100坪ほどの土地を活用するなら、「トランクルームとアパートではどちらが得なのか？」と迷う方もいるでしょう。
アパートは住宅用地の固定資産税特例や貸家建付地による相続税評価上のメリットが期待できる一方、建築費や空室、修繕負担が大きくなります。トランクルームは住宅とは税制が異なるものの、土地条件によってはアパートより運営しやすいケースがあります。
この記事では、100坪（約330㎡）の土地について一定のモデル条件を設定し、相続税評価・固定資産税・5年間の収益・管理リスクを比較します。
※この記事の金額は制度の違いを分かりやすくするためのモデルケースです。実際の税額・収益は、土地の評価額、借地権割合、固定資産税評価額、建物評価額、相続財産全体、地域の賃料・稼働率などによって大きく変わります。
まず結論｜税金だけならアパートが有利になりやすいが、土地活用はそれだけで決めない
今回のモデルでは、税制上はアパートに有利な要素が多くなります。
主な理由は次のとおりです。
- 賃貸アパートの敷地は、要件を満たせば貸家建付地として評価される
- 貸家の建物にも借家権割合を考慮した評価が行われる
- 住宅用地には固定資産税等の課税標準の特例がある
- 一定の新築住宅には建物の固定資産税の減額措置がある
ただし、これだけで「アパートの方が得」とは判断できません。アパートはトランクルームより建築費、修繕、設備交換、入退去対応などの負担が大きくなる場合があります。
反対にトランクルームも、住宅用地特例が使えないから不利と単純には言えません。建築規模、運営方式、稼働率、管理費によっては収益面で有利になるケースがあります。
このため、今回の比較では相続税→固定資産税→収益→リスクの順番で見ていきます。
100坪の土地で比較するモデル条件
最初に、比較条件を明確にしておきます。
以前の記事では「相続税路線価から固定資産税を計算する」形になっていましたが、相続税評価と固定資産税評価は別の仕組みです。今回はそれぞれ別に仮定します。
共通する土地条件
| 項目 | モデル条件 |
|---|---|
| 土地面積 | 330㎡（約100坪） |
| 相続税上の自用地評価額 | 6,600万円 |
| 固定資産税評価額 | 4,620万円と仮定 |
| 所有者 | 個人 |
| 比較期間 | 5年間 |
| 都市計画税 | 別途説明 |
| 土地取得費 | 既に所有しているため比較対象外 |
固定資産税評価額4,620万円は、この記事内で比較するための仮定値です。
「相続税評価額6,600万円だから固定資産税評価額は必ず4,620万円になる」という意味ではありません。
トランクルームのモデル条件
今回は、屋内型トランクルームを所有者が運営し、収納スペースを利用者へ貸すケースを想定します。
| 項目 | モデル条件 |
|---|---|
| 建物 | 屋内型トランクルーム |
| 延床面積 | 150㎡ |
| 建築費 | 5,000万円と仮定 |
| 建物の固定資産税評価額 | 3,000万円と仮定 |
| 運営 | 収納スペースの貸付 |
| 稼働率 | 後半の収益比較で設定 |
重要なのは、建築費5,000万円×60％＝固定資産税評価額3,000万円と決めているわけではないことです。
建物の相続税評価では、原則として固定資産税評価額を基礎にします。今回は比較のために建物の固定資産税評価額を3,000万円と仮定しています。
また、トランクルームは運営方法や契約形態によって税務上の取り扱いが変わる可能性があります。本記事では「トランクルームなら必ず小規模宅地等の特例で50％減」とは扱いません。
アパートのモデル条件
アパートは6戸の木造2階建てを想定します。
| 項目 | モデル条件 |
|---|---|
| 建物 | 木造2階建てアパート |
| 戸数 | 6戸 |
| 延床面積 | 150㎡ |
| 建築費 | 5,000万円と仮定 |
| 建物の固定資産税評価額 | 3,000万円と仮定 |
| 借地権割合 | 70％ |
| 借家権割合 | 30％ |
