土地活用の用途地域とは？種類や建てられるものなど制限を解説

23.10.2025

土地活用を考えるとき、まず最初に確認すべきが「用途地域（ようとちいき）」です。
この指定によって、建てられる建物の種類・大きさ・用途がすべて決まります。

この記事では、用途地域とはなにか、建てることのできる建物の種類や制限など、土地活用に大きく影響する法的な定めについて解説します。

用途地域とは？

用途地域とは、都市計画法で定められた土地の使い方のルールのこと。
「このエリアは住宅中心に」「ここは商業活動を優先」など、街全体のバランスを保つために定められた制度です。

たとえば同じ100坪の土地でも、用途地域で定められた種類によって

がそれぞれ決められていて、それらの要因によって収益性も投資額も大きく変わります。

全国の市街化区域では、以下の13種類の用途地域が設定されています。

大分類	用途地域	主な特徴	建てられるもの
住居系	第一種低層住居専用地域	静かな住宅街。高さ制限あり	戸建住宅、小規模な診療所など
	第二種低層住居専用地域	小規模な商店も可能	戸建住宅、美容室、クリニックなど
	第一種中高層住居専用地域	3〜5階程度のマンションが可能	住宅、共同住宅、小規模店舗
	第二種中高層住居専用地域	中規模店舗も可能	住宅、コンビニ、学習塾など
	第一種住居地域	住宅を中心に商業施設も一部可	マンション、店舗併用住宅など
	第二種住居地域	幹線道路沿い向け	マンション、飲食店、事務所など
	準住居地域	車関連施設が建てやすい	ガソリンスタンド、店舗、住宅
	田園住居地域	農業と住居の共存	農家住宅、直売所など
商業系	近隣商業地域	住宅と商業の混在エリア	店舗、飲食店、マンションなど
	商業地域	駅前・繁華街向け	ビル、ホテル、マンションなど
工業系	準工業地域	住宅と軽工業が共存	倉庫、工場、住宅など
	工業地域	製造業中心	工場、倉庫など（住宅も可）
	工業専用地域	住宅建設NG	工場のみ可、住居不可

→ ほとんどの住居系地域で建築可能。
ただし「工業専用地域」では住宅建設ができません。

→ 「第二種住居地域」や「準住居地域」「近隣商業地域」がおすすめ。
住宅地の中でも、通り沿いなら小規模店舗やトランクルームは建てられます。

倉活用地

例えばトランクルームで区分される「倉庫」は、第二種中高層住居専用地域では3階以上では建てることができません。

→ 「準工業地域」「工業地域」であれば建設可能。
ただし、住宅地に隣接する場合は騒音・振動の規制を受けます。

→ 「第一種中高層住居専用地域」以上のエリアが対象。
「低層住居専用地域」では3階建て以上が制限されることがあります。

自分の土地がどの用途地域に指定されているかは、市区町村のホームページや都市計画課で確認できます。

検索キーワード例：
「◯◯市　用途地域　都市計画図」

倉活用地

昔は紙の用途地域地図を書店で買ったり、役所に行って閲覧していたりしていました。
現在は市などのホームページで公開されているので、誰でも手軽に確認できるようになっています。

また、固定資産税の評価証明書や不動産登記簿にも、用途地域の記載がある場合があります。

建物を計画する際は、以下の制限なども合わせて確認します。

これらを超える建物は、建築確認申請が通りません。

倉活用地

これら以外にも、独自の制限がある「地区計画」が定められた地域もあるので、その土地にどういった規制があるのか役所に確認することが必要です。

同じ土地でも、用途地域によって「できる活用」が全く異なります。
そのため、活用プランを立てる前に、まず用途地域を確認することが必須です。

倉活用地

そのエリアに定められた用途地域によって、選択できる土地活用の種類が制限されることもあります。逆に用途地域が定められてるからこそ、その町並みに適した活用法が見つけられる側面もあります。

以上、土地活用の用途地域とは？種類や建てられるものなど制限を解説...というお話でした。

用途地域は、土地活用の出発点です。

これを正しく理解しておくことで、ムダな計画や失敗投資を防ぎ、最適な活用プランが立てられます。

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