これはあくまで「結果的に税金が減る」ものであって、「建てれば得する」わけではありません。

多くの失敗は、“節税ありき”で建てたことから始まります。
本来は事業として採算を取るべきなのに、「税金が減るから」という理由だけで建てると、その後のローン返済・維持費・空室リスクに耐えられなくなるのです。

アパート経営が相続税対策になるのは、主に次の3つの効果によります。

つまり、「現金を建物に変えることで見かけ上の資産を減らす」ことで節税ができるという仕組みです。

しかし、ここに大きな落とし穴があります。

アパート経営のシミュレーションは、新築時の家賃・満室想定で計算されることが多いです。
しかし、5年、10年経てば周辺に新築物件が増え、家賃は確実に下落します。

例えば家賃8万円×6戸＝月48万円で計画していても、10年後に家賃7万円まで下がると、収入は年間72万円減少。
この差はローン返済を圧迫し、節税どころか赤字経営に転落します。

相続税の節約は一度きりですが、家賃収入の減少はずっと続く。
この“時間差のリスク”が、最も見落とされやすい点です。

節税目的で建てたアパートは、長期的な維持コストを見落としがちです。

こうした費用は、年間家賃収入の10〜15％を超えることもあります。
節税効果で減った相続税よりも、修繕費で支出が上回ることも珍しくありません。

また、入居者対応・クレーム処理・清掃管理など、手間の負担も重くなります。
節税後の“維持の大変さ”を想定していない人ほど、後悔しやすいのです。

相続税対策のために高額なローンを組むと、将来的に子ども世代に返済義務が引き継がれることがあります。

相続時に現金が少なく、ローン残高だけが残っていると、「相続税は減ったけど、生活が苦しい」という事態になります。

特に地方や郊外では、将来的な入居需要が読みにくく、“残った資産が負債化する”リスクを抱えることになります。

アパートは地域の人口減少・高齢化の影響を直接受けます。
地方都市ではすでに「アパート空き部屋率30％超」の地域も増えています。

さらに、建設ラッシュが続くことで、過剰供給による家賃競争が起きています。
節税目的で一斉に建てられたアパート同士が競合し、
結果的に「満室前提の計画」が成立しなくなるのです。

相続税対策でアパートを建てると、確かに初回の相続時には評価が下がります。
しかし、その後は固定資産税・都市計画税が毎年かかり続けます。

また、土地の評価が下がったとはいえ、建物自体の老朽化が進めば売却もしにくい。
「節税は終わったのに、維持費だけが残る」という構造になりやすいのです。