| 賃貸割合 | 100％ |
借地権割合は地域によって異なります。今回は比較を分かりやすくするため70％の地域と仮定します。
また、全6戸が相続時点で賃貸されており、賃貸割合100％とします。
相続税評価はどう違う？
まず、土地と建物の相続税評価を比較します。
ここで特に注意したいのが、
貸家建付地
と
小規模宅地等の特例
を混同しないことです。
貸家建付地は土地そのものの評価方法、小規模宅地等の特例は一定の要件を満たした宅地の課税価格をさらに減額できる制度です。
アパートの土地は貸家建付地として評価できる場合がある
自分が所有する土地にアパートを建て、その建物を第三者へ貸している場合、敷地は貸家建付地として評価されることがあります。
評価式は、
自用地評価額×〔1－（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）〕
です。
今回のモデルでは、
- 自用地評価額：6,600万円
- 借地権割合：70％
- 借家権割合：30％
- 賃貸割合：100％
なので、
6,600万円×〔1－（70％×30％×100％）〕
＝6,600万円×79％
＝5,214万円
となります。
つまり、貸家建付地としての評価だけを見ると、
6,600万円→5,214万円
となり、1,386万円評価額が下がるモデルです。
ただし、これは相続税が1,386万円安くなるという意味ではありません。減るのは、相続税を計算するときの土地の評価額です。
【関連記事】貸家建付地とは？評価減の計算方法・節税効果・空室時の注意点
アパートはさらに貸付事業用宅地等を使える場合がある
一定の要件を満たす賃貸アパートの敷地では、小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地等」が適用できる場合があります。
貸付事業用宅地等では、200㎡まで50％減額できる可能性があります。
今回の土地は330㎡なので、330㎡すべてが50％減になるわけではありません。
貸家建付地評価5,214万円を面積按分して考えると、200㎡部分は、
5,214万円×200㎡÷330㎡＝約3,160万円
です。
その50％である約1,580万円を減額すると、
5,214万円－約1,580万円＝約3,634万円
となります。
したがって今回のモデルでは、要件を満たして貸付事業用宅地等を適用できると仮定すると、アパート敷地の課税価格は約3,634万円となります。
ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた土地については原則として対象外となるルールなどがあります。相続直前にアパートを建てれば必ず使える制度ではありません。
アパートの建物も貸家として評価される
建物の相続税評価では、原則として固定資産税評価額を基礎にします。
貸家の場合は、
固定資産税評価額×〔1－（借家権割合×賃貸割合）〕
で考えます。
今回、
- 固定資産税評価額：3,000万円
- 借家権割合：30％
- 賃貸割合：100％
なので、
3,000万円×70％＝2,100万円
です。
土地約3,634万円と建物2,100万円を合わせると、
約5,734万円
となります。
今回のモデルにおけるアパートの相続税評価上の合計は、約5,734万円という計算です。
トランクルームは「必ず土地50％減」ではない
ここは以前の記事で最も大きく修正したいところです。
以前は、
土地6,600万円→50％減→3,300万円
としていました。
しかし、貸付事業用宅地等を適用するとしても、限度面積は**200㎡**です。
330㎡全部を50％減額する計算にはなりません。
さらに、トランクルームは運営方式によって、
貸付事業に該当するのか
自己の事業用として扱う余地があるのか
建物の契約関係をどう評価するのか
などの検討が必要です。
そこで今回は、比較を単純化するため、
「貸付事業用宅地等として200㎡まで50％減額できる条件を満たしたケース」
を仮定して計算します。
トランクルームの土地を200㎡まで50％減額すると？
