トランクルーム・貸し倉庫は貸家建付地になる？相続税評価減の条件

16.10.2026

トランクルームや貸し倉庫を経営している土地は、相続税の計算で「貸家建付地」として評価を下げられるのでしょうか。

結論からいうと、トランクルームや貸し倉庫でも、建物の賃貸借契約などの条件によっては貸家建付地に該当する可能性があります。 一方、利用者に収納スペースを提供する契約や、土地だけを貸す契約では、扱いが異なる場合があります。

この記事では、国税庁の評価基準をもとに、貸家建付地の仕組みやトランクルームの運営方式による違い、相続税評価額の計算方法を解説します。

結論｜トランクルーム・貸し倉庫も貸家建付地になる場合がある

貸家建付地とは、所有する土地に建てた建物を他人へ貸し付けている場合、その建物の敷地として使われている土地のことです。

一般的にはアパートや賃貸マンションの敷地が代表例ですが、必ずしも住宅だけが対象というわけではありません。

国税庁は、貸家建付地の対象を、借家権の目的となっている家屋の敷地としています。

したがって、トランクルームや貸し倉庫でも、建物の賃貸借関係などによって判断が変わります。

運営方式によって相続税評価が変わる

活用方法	貸家建付地の可能性
アパートを建てて部屋を貸す	原則として対象になり得る
建物としての倉庫を1棟貸す	対象になり得る
倉庫内の区画を賃貸借契約で貸す	契約内容などによって判断
収納サービスとしてスペースを提供	原則として別の判断が必要
土地を倉庫事業者へ貸す	貸宅地などの評価を検討
更地にコンテナを設置して収納サービスを提供	建物性・契約内容などを確認

重要なのは、「トランクルーム」という名称だけでは相続税評価を判断できないことです。

同じ収納用途でも、利用者との契約内容や施設の構造、土地・建物の所有関係によって評価が変わる可能性があります。

貸家建付地とは？相続税評価額が下がる仕組み

貸家建付地とは、所有する土地の上に建物を建て、その建物を第三者へ貸し付けている場合の敷地をいいます。

例えば、自分が所有する土地に賃貸アパートを建て、入居者へ貸しているケースです。

この場合、建物には借家人の権利が生じるため、所有者が自由に使用・処分できる状態とは異なります。

そこで、相続税や贈与税の土地評価では、一定の条件のもとで借家人の権利を考慮した評価が行われます。

貸家建付地の計算式

国税庁では、次の計算式を用いています。

貸家建付地の評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

それぞれの意味は次のとおりです。

項目	意味
自用地評価額	自分で使用する土地として評価した金額
借地権割合	地域ごとに定められた借地権の割合
借家権割合	建物を借りる人の権利に関する割合
賃貸割合	建物のうち賃貸されている部分の割合

借地権割合と借家権割合は、相続が発生した年の国税庁の財産評価基準書などで確認します。

具体例｜評価額3,000万円の土地ならいくら下がる？

例えば、次の条件で計算してみましょう。

自用地評価額：3,000万円
借地権割合：60％
借家権割合：30％
賃貸割合：100％

この場合、計算式は次のようになります。

3,000万円×（1－0.6×0.3×1.0）

＝2,460万円

つまり、評価額は次のように変わります。

項目	金額
自用地としての評価額	3,000万円
貸家建付地としての評価額	2,460万円
評価額の差	540万円
評価減率	18％

この例では、貸家建付地として評価できることで、土地の相続税評価額が540万円低くなります。

ただし、これはあくまでも土地の評価額の差です。相続税そのものが540万円安くなるわけではありません。

また、すべての土地で18％の評価減になるわけでもありません。

実際の評価減率は、地域の借地権割合や建物の賃貸状況によって異なります。

トランクルームは貸家建付地になる？3つの運営方式で比較

トランクルームには、大きく分けて建物を貸す方式、収納サービスを提供する方式、土地を事業者へ貸す方式があります。

見た目が似ていても、相続税評価の考え方が異なることがあります。

① 建物を貸し出す方式｜貸家建付地になる可能性がある

例えば、自分が所有する土地に倉庫を建て、その建物を事業者へ1棟貸しするケースです。

建物の賃貸借契約によって借家権が生じる場合、その敷地は貸家建付地として評価できる可能性があります。

ここで重要なのは、建物が住宅か倉庫かという用途だけではありません。

建物の賃貸借契約が成立しているか、借家権が認められるかといった点です。

ただし、倉庫と名付けられていても、実際の契約が保管サービスの提供であれば同じ扱いになるとは限りません。

契約書の名称だけでなく、利用者へどのような権利を与えているかも確認する必要があります。

② 収納サービス方式｜貸家建付地とは限らない

トランクルームには、利用者へ特定の収納スペースを提供し、荷物を保管するサービスとして運営されているものもあります。

この場合、利用者が建物の一部を借りているように見えても、契約の実態によっては建物の賃貸借とは異なる扱いになる可能性があります。

例えば、次のような点が判断材料になります。

利用者が特定区画を排他的に使用できるか
運営者が荷物を保管・管理する契約になっているか
契約上、建物の使用収益を認めているか
利用区画の構造や独立性はどうなっているか
実際の運営内容と契約書が一致しているか

そのため、収納スペースを貸しているという事実だけで、貸家建付地の評価減を受けられると判断するのは避けましょう。

トランクルーム経営で相続税評価減を期待する場合は、事業開始前から運営方式と契約内容を確認することが重要です。

③ 土地をトランクルーム事業者へ貸す方式｜貸宅地との違いに注意

土地オーナーが建物を建てず、事業者へ土地を貸し出す方法もあります。

例えば、土地を借りた事業者が自ら倉庫を建築してトランクルーム事業を行うケースです。

この場合、土地オーナーが建物を貸しているわけではないため、一般的な貸家建付地とは異なる評価になります。

建物所有を目的とした借地権が設定される場合は、貸宅地として評価することなどが考えられます。

一方、単なる一時使用の土地賃貸借や、建物所有を目的としない契約では、別の評価になる場合があります。

土地を貸しているからといって、必ず貸宅地になるわけではありません。

土地の契約内容や事業者が設置する施設の状況に応じて判断する必要があります。

貸家建付地と貸宅地はどう違う？

土地活用を検討する際、貸家建付地と貸宅地は混同しやすい言葉です。

大きな違いは、土地オーナーが建物を所有して貸しているのか、土地そのものを貸しているのかという点です。

比較項目	貸家建付地	貸宅地
土地所有者	土地オーナー	土地オーナー
建物所有者	原則として土地オーナー	原則として借地人
貸しているもの	建物	土地
主な権利関係	借家権	借地権
代表例	賃貸アパート・貸しビル	借地上の住宅・事業用建物
土地の評価方法	借地権割合・借家権割合・賃貸割合を考慮	借地権割合などを考慮