自用地評価額は6,600万円です。
330㎡のうち200㎡部分は、
6,600万円×200㎡÷330㎡＝4,000万円
です。
この50％となる2,000万円を減額すると、
6,600万円－2,000万円＝4,600万円
となります。
したがって、今回の仮定ではトランクルーム敷地の評価は4,600万円です。
以前の記事の3,300万円より1,300万円高くなります。
トランクルームの建物評価は契約形態によって慎重に考える
トランクルームの建物についても、単純に、
建築費5,000万円×60％
とはしません。
今回のモデルでは建物の固定資産税評価額を3,000万円と仮定しています。
また、アパートのように当然に借家権割合30％を差し引く計算もしません。
トランクルームは、
- 利用者へ収納室そのものを賃貸しているのか
- 保管サービスとして提供しているのか
- 事業者へ建物一括で貸しているのか
などで契約関係が異なるためです。
そこで今回の簡易比較では、建物評価を3,000万円のままとすると、
土地4,600万円＋建物3,000万円＝7,600万円
となります。
相続税評価の比較結果
今回のモデルをまとめると次のようになります。
| 項目 | トランクルーム | アパート |
|---|---|---|
| 自用地評価額 | 6,600万円 | 6,600万円 |
| 土地の評価調整後 | 約4,600万円※ | 約3,634万円※ |
| 建物評価 | 3,000万円※ | 2,100万円 |
| 合計 | 約7,600万円 | 約5,734万円 |
※トランクルームは貸付事業用宅地等が適用できると仮定。アパートも同特例を適用できるものと仮定しています。実際の適用可否は運営形態や相続前後の状況によって異なります。
この条件では、以前の記事のように、
「相続税評価はほぼ同じ」
とはなりません。
むしろアパートの方が、
- 貸家建付地
- 貸家評価
- 貸付事業用宅地等
の効果によって、相続税評価額が低くなるモデルとなります。
ただし、ここから、
「相続税対策ならアパートを建てるべき」
と結論づけるのは危険です。
数千万円を投じて建物を建て、空室や修繕、借入返済が続くことを考えれば、評価減だけで土地活用を決めるべきではありません。
固定資産税は相続税評価額から計算しない
次に固定資産税を比較します。
ここで重要なのは、
相続税評価額6,600万円をそのまま固定資産税計算へ使わないこと
です。
固定資産税は、固定資産税評価額を基礎に計算します。
今回のモデルでは、土地の固定資産税評価額を4,620万円と仮定します。
実際には自治体から送られてくる固定資産税納税通知書や固定資産評価証明書などで確認します。
アパートは住宅用地特例が大きい
住宅が建っている土地では、一定の要件を満たすと住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例があります。
小規模住宅用地は、住宅1戸につき200㎡までの部分について、固定資産税の課税標準が原則として評価額の6分の1になります。
今回のアパートは6戸です。
1戸あたり200㎡なので、
6戸×200㎡＝1,200㎡
まで小規模住宅用地となり得ます。
敷地は330㎡しかないため、要件を満たせば敷地全体が小規模住宅用地の対象になるモデルです。
したがって、
「200㎡だけ1/6、残り130㎡は1/3」
という以前の記事の計算は修正する必要があります。
今回の土地固定資産税評価額を4,620万円とすると、単純化した課税標準は、
4,620万円×1/6＝770万円
です。
標準税率1.4％で計算すると、
770万円×1.4％＝約10万8,000円
となります。
実際の固定資産税には負担調整措置なども関係するため、この金額はあくまで制度比較のための単純モデルです。
トランクルームには住宅用地特例がない
一方、トランクルームは住宅ではないため、住宅用地の1/6特例は通常使えません。
同じ固定資産税評価額4,620万円でも、住宅用地のように単純に1/6へ圧縮することはできません。
このため土地の固定資産税では、一般にアパート側が有利になりやすいのが大きな違いです。
ただし、実際の課税標準額は負担調整措置などによって固定資産税評価額そのものとは一致しない場合があります。
「4,620万円×1.4％＝必ず64万6,800円」
と単純計算して実税額とするのも適切ではありません。
実際に比較するときは、固定資産税納税通知書の課税標準額を確認しましょう。
都市計画税は土地の場所によってかからない場合もある
以前の記事では固定資産税と都市計画税を一緒に比較していましたが、都市計画税はすべての土地に課税されるわけではありません。
市街化区域内の土地・家屋などが対象となるのが基本で、税率も自治体によって異なります。
田舎の土地では、市街化区域外にあり都市計画税がかからないケースもあります。
そのため今回の記事では、
固定資産税を中心に比較し、都市計画税は土地所在地によって別途確認
とします。
【関連記事】市街化区域と市街化調整区域の違いは？建築・土地活用までわかりやすく解説
建物の固定資産税も同じ条件で比較する
土地だけでなく、トランクルームとアパートの建物にも固定資産税がかかります。
今回のモデルでは、両方とも建物の固定資産税評価額を3,000万円と仮定しています。標準税率1.4％で単純計算すると、
3,000万円×1.4％＝42万円／年
です。
ここで注意したいのが、アパートの新築住宅に対する固定資産税の減額措置です。一定の要件を満たす新築住宅では、建物の固定資産税が原則3年間、2分の1に減額されます。2026年度税制改正では床面積要件の下限が40㎡に引き下げられています。(国土交通省)
しかし、今回のモデルは延床150㎡・6戸なので、単純平均すると1戸25㎡です。この条件のままでは、現在の床面積要件を満たさない想定となるため、この記事では新築住宅の1/2減額を適用しないものとして比較します。
以前の記事のように、
「新築アパートだから3年間は必ず建物固定資産税が半額」
とするのは適切ではありません。
実際の計画では、各戸の床面積や建築時期などを確認してください。
固定資産税をモデル比較するとどうなる？
ここまでの条件を整理すると、固定資産税の単純モデルは次のようになります。
| 項目 | トランクルーム | アパート |
|---|---|---|
| 土地の固定資産税評価額 | 4,620万円 | 4,620万円 |
| 土地の課税標準 | 4,620万円と仮定 | 770万円（1/6と単純化） |
| 土地固定資産税 | 約64.7万円 | 約10.8万円 |
| 建物固定資産税 | 約42万円 | 約42万円 |
| 合計 | 約106.7万円 | 約52.8万円 |
※トランクルーム側については負担調整措置等を考慮せず、課税標準を固定資産税評価額と同額とした比較用の単純モデルです。実際の税額は納税通知書等で確認してください。
この条件では、土地に住宅用地特例を使えるアパートの方が、固定資産税ではかなり有利になります。
ただしこれは税金だけの比較です。固定資産税が約50万円低いからといって、アパートの方が年間収支も必ず50万円有利になるわけではありません。
収益比較は条件を揃えないと意味がない
以前の記事では、トランクルームを「50室×1.5万円」、アパートを「6戸×7万円」としていました。
この設定では満室時点で、
- トランクルーム：月75万円
- アパート：月42万円
となり、比較を始める前からトランクルーム側の売上が大幅に高く設定されています。
さらに、延床150㎡で50室なら単純平均で1室3㎡ですが、実際には廊下や壁、設備スペースなども必要です。
そこで今回は、あくまで計算方法を比較するためのモデルケースとして、もう少し条件を明示します。
トランクルームの収益条件
延床150㎡のうち、通路や共用部分を除いた貸出可能面積を105㎡と仮定します。
さらに、
- 35室
- 1室平均3㎡
- 平均利用料1万円／月
- 平均稼働率85％
と仮定します。
満室時売上は、
1万円×35室×12か月＝420万円