例えば、土地オーナーが倉庫を建てて第三者へ貸す場合は、貸家建付地の検討対象になります。

反対に、土地だけを貸し、事業者が建物を建てて運営する場合は、貸宅地などの評価を検討します。

トランクルームの事業形態によって、相続税評価の仕組みも変わる可能性があるのです。

貸し倉庫と屋内型トランクルームでは相続税評価が違う？

土地活用として倉庫を建てる場合、「貸し倉庫」と「屋内型トランクルーム」では、契約形態が異なることがあります。

建物の外観が似ていても、相続税評価の取り扱いまで同じになるとは限りません。

倉庫を1棟貸しする場合

例えば、土地オーナーが自分の土地に倉庫を建て、その倉庫を法人や個人事業主へ1棟貸しするケースです。

この場合、契約が建物の賃貸借に該当し、借家権が認められるのであれば、敷地を貸家建付地として評価できる可能性があります。

貸家建付地という名称から住宅専用の制度と思われがちですが、国税庁の評価基準では、建物が住宅であることだけを条件としているわけではありません。

重要なのは、建物に借家権が成立しているかどうかです。

ただし、単に倉庫という名称で契約しているだけでは判断できません。

実際の契約内容や建物の利用状況に応じて評価する必要があります。

屋内型トランクルームの場合

屋内型トランクルームでは、建物の内部を複数の収納区画に分けて利用者へ提供する方式が一般的です。

ただし、利用者との契約が建物の賃貸借なのか、荷物の保管サービスなのかによって法的な関係が異なる場合があります。

例えば、利用者が独立した区画を排他的に使用できる契約であれば、建物の賃貸借に該当する可能性があります。

一方、運営会社が利用者の荷物を預かり保管する契約の場合、建物の賃貸借とは異なる扱いになることがあります。

また、建物の中を簡易的なパーティションで区切っただけの場合、各収納区画が独立した賃貸部分と評価されるかについても注意が必要です。

屋内型トランクルームだから貸家建付地になる、あるいはならないと一律に判断することはできません。

相続税対策を目的として建物を建築する場合は、設計段階から契約形態や運営方式を税理士に確認しておくことをおすすめします。

コンテナ型トランクルームは貸家建付地になる？

土地活用では、屋外に収納コンテナを設置して貸し出す方法もあります。

この場合は、屋内型トランクルームとは別の確認事項があります。

特に重要なのが、コンテナが建築物に該当するかという点と、利用者との契約内容です。

コンテナだから建物ではないとは限らない

一般的に、コンテナを土地に設置して継続的に倉庫として利用する場合、建築基準法上の建築物に該当することがあります。

ただし、建築基準法上の建築物に該当することと、相続税評価上の貸家建付地に該当することは別の問題です。

相続税評価では、その施設がどのような財産として扱われるか、どのような権利関係で利用されているかを確認する必要があります。

したがって、コンテナを設置しただけで土地の相続税評価が下がるわけではありません。

コンテナ型で確認したい3つのポイント

コンテナ型トランクルームで相続税評価を検討する際は、次の点を確認しましょう。

施設の法的な位置付け：コンテナの設置方法や構造、固定状況など
契約内容：建物の賃貸借なのか、保管サービスなのか
土地と施設の所有関係：土地オーナーが施設も所有するのか、事業者が設置するのか

例えば、土地オーナーが事業者へ土地だけを貸し、事業者がコンテナを設置する場合、通常の貸家建付地とは異なる評価を検討することになります。

一方、土地オーナーが施設を所有して利用者へ貸す場合でも、施設の性質や契約関係によって結論が変わります。

トランクルームを活用した相続税対策では、建物を設置すること自体よりも、施設の法的位置付けと貸付契約の実態が重要です。

空室があるトランクルームでも貸家建付地の評価減を受けられる？

貸家建付地の評価では、建物の賃貸割合が重要になります。

例えば、アパートの一部が空室になっている場合、すべての部屋が賃貸されている場合と同じ評価になるとは限りません。

これは、貸家建付地の対象となるトランクルームや貸し倉庫でも確認したいポイントです。

賃貸割合によって評価額が変わる

貸家建付地の評価では、建物のうち賃貸されている独立部分の割合を考慮します。

例えば、次の条件で考えてみましょう。

自用地評価額：3,000万円
借地権割合：60％
借家権割合：30％
賃貸割合：50％

計算式は次のとおりです。

3,000万円×（1－0.6×0.3×0.5）

＝2,730万円

賃貸割合が100％の場合は2,460万円でしたが、50％の場合は2,730万円になります。

賃貸割合	土地評価額	自用地との差
100％	2,460万円	540万円
75％	2,595万円	405万円
50％	2,730万円	270万円
25％	2,865万円	135万円
0％	3,000万円	0円

※独立した賃貸部分があり、それぞれの賃貸状況に応じて賃貸割合を計算できることを前提とした例です。

ただし、トランクルームの収納区画数を単純に数えて、そのまま賃貸割合にできるとは限りません。

国税庁では、構造上区分された独立部分の床面積をもとに賃貸割合を計算することを基本としています。

収納区画の構造や契約形態によっては、この計算方法自体を適用できない場合があります。

一時的な空室なら賃貸中として扱える場合がある

国税庁では、継続的に賃貸していたアパートなどの独立部分が、一時的に空室になっていた場合の取り扱いも示しています。

例えば、次のような事情が判断材料になります。

相続開始前から継続して賃貸されていた
退去後、速やかに新しい入居者を募集していた
空室期間中に別の用途で使用していない
空室期間が相続開始の前後で短期間だった
相続開始後も継続的な賃貸が行われている