稼働率85％なら、
420万円×85％＝357万円／年
です。
アパートの収益条件
アパートは、
- 6戸
- 家賃7万円／月
- 平均稼働率90％
と仮定します。
満室時売上は、
7万円×6戸×12か月＝504万円
稼働率90％なら、
504万円×90％＝453.6万円／年
です。
この数字も地域相場ではなく、あくまで比較用の仮定です。
実際にはトランクルームの利用料もアパート家賃も立地によって大きく違います。
【関連記事】トランクルーム経営は儲かる？20年見てわかった収益・利回りと失敗する土地
「利益」と「手元に残るお金」は分けて考える
土地活用のシミュレーションで混同しやすいのが、
会計上の利益
と
キャッシュフロー
です。
減価償却費は会計上の経費になりますが、その年に現金が出ていく費用ではありません。
反対に、借入元本の返済は現金が出ていきますが、全額がそのまま必要経費になるわけではありません。
そのため、
売上－維持管理費－減価償却費＝利益
↓
さらに固定資産税を引いて純利益
という以前の記事の計算では、比較が分かりにくくなります。
今回はシンプルに、融資・所得税・減価償却をいったん除外し、
年間売上－年間の現金支出＝簡易キャッシュフロー
として比較します。
年間の運営費もモデル条件を設定する
収益比較のため、次のように仮定します。
| 項目 | トランクルーム | アパート |
|---|---|---|
| 稼働後の年間売上 | 357万円 | 453.6万円 |
| 管理・募集・修繕等 | 60万円 | 90万円 |
| 土地・建物固定資産税 | 約106.7万円 | 約52.8万円 |
| 簡易キャッシュフロー | 約190.3万円 | 約310.8万円 |
※運営費60万円・90万円も比較用の仮定であり、一般的な標準額を示すものではありません。借入返済、所得税・住民税、保険料、大規模修繕、減価償却などは含めていません。
この設定では、アパートの年間キャッシュフローが大きくなります。
しかし、家賃を7万円取れる地域なのか、トランクルーム1室1万円で85％稼働できるのかによって結果は簡単に逆転します。
つまり、この記事で大切なのは、
「どちらが年間○万円儲かる」
という数字そのものではありません。
同じ建築費でも、地域の賃料と稼働率によって勝敗が変わる
という点です。
5年間の収益を比較すると？
上記の条件が5年間変わらないと仮定してみます。
| 年度 | トランクルーム | アパート |
|---|---|---|
| 1年目 | 約190.3万円 | 約310.8万円 |
| 2年目 | 約190.3万円 | 約310.8万円 |
| 3年目 | 約190.3万円 | 約310.8万円 |
| 4年目 | 約190.3万円 | 約310.8万円 |
| 5年目 | 約190.3万円 | 約310.8万円 |
| 5年累計 | 約951.5万円 | 約1,554万円 |
今回のモデルではアパートの方が約602万円多くなります。
ただし、現実には5年間ずっと同じ収入・支出になるとは限りません。
アパートなら、
- 退去
- 家賃下落
- 原状回復
- 給湯器やエアコンなどの設備交換
- 外壁・屋根など将来の修繕
があります。
トランクルームでも、
- 稼働率低下
- 競合出店
- 集客費
- 防犯設備
- 漏水・結露
- 建物・設備修繕
などがあります。
そのため、この表は5年間の収益予測ではなく、条件を固定した比較例として見てください。
稼働率が変わると結果は大きく変わる
この比較でもっとも重要なのが稼働率です。
たとえばトランクルームの稼働率が85％ではなく60％なら、
420万円×60％＝252万円
まで年間売上が下がります。
反対にアパートも6戸中2戸が長期間空室になれば、家賃収入は大きく減ります。
つまり、
トランクルームは85％
アパートは90％
という数字を先に決め、そのまま将来まで続くと考えるのは危険です。
土地活用のシミュレーションでは、
好調ケース
標準ケース
低稼働ケース
の最低3パターンくらいを比較した方が現実的です。
5年比較だけではアパートの大規模修繕が見えにくい
今回のタイトルは「5年比較」ですが、土地活用を5年間だけで判断するのにも注意が必要です。
アパートは10年、20年と運営する中で、外壁、防水、給排水、設備などの修繕負担が大きくなります。
新築から5年間だけを切り取れば、比較的修繕費が少なく見える可能性があります。
一方、トランクルームも長期間運営すれば建物修繕や設備更新が必要です。
そのため、
5年間＝初期の収益性比較
20年間＝事業全体の採算比較
と分けて考えるのがおすすめです。
相続税はいくら違う？
今回のモデルでは、相続税評価上の合計を、
- トランクルーム：約7,600万円
- アパート：約5,734万円
としました。
差は約1,866万円です。
ただし、これは相続税額が1,866万円違うという意味ではありません。
相続税は、この土地・建物だけでなく、預貯金、株式、ほかの不動産、生命保険金、債務などを含めた相続財産全体から計算します。
さらに、
3,000万円＋600万円×法定相続人の数
という基礎控除もあります。
そのため、以前の記事にあった、
「この土地だけで相続税403万円」
のような比較は削除した方が分かりやすいです。
この記事では、
「相続税評価額にこれだけ差が生じるモデル」
までにとどめ、実際の相続税額は相続財産全体で計算するのが安全です。
【関連記事】貸家建付地とは？評価減の計算方法・節税効果・空室時の注意点
小規模宅地等の特例を使えるかは必ず個別確認する
今回の比較では、トランクルーム・アパートともに貸付事業用宅地等として200㎡まで50％減額できるケースを仮定しました。
実際には、貸付事業用宅地等に該当するためには一定の要件があります。国税庁では200㎡を限度に50％減額としていますが、相続開始前3年以内に新たに貸付事業に使い始めた土地を原則除外するルールや、相続後の事業継続・保有に関する要件もあります。(国税庁)
また、トランクルームは「トランクルームという名称」だけで税務上の扱いを決められません。
契約・運営方式によって扱いが変わる可能性があるため、実際の相続対策では税理士へ確認してください。
税金・収益・リスクをまとめて比較
今回のモデルをまとめます。
| 比較項目 | トランクルーム | アパート |
|---|---|---|
| 建築費 | 5,000万円と仮定 | 5,000万円と仮定 |
| 相続税評価上の合計 | 約7,600万円※ | 約5,734万円※ |
| 土地固定資産税 | 約64.7万円※ | 約10.8万円※ |
| 建物固定資産税 | 約42万円 | 約42万円 |
| 年間売上 | 約357万円 | 約453.6万円 |
| 年間簡易CF | 約190.3万円 | 約310.8万円 |
| 5年簡易CF | 約951.5万円 | 約1,554万円 |
| 空室・稼働率リスク | あり | あり |
| 修繕負担 | あり | 比較的大きくなりやすい |
| 入退去対応 | 少ない傾向 | あり |
| 税制上の住宅メリット | なし | あり |
※複数の仮定を置いたモデルケースです。実際の税額や評価額を示すものではありません。
この表を見ると今回の数字ではアパートが有利ですが、この結果を一般化することはできません。
例えばトランクルーム需要が非常に強く、アパート需要が弱い場所なら結果は逆転します。
土地活用では税制より先に需要を確認する必要があります。
トランクルームが向いている土地
トランクルームを検討しやすいのは、たとえば次のような土地です。
- 周辺に住宅やマンションが多い
- 収納スペース不足の需要がある
- 車でアクセスしやすい
- アパートの賃貸需要が弱い
- 住居系より収納需要を見込める
- アパートほど入居者対応を増やしたくない
ただし、「アパートより管理が楽だからトランクルーム」というだけでは不十分です。
収納需要がなければ稼働率は上がりません。
【関連記事】トランクルーム経営は儲かる？20年見てわかった収益・利回りと失敗する土地