これらの事実関係から一時的な空室と認められれば、賃貸されていたものとして扱える場合があります。

ただし、長期間空室のまま放置されている区画や、そもそも独立した賃貸部分に該当しない区画まで同じように扱えるとは限りません。

トランクルームの空室についても、アパートと同じ評価が自動的に適用されるわけではない点に注意しましょう。

トランクルーム経営と小規模宅地等の特例は併用できる？

トランクルーム経営による相続税対策を考える際、貸家建付地とあわせて確認したいのが「小規模宅地等の特例」です。

この2つは似ているように見えますが、別の制度です。

貸家建付地と小規模宅地等の特例の違い

項目	貸家建付地の評価	小規模宅地等の特例
性質	土地の財産評価方法	相続税の課税価格の特例
主な判断	借家権・賃貸割合など	土地の用途・承継要件など
面積制限	この評価方法自体には一律の面積上限なし	区分ごとに限度面積あり
相続税対策	借家権による評価減	要件に応じた一定割合の減額
主な対象	借家権の目的となる家屋の敷地	一定の事業用・貸付事業用・居住用宅地等

例えば、貸家建付地として評価される土地について、さらに貸付事業用宅地等の要件を満たす場合、両方の仕組みを考慮できることがあります。

ただし、貸家建付地であるという理由だけで、小規模宅地等の特例を必ず適用できるわけではありません。

貸付事業用宅地等は200㎡まで50％減額

国税庁では、一定の貸付事業用宅地等について、200㎡までの部分を50％減額できる制度を設けています。

例えば、次の条件を考えてみましょう。

土地面積：200㎡
自用地評価額：3,000万円
貸家建付地評価後：2,460万円
貸付事業用宅地等の要件を満たす

この場合、ほかの特例との選択関係などに問題がなく、土地全体が対象となると仮定すれば、次の計算になります。

2,460万円×50％＝1,230万円

つまり、相続税の計算上の土地評価額が1,230万円になる計算です。

評価段階	金額
自用地評価額	3,000万円
貸家建付地としての評価額	2,460万円
小規模宅地等の特例適用後	1,230万円

ただし、この計算は両方の要件を満たす仮定の例です。

トランクルームを建てれば誰でもこの評価減を受けられる、という意味ではありません。

貸付事業を相続することなどが条件になる

貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用するには、相続人が事業を引き継ぐことや、相続税の申告期限まで土地を保有することなど、一定の要件があります。

また、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた土地については、原則として特例の対象外となる制限があります。

一定の例外もありますが、相続が近づいてからトランクルームを建てれば必ず評価減を受けられるわけではありません。

さらに、事業の内容によっては、貸付事業用宅地等ではなく、別の事業用宅地等に該当するかを検討する場合もあります。

小規模宅地等の特例は、建物の名称ではなく、実際の事業内容と法定要件に基づいて判断する必要があります。

固定資産税と相続税評価は別の制度

トランクルーム経営では、相続税だけでなく毎年の固定資産税にも注意が必要です。

しかし、相続税評価が下がることと、固定資産税が安くなることは同じではありません。

トランクルームを建てても住宅用地の特例が使えるとは限らない

住宅が建っている土地には、固定資産税の住宅用地特例が適用される場合があります。

一方、倉庫やトランクルームは、通常の住宅とは用途が異なります。

そのため、トランクルームを建てたからといって、住宅用地の特例が適用されるわけではありません。

土地の固定資産税評価や課税標準の扱いは、実際の土地利用状況などによって判断されます。

また、建物として固定資産税の課税対象になる施設であれば、建物自体にも固定資産税が発生する可能性があります。

相続税評価減だけに注目せず、毎年の税負担も含めて事業収支を考えることが重要です。

相続税対策だけでトランクルームを始めるのはおすすめしない

ここまで、貸家建付地や小規模宅地等の特例について解説しました。

しかし、土地活用を検討する際に、相続税評価減だけを目的にすることはおすすめしません。

なぜなら、評価減が認められたとしても、トランクルーム事業そのものに収益性がなければ、建築費用や維持管理費の負担が大きくなる可能性があるためです。

例えば、次のような費用が発生します。

建物や設備の建築・設置費用
固定資産税・都市計画税
建物や設備の修繕費
保険料
清掃・管理費
集客費用
借入金の返済

さらに、トランクルームは立地や料金、周辺需要によって稼働率が変わります。

相続税評価を下げられる可能性があっても、空室が多く収益が不足すれば、土地活用として成功しているとはいえません。

相続税対策としてトランクルームを検討する場合は、次の順番で考えるのがよいでしょう。

その土地に収納需要があるか
建築費用と収益のバランスが取れるか
運営方式や契約形態はどうなるか
相続税評価にどのような影響があるか
相続後も事業を継続できるか

相続税対策は重要ですが、まずは土地活用として成立することが前提です。

トランクルームと貸家建付地に関するFAQ

Q. トランクルームを建てれば貸家建付地になりますか？

必ずしも貸家建付地になるわけではありません。

建物の性質や賃貸借契約の内容などによって判断が異なります。

単にトランクルームを建築しただけで、土地の相続税評価が下がるわけではない点に注意しましょう。

Q. 貸し倉庫なら貸家建付地になりますか？

建物の賃貸借契約によって借家権が成立している場合は、貸家建付地として評価できる可能性があります。

ただし、貸し倉庫という名称だけでは判断できません。

契約内容や建物の使用状況、所有関係などを確認する必要があります。

Q. コンテナ型トランクルームでも評価減はありますか？

コンテナの設置方法や法的な位置付け、契約内容によって扱いが異なります。

コンテナ型だから必ず評価減がないとも、必ず評価減を受けられるともいえません。

具体的な施設の構造や運営方式を確認して判断する必要があります。

Q. トランクルームに空室があると評価減は少なくなりますか？

貸家建付地として評価される場合、賃貸割合が評価額に影響することがあります。

ただし、賃貸割合は単純な区画数や稼働率ではなく、国税庁の基準に従って計算する必要があります。

また、一時的な空室については賃貸中として扱える場合もあります。

Q. トランクルーム経営で小規模宅地等の特例は使えますか？

事業内容や土地の利用状況、相続人の事業承継などの要件によって判断されます。

貸付事業用宅地等に該当すれば、一定の面積について50％減額できる場合があります。

ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた土地には原則として制限があるため、注意が必要です。

Q. 貸家建付地になると相続税は何％安くなりますか？

一律ではありません。

土地の自用地評価額や借地権割合、借家権割合、賃貸割合によって評価減率が変わります。

また、土地の評価額が下がる割合と、最終的に支払う相続税が減る割合は異なります。

Q. 相続税対策ならアパートとトランクルームのどちらがよいですか？

相続税評価だけでは比較できません。

アパートとトランクルームでは、建築費用や収益性、管理の手間、将来の需要などが異なります。

また、トランクルームの運営方式によって相続税評価の扱いが変わるため、税務上のメリットを一律に比較することもできません。

土地の立地や面積、資金計画、将来の相続方針などを総合的に考えることが重要です。

まとめ｜トランクルームの相続税評価減は契約形態と運営方式で判断する

以上、トランクルーム・貸し倉庫は貸家建付地になるのか、相続税評価減の条件についてのお話でした。

今回のポイントを整理すると、次のとおりです。

貸家建付地は住宅の敷地だけに限られるわけではない
貸し倉庫でも借家権が成立する場合は対象になり得る
屋内型トランクルームは契約形態によって判断が変わる
コンテナ型は施設の性質や所有関係などの確認が必要
貸家建付地の評価では賃貸割合が重要になる
小規模宅地等の特例を適用できる場合もある
相続税評価減だけを目的とした土地活用には注意が必要

トランクルームや貸し倉庫は、土地の状況によって有効な活用方法になる可能性があります。

しかし、同じトランクルームという名称でも、運営方式や契約内容によって相続税評価の取り扱いが異なる場合があります。

相続税対策を重視するなら、建築計画や運営方式を決める前に、土地活用に詳しい税理士へ相談することをおすすめします。

また、相続税評価減が認められるとしても、建築費用や維持管理費、稼働率などを含めた収支が重要です。

税金だけで判断せず、その土地に合った活用方法を比較しながら検討しましょう。