アパートが向いている土地
アパートを検討しやすいのは、次のようなケースです。
- 周辺に明確な賃貸住宅需要がある
- 駅・企業・大学・病院など需要要因がある
- 建築費を含めても収支が成立する
- 長期間土地を保有する予定がある
- 空室や修繕を考慮しても返済できる
- 相続後も賃貸経営を続けられる
相続税評価を下げたいという理由だけでアパートを建てるのではなく、賃貸事業として成立することが前提です。
【関連記事】アパート経営のリスクとは？土地活用で失敗しやすい7つの注意点
100坪あるならどちらか一つに決める必要もない
100坪ほどの土地があれば、土地条件によっては活用方法を組み合わせる考え方もあります。
たとえば、
建物＋駐車場
トランクルーム＋駐車スペース
などです。
ただし、建ぺい率、容積率、接道、駐車場配置、避難経路などの条件があるため、自由に配置できるわけではありません。
まず土地の法的条件を確認してから、複数案を比較しましょう。
トランクルームとアパートについてよくある質問
Q. 相続税対策ならアパートの方が有利ですか？
今回のモデルでは、貸家建付地や貸家評価によってアパート側の相続税評価額が低くなりました。
ただし、実際の効果は借地権割合、賃貸割合、小規模宅地等の特例の適用可否などによって変わります。
相続税評価だけを理由にアパートを建てるのは避けましょう。
Q. 固定資産税はアパートの方が安いですか？
住宅用地の要件を満たす場合、土地には住宅用地の特例があるため、トランクルームより土地の固定資産税負担が小さくなることがあります。
一方、建物にも固定資産税がかかります。
実際の税額は土地・建物を合わせて比較してください。
Q. アパートなら新築後3年間は固定資産税が半額ですか？
一定の要件を満たす新築住宅については、建物の固定資産税が原則3年間2分の1になる制度があります。(国土交通省)
ただし床面積などの要件があります。
今回のモデルは延床150㎡・6戸で1戸平均25㎡のため、現行の床面積要件を満たさない前提として減額を計算に入れていません。
Q. トランクルームも小規模宅地等の特例を使えますか？
運営・契約形態やその他の要件によって判断が必要です。
貸付事業用宅地等に該当すれば、200㎡まで50％減額できる可能性がありますが、「トランクルームなら必ず対象」とは言えません。国税庁が定める貸付事業用宅地等の要件を個別に確認する必要があります。(国税庁)
Q. トランクルームはアパートより儲かりますか？
立地と運営条件によります。
トランクルームの収納需要が強い地域では高稼働を狙える場合がありますが、競合や需要不足によって稼働率が上がらないこともあります。
アパートも同じで、賃貸需要や家賃水準によって収益は大きく変わります。
Q. 5年間の収益だけで決めてもいいですか？
おすすめできません。
5年間ではアパートの大規模修繕などが十分に表れない可能性があります。
5年、10年、20年など複数期間で収支を確認した方がよいでしょう。
まとめ｜100坪の土地活用は税金だけでなく需要と長期収支で比較する
以上、100坪の土地活用を5年比較｜トランクルームとアパートの収益・固定資産税・相続税...というお話でした。
今回のモデルでは、住宅用地特例や貸家建付地などの効果によって、税制面ではアパートが有利になりました。また、設定した賃料・稼働率では5年間の簡易キャッシュフローもアパートの方が大きい結果です。
しかし、この結果だけを見て「100坪ならアパート」と判断することはできません。トランクルームとアパートでは利用者も需要も異なり、地域によって収益結果は大きく変わります。
100坪の土地活用を検討するときは、次の順番で考えましょう。
- 法的に建てられるものを確認する
- 周辺の住宅・収納需要を調べる
- 建築費と資金調達を比較する
- 稼働率を複数パターンで試算する
- 固定資産税・相続税評価を確認する
- 10年・20年後の修繕まで含めて比較する
節税額が大きい方法ではなく、税金を払ったあとも長期間事業として成り立つ方法を選ぶことが重要